（2015）鹿民初字第821號
——河南省鹿邑縣人民法院(2015-9-3)
（2015）鹿民初字第821號
原告李某某，男，漢族，生于1968年4月19日，住河南省鹿邑縣。
委托代理人尚守運，系鹿邑縣法律援助中心律師。
被告牛某某，男，漢族，生于1970年2月16日，住河南省鹿邑縣。
委托代理人張大勇，系河南真源律師事務所律師。
原告李某某訴被告牛某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月14日受理后，依法組成合議庭，于2015年6月23日公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人尚守運、被告牛某某及其委托代理人張大勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，2014年2月25日原、被告簽訂了房屋銷售協議，約定被告以21萬元的價格出售給原告家屬樓一套。隨后，原告交付了全部房款，而被告卻沒有交付給原告房屋。2015年3月24日，雙方商定解除購房協議，被告向原告承諾一個月內退款并賠償損失，但至今未退還房款。請求判令被告退還原告購房款21萬元，并賠償損失98400元；本案的訴訟費由被告承擔。
被告辯稱，1、本案屬于房屋買賣合同糾紛。2、簽訂協議和收款的主體都是河南弘道置業有限公司，牛某某是公司的法定代表人，這種收款行為是職務行為，應由河南弘道置業有限公司償還，被告主體不適格，另外河南弘道置業有限公司沒有辦理建筑規劃手續。3、原告要求賠償損失沒有事實和法律依據。
原告提供證據：
2015年3月24日被告牛某某出具的欠條一份，證明被告欠原告21萬元的事實，并承諾2015年4月24日歸還該款，逾期不還加倍賠償損失。被告對該證據的真實性無異議，但該筆款項是購房款，牛某某出具欠條是職務行為，該筆欠款應由河南弘道置業有限公司償還，利息應從2015年4月24日開始計算。經審查，結合被告庭審陳述，本院對被告牛某某欠原告李某某21萬元購房款并定于2015年4月24日前付清的事實予以認定。
綜合以上證據及當事人庭審陳述，本院對本案事實認定如下：
原告李某某于2013年2月和2014年2月兩次向被告牛某某共支付21萬元購房款。但被告牛某某至今未按合同約定交付房屋。2015年3月24日原、被告協商解除合同，并由被告牛某某給原告出具欠條一張“欠條今欠李某某購房款21萬元到四月二十四號退回如有違約愿意加倍賠償牛某某2015年3月24日。”逾期被告未支付。
另查明，中國人民銀行現行貸款利率六個月以內年息為5.35%。
本院認為，原、被告簽訂房屋銷售協議，被告一直未履行合同義務。2015年3月24日原告要求解除合同并返還購房款，被告同意解除合同，并同意緩期返還原告購房款。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求回復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失，故原告要求被告返還購房款并賠償損失的請求予以支持。根據《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第二款之規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。故被告牛某某應賠償原告李某某損失至2015年8月24日為3745元（210000元×5.35%÷12個月×4個月）。被告辯稱其行為為職務行為，但未能提供證據證實，且未申請追加當事人，其請求本院不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第九十八條、《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第二款之規定，判決如下：
一、被告牛某某返還原告牛某某購房款210000元及利息3745元（利息計算至2015年8月24日，以后利息另計），于判決生效之日起十日內履行完畢。
二、駁回原告的其它訴訟請求。
案件受理費4520元，由被告承擔。
如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可自本判決送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省周口市中級人民法院。
審判長 姚紅梅
審判員 劉振華
審判員 趙泉舟
二〇一五年九月三日
書記員 劉曉敏
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