建筑物區分所有權的法律關系

　　我們在用了大量篇幅討論了建筑物區分所有權的性質之后，再來研究建筑物區分所有權的法律關系，就容易得多了。

　　建筑物區分所有法律關系總的形態是，在一個總的復合共有的關系之下，由數個復合成這個權利的法律關系構成。

　　(一)整體的建筑物區分所有法律關系

　　建筑物區分所有關系，是就一個建筑物的所有問題上所產生的各個業主之間形成的法律關系。在這個法律關系中，每一個業主都是權利主體，與該建筑物業主之外的其他任何人為義務主體，負有不得侵害這個所有權的不作為義務。

　　在這個法律關系的解釋上，也可以說明建筑物區分所有關系的性質是共有。道理在于，如果認為建筑物區分所有法律關系就是一個專有權、共有權和管理權所構成的權利集合的話，那就無法形成全體業主與其他任何人的關系以及相互之間的關系究竟是怎樣的關系。只有建筑物區分所有權法律關系是一個整體的法律關系，才能夠正確說明這個問題。

　　建筑物區分所有權關系從總體上看，是一個所有權的關系，就像共有也是一個所有權關系、單獨的所有權關系也是一個所有權關系一樣，它表明的就是特定建筑物的歸屬關系。這種法律關系是一種對世的法律關系，是一種絕對的法律關系，表明的就是這一座特定建筑物的所有人就是這些業主，他們是這棟建筑物的所有者，具有占有、使用、收益和處分的權利。其他任何人都是這個法律關系的義務主體，尊重業主的權利，負有不得侵害的義務。

　　建筑物區分所有關系構成要素是：

　　1．主體

　　建筑物區分所有權法律關系的權利主體是全體業主。在這一個法律關系中，業主是一個整體，就像共有關系中的共有人一樣，也是一個整體。構成這個權利主體群的情況是非常復雜的。一方面，他本身就是由各個不同的業主所構成，每個業主都是一個獨立的個體，而在這棟建筑物上，又形成了較為緊密的整體，成為共同享有權利的主體。另一方面，就是每一個業主的個人，也可能就是一個共有的主體，而不是單個的權利主體。這一點可以想象得到，那就是每一個家庭，或者是夫妻共有財產關系，或者是家庭共有財產關系，只有很少的是單個的個人所有。正因為全體業主作為建筑物區分所有權關系的主體，所以建筑物區分所有權法律關系才具有了共有的性質。

　　建筑物區分所有權法律關系的義務主體是全體業主之外的任何人。對此，建筑物區分所有權法律關系與任何所有權法律關系的義務主體一樣，沒有任何區別。

　　2．內容

　　建筑物區分所有法律關系的內容，就是建筑物區分所有的權利和義務。在建筑物區分所有法律關系的權利義務中，與其他共有關系一樣，具有雙重的權利和義務。一方面，業主與業主之外的其他任何第三人構成的所有關系，表明區分所有的建筑物的歸屬和利用關系，表明業主是這個特定的建筑物的權利所有者和利益享有者，其他任何第三人都是這個建筑物所有權的義務主體，尊重這個所有權，負有不得侵害這個所有權的義務。

　　在業主的內部，是相互之間所享有和承擔的權利義務。這個權利義務關系是建筑物區分所有權區別于其他共有關系的基本內容。盡管建筑物區分所有權也是一種特殊的共有，但是，它畢竟不是普通的共有，它在權利義務的內容上具有自己的規則。

　　3．客體　

　　建筑物區分所有權法律關系的客體，就是建筑物區分所有權的權利和義務所指向的對象，就是被區分所有的建筑物。這個建筑物的基本特點是：

　　首先，區分所有的建筑物是一個整體，或者是一棟建筑物，或者是二群建筑物，不論怎樣，這個建筑物應當是一個整體，是一個獨立的、統一的、整體的建筑物。

　　其次，區分所有的建筑物能夠劃分為專有部分、共有部分，前者如不同的建筑單元，能夠為業主所專有，后者為共同的部分，將各個區分的專有空間連接在一起，使整個建筑物成為整體，并為各個業主的使用提供條件。

　　建筑物區分所有的形式，就是區分所有的建筑物的表現形式，有三種基本形式：

　　(1)縱切型區分所有。這種形式成立于縱切型區分所有的建筑物上，指一般連棟式或者雙并式分間所有的建筑物，例如連排別墅。這種建筑物區分所有權的權利人共有部分較為單純，除共用的境界壁及柱子外，一般的走廊及樓梯均各自獨立，外周壁、屋頂及基地等也均以境界壁為線而分別歸屬于個人所有。因而這種區分所有發生的問題較少。

　　(2)橫切型區分所有。這種形式成立于橫切型區分所有的建筑物上，指將一棟建筑物作橫的水平分割，使各層分別歸由不同區分所有者所有的建筑物。如一層、二層各歸屬于不同的業主。這種業主間的共有部分除共同樓板之外，還有共同的屋頂、樓梯、走廊等，通常發生的法律問題較多。由于現代建筑技術的進步，這樣小的建筑物較少，因此，這種區分所有也不多。

　　(3)混合型區分所有。這種形式成立于混和式區分所有的建筑物上，指上下橫切、左右縱割分套所有的建筑物。各業主的專有部分是一個由分間墻和地板構筑而成的封閉空間，二層以上的業主與地基并沒有直接接觸，而是通過走廊、階梯等與其相通，因而共有部分起著重要的作用。這種建筑物區分所有權的類型是典型的、爭議較多的區分所有形式。

　　(二)具體的建筑物區分所有法律關系

　　由于區分所有是一種復合共有形態，因此，在區分所有建筑物上所設立的法律關系就表現得更為復雜。

　　一般認為，在建筑物區分所有法律關系中，體現三種具體的法律關系，這就是相鄰關系、共有關系和團體關系。①在通常情況下，一個權利就是一個法律關系。但是，在建筑物區分所有權中，由于這個物權中具有三個權利，因此，它包含幾個不同的法律關系。我的看法是，建筑物區分所有權所包含的法律關系，可以表述為“4+1”的法律關系，也就是在四個基本的法律關系之外，還有一個附帶的法律關系：建筑物區分所有關系，區域所有關系，相鄰關系，共有關系，以及業主大會與物業服務企業之間的關系。在總的一個建筑物區分所有權法律關系之下，包含這樣五個法律關系．

　　1．團體關系

　　第一個法律關系是整體的建筑物區分所有的關系，即團體關系。建筑物是一個整體，用建筑物的共同部分把全體業主聯系在一起，在建筑物中去掉專有的部分都是共有的，尤其是土地是共有的，只有共有的部分才把業主聯系成一個整體，形成一個團體，這就是業主大會。而業主大會這個整體與所有的其他人構成一個絕對權的法律關系，其他任何人都是這個權利的義務人，業主大會的各個成員就是業主。全體業主構成業主大會的關系，就是共同管理權的基礎。

　　2．區域所有關系

　　第二個法律關系是具體的區域所有的法律關系。表現出來的區域所有，就是對建筑物的專有部分的區域所有，或者叫作區分所有。在整體建筑物里面，業主享有的就是這樣一個專有區域的建筑空間，在這個建筑空間上，設立的是一個完整的所有權。這個所有權與其他所有權沒有不同，小的區域中是業主自己所有的，整個建筑是大家共有。在這個專有部分上，設立的就是一個所有權，是一個所有權的絕對關系。

　　3．相鄰關系

　　第三個法律關系是相鄰關系。凡是與一個業主的專有部分相鄰的其他業主，在相互之間都構成相鄰關系。一般的相鄰關系是平面相鄰，無論土地還是建筑物都是如此。但建筑物區分所有權中的相鄰不同，是立體相鄰，上下左右前后都可能構成相鄰，所以，它的相鄰問題更加突出。再加上建筑物質量如果再差一點，鄰居之間相互影響就會更嚴重。

　　4．共有關系

　　第四個法律關系是共有關系。在強調共有關系的時候，強調它是一個“互有”，其目的在于區分：一般的共有權都最終可以分割，比如婚姻家庭中的夫妻共同財產是共有關系，但是在雙方離婚或者一方死亡的時候，共有財產是可以分割的，甚至是在婚姻存續期間，夫妻也可以協商變更為“AA制”，從而改變共有財產的現狀。而建筑物區分所有權中的共有是不可分割的，是永遠都要保持的。所以，建筑物區分所有中的共有權就是共有權，它不是一般的共有。

　　5．業主大會與物業服務企業之間的關系

　　第五個法律關系，是一個附帶的法律關系，其實也是一個獨立的法律關系，這就是業主大會與物業服務企業之間的關系，是二一個合同關系，而不是隸屬關系。雙方要在平等協商的基礎上，建立合同關系，擔負物業服務的業務，確定雙方的權利和義務，按照合同法的規定解決雙方的糾紛。
　　
　　摘自：楊立新著《最高人民法院審理建筑物區分所有權糾紛案件司法解釋理解與適用》