中國外運廣西桂林公司買賣合同糾紛案
——廣西壯族自治區桂林市疊彩區人民法院 (2009-4-3)
中國外運廣西桂林公司買賣合同糾紛案
桂林市疊彩區人民法院
民 事 判 決 書
(2008)疊民初字第826號
原告中國外運廣西桂林公司，住所地桂林市漓江路25號。
法定代表人陳桂驥，總經理。
委托代理人張光亮，遠東律師事務所律師。
委托代理人覃海，該公司總經理助理。
被告桂林大運實業公司，住所地桂林市中山北路121號。
法定代表人張運榮，總經理。
委托代理人田應武，伏波律師事務所律師。
委托代理人王睿，該公司財務經理。
被告桂林新世紀大酒店有限公司，住所地桂林市中山北路119號。
法定代表人張運榮，總經理。
委托代理人田應武，伏波律師事務所律師。
委托代理人王睿，該公司財務經理。
原告中國外運廣西桂林公司（以下簡稱外運公司）訴被告桂林大運實業公司（以下簡稱大運公司）、桂林新世紀大酒店有限公司（以下簡稱新世紀酒店）買賣合同糾紛一案，本院于2008年8月29日立案受理后，依法由審判員龔揚婷、李文娟、唐啟斌組成合議庭，于2008年10月23日公開開庭審理了本案。書記員伍俊芳擔任記錄。原告的委托代理人張光亮、覃海，被告的委托代理人田應武、王睿到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：1994年3月9日，大運公司與原告簽訂了一份《協議書》，約定大運公司出資，原告出地的方式合作建設綜合樓一棟。綜合樓建好后，雙方按約定進行了樓層分割。2000年12月28日，大運公司提出承租綜合樓屬于原告的部分，雙方經協商簽訂了《桂林外運綜合樓層出租協議》，約定原告將綜合樓一樓屬于原告部分及四、五樓出租給被告大運公司使用，租金為第一、二年每層20萬元、以后每層每年遞增1萬元，租金從2001年4月1日起計收。在被告大運公司設立酒店的過程中，被告大運公司提出要將綜合樓整體經營，從2001年4月1日起，原告將六樓及地下室一并交由大運公司經營管理，六樓的租金比照四、五樓的標準計收。被告大運公司將綜合樓改造為酒店后，由其法定代表人張運榮出資成立的新世紀酒店進行經營管理。
2002年12月28日，被告大運公司與原告簽訂《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》，約定原告將部分房屋及土地使用權包括綜合樓屬于原告的部分轉讓給大運公司，轉讓總金額為人民幣23160016元，其中綜合樓部分的轉讓金額為16608012元。為此，被告大運公司在2003年和2004年陸續向原告支付款項合計9732004元。2003年2月12日，兩被告共同致函原告，確認了合同由兩被告共同履行的事實。2006年8月31日，大運公司與原告簽訂《關于《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》補充協議書》，除保留綜合樓的轉讓事宜外，其他轉讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉讓項下的付款，并約定：大運公司應向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產使用費128萬元，合同簽訂之日支付70萬元，另58萬元在一個月內付清，逾期按每日萬分之二計算違約金，尚余的房屋轉讓款6876008元在三個月內付清，逾期按每日萬分之二計算違約金，大運公司將所有款項支付給原告后，原告協助其辦理房屋過戶手續。《補充協議書》簽訂后，兩被告僅向原告支付租金合計42萬元。兩被告還應支付原告2003年至2006年8月15日前的房產使用費86萬元及逾期付款違約金136146元。經原告多次追索，兩被告一直拖延不履行其合同義務。現原告訴至法院，要求判令兩被告共同向原告支付房產使用費86萬元，支付逾期付款違約金136146元，兩被告共同賠償原告2008年8月15日前的租金損失262.5萬元，訴訟費用由兩被告承擔。
原告對其主張在舉證期限內提供的證據有：1、房屋產權證 2、出租協議 3、轉讓合同書4、信函5、補充協議6、付款憑證 7、工商檔案，證明其陳述的事實。
兩被告共同辯稱：原告訴請的前兩項基本是事實。由于眾多原因，經營狀況不好，周轉資金缺乏，以致我方沒有按合同付款進度支付房產使用費86萬元，因此，按合同約定承擔違約金是合理合法的，對此我們無異議。但原告要求賠償租金損失沒有事實根據和法律依據。原、被告之間沒有事實上和法律上的房屋租賃合同關系，不存在賠償原告租金損失的事由，請求駁回原告的這項請求。
被告對其主張在舉證期限內提供的證據有：出租協議、轉讓合同書、補充協議，證明其陳述的事實。
對雙方提供的證據的真實性，雙方均無異議。
綜合全案證據，本院確認以下法律事實：1994年原告與大運公司簽訂協議，約定由大運公司出資，原告出地的方式合作建設綜合樓一棟。綜合樓建好后，雙方按約定進行了樓層分割。2000年大運公司提出承租綜合樓屬于原告的部分，雙方經協商于同年12月28日簽訂《桂林外運綜合樓層出租協議》。協議約定原告將綜合樓一樓屬于原告部分及四、五樓出租給被告大運公司使用，租金為第一、二年每層20萬元、以后每層每年遞增1萬元，租金從2001年4月1日起計收。在被告大運公司設立酒店的過程中，被告大運公司提出要將綜合樓整體經營，從2001年4月1日起，原告將六樓及地下室一并交由大運公司經營管理，六樓的租金比照四、五樓的標準計收。被告大運公司將綜合樓改造為酒店后，由其法定代表人張運榮出資成立新世紀酒店進行經營管理。
2002年12月28日，經雙方協商被告大運公司（為乙方）與原告（為甲方）簽訂《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》，約定原告將部分房屋及土地使用權包括綜合樓屬于原告的部分轉讓給大運公司，轉讓總金額為人民幣23160016元，其中綜合樓部分的轉讓金額為16608012元。合同約定轉讓款在2003年12月31日付清，逾期按未付款的每天萬分之四計算違約金。合同還約定乙方在2003年12月31日前付清合同13條所屬房款總額（即16608012元）的50%（不含購房定金）之前，原綜合樓房產租賃合同及租金水平繼續履行。乙方在2003年12月31日前若付款超過50%（不含購房定金），則甲方不再收取綜合樓房產租金；合同還約定，合同生效后，乙方在2004年2月底前不履行完本合同13條所屬房款總額的50% （不含購房定金），甲方有權解除合同，不再退還乙方購房定金1000000元，并有權收回本合同內的所有土地和房產所有權。乙方并支付甲方違約金人民幣2000000元，乙方已支付的其他款項退還給乙方，土地使用權辦回甲方的費用由乙方承擔，甲方有權從應退還乙方已付的款項中直接扣除辦證費用。乙方若付款總額超過房款總額的50%（不含購房定金），合同繼續生效，但乙方必須在2004年1月1日起恢復交納綜合樓租金，并支付未付款的每天萬分之四計算違約金給甲方，同時繼續履行支付購房余款的義務。2003年2月12日，兩被告共同致函原告，確認了合同由兩被告共同履行的事實。
為此，被告大運公司在2003年和2004年陸續向原告支付款項合計9732004元。2003年2月12日，兩被告共同致函原告稱2002年12月28日簽訂的《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》現由新世紀酒店負責辦理。2006年8月31日，大運公司與原告簽訂關于《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》補充協議書，除保留綜合樓的轉讓事宜外，其他轉讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉讓事項的付款，并約定：大運公司應向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產使用費128萬元，合同簽訂之日支付70萬元，另58萬元在一個月內付清，逾期按每日萬分之二計算違約金，尚余的房屋轉讓款6876008元在三個月內付清，逾期按每日萬分之二計算違約金，大運公司將所有款項支付給原告后，原告協助其辦理房屋過戶手續。協議第7條還約定大運公司付清所有房產款項之前，未經原告書面同意，不得轉讓或分割本協議所述的房產，也不得進行抵押、擔保，否則原告將追究大運公司由此產生的一切責任。補充協議簽訂后，兩被告僅向原告支付租金合計42萬元，余款一直未付。至原告向法院起訴時，兩被告尚欠原告2006年8月15日前房產使用費86萬元及逾期付款違約金136146元。
本院認為：原、被告雙方合作建好綜合樓后，被告租用了原告所屬樓層，用于酒店經營，原告因此獲得收益。2006年8月31日，大運公司與原告簽訂關于《房屋所有權和國有土地使用權轉讓合同書》及補充協議書，該協議在雙方平等自愿前提下簽訂，這兩份協議都是合法有效的。該協議除保留綜合樓的轉讓事宜外，其他轉讓事宜全部終止，將此前的付款全部作為綜合樓轉讓事項下的付款，并約定大運公司應向原告支付2003年至2006年8月15日前的房產使用費128萬元，逾期按每日萬分之二計算違約金，尚余的房屋轉讓款6876008元在三個月內付清，逾期按每日萬分之二計算違約金。根據雙方補充協議第7條的約定，被告未付完款前房產所有權并不轉移。但兩被告只支付了42萬元，即不支付房產使用費又不支付購房款，卻一直占有使用原告所屬的樓層，應按雙方的約定繼續支付房產使用費。原告依協議要求被告支付房產使用費86萬元，支付逾期付款違約金136146元的訴請，本院予以支持。原告要求被告賠償經濟損262.5萬元，法律依據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第8條之規定,判決如下：
一、 桂林大運實業公司、桂林新世紀大酒店有限公司支付中國外運廣西桂林公司房產使用費86萬元，逾期付款違約金136146元。
二、 駁回中國外運廣西桂林公司的其它訴訟請求。
本案案件受理費35770元，由中國外運廣西桂林公司負擔26828元，桂林大運實業公司、桂林新世紀大酒店有限公司負擔8942元。
上述應付款項，義務人應于本案生效判決送達之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息，權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起兩年內，向本院申請執行。
如不服本判決，可在送達判決書之日起十五日內，向桂林市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交上訴案件受理費35770元（開戶行：農行桂林高新支行，戶名：桂林市中級人民法院，帳號：304216301040001416），上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀上訴期屆滿后七天內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力。
審 判 長 龔 揚 婷
審 判 員 李 文 娟
審 判 員 唐 啟 斌
二OO九年 四月 三 日
書 記 員 陳 錫 玉
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