房屋轉(zhuǎn)移登記的三重審查標準


實踐中，房屋登記機關(guān)和人民法院在處理上述類型案件時所采取的審查標準不盡相同。總的說來，主要存在以下三個不同層面的審查標準。
(一)形式主義的審查標準
房屋轉(zhuǎn)移登記行為屬依申請之行政行為，其主要的審查依據(jù)是涉及房屋轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)行政法律規(guī)范。同時，考慮到房屋轉(zhuǎn)移登記的基礎系民事法律關(guān)系，在立法層面上，這些行政法律規(guī)范需要與相關(guān)的民事法律規(guī)范相銜接。否則，房屋登記機關(guān)作出的行政行為可能違反相關(guān)的民事法律規(guī)范。
在《物權(quán)法》施行前，房屋登記機關(guān)主要依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對房屋轉(zhuǎn)移登記申請進行審查。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條規(guī)定，登記機關(guān)應當對權(quán)利人(申請人)的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應當在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第三十六條第一款規(guī)定，以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對當事人處以1千元以下罰款。
　　基于上述規(guī)定，如果申請人提交的材料齊全、權(quán)屬清楚，則房屋登記機關(guān)應當予以登記。反之，如果房屋登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)申請材料存在虛假，則可以不予登記。對于已經(jīng)做出的登記行為，房屋登記機關(guān)可以予以撤銷。同理，人民法院在審理此類案件時也可以持同樣的審查標準，其中最為典型的一種表述為“鑒于申請材料存在虛假，被訴房屋轉(zhuǎn)移登記行為的合法性基礎已經(jīng)不存在，本院依法應予撤銷”。
　　上述審查標準系形式主義的審查標準，其將房屋轉(zhuǎn)移登記的基礎限定在申請材料的層面上。申請材料齊全、真實，則房屋轉(zhuǎn)移登記行為的基礎合法。反之則基礎不合法，如申請材料中存在虛假簽字問題、代辦房屋轉(zhuǎn)讓事宜的委托公證被撤銷等。依據(jù)該標準，房屋登記機關(guān)只需要對申請材料是否齊全、真實進行審查，至于房屋轉(zhuǎn)移登記行為背后的權(quán)利狀況則在所不問。
　　(二)債權(quán)主義的審查標準
　　相對于形式主義的審查標準，債權(quán)主義的審查標準將登記行為的合法性基礎僅限定在一項申請材料上，即房屋買賣合同。至于其他的申請材料，如果不影響房屋買賣合同本身的效力，則認定為瑕疵，不足以導致房屋轉(zhuǎn)移登記行為本身被撤銷。持該標準者將房屋買賣合同視為房屋轉(zhuǎn)移登記的原因行為，即房屋買賣合同為因，而房屋轉(zhuǎn)移登記為果，只有房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，房屋轉(zhuǎn)移登記才失去原動力，成為無因之果、無源之水。也僅在此情形下，基于該房屋買賣合同進行的房屋轉(zhuǎn)移登記才能被撤銷。
　　上述標準邏輯比較清楚，看似無懈可擊。但筆者認為該標準存在一個無法回避的問題：如果房屋登記機關(guān)以房屋買賣合同被撤銷或被確認無效為由撤銷該房屋轉(zhuǎn)移登記，則相當于基于一個無效的債權(quán)撤銷了一個存在的物權(quán)(至少是形式上的物權(quán))，這是否有違相關(guān)的民事法律規(guī)范?進一步說，如果受讓人主張善意取得并得到人民法院認可，則即使房屋買賣合同無效，受讓人基于善意取得制度仍能取得該房屋的所有權(quán)，此時的登記權(quán)利人即為真實權(quán)利人，房屋登記機關(guān)予以撤銷顯然不當。
　　上述問題將房屋轉(zhuǎn)移登記與物權(quán)聯(lián)系起來，順著這條思路，房屋登記的審查標準也觸及到物權(quán)的層面，這是一種更深層次的審查標準，筆者將之稱為物權(quán)主義的審查標準。
　　(三)物權(quán)主義的審查標準
　　這是最為嚴格的標準，即只有在明確判定登記權(quán)利人不是真正權(quán)利人的情形下，即登記權(quán)利人已明確喪失物權(quán)的情形下，才撤銷房屋登記，其追求的是登記權(quán)利人與真正權(quán)利人的一致。如房屋買賣合同因涉及無權(quán)處分而被法院確認無效，但買受人基于善意取得主張該房屋的所有權(quán)并得到法院的支持，在此情形下，雖然債權(quán)滅失，但物權(quán)仍然存在，房屋的登記權(quán)利人與真實權(quán)利人一致，該房屋轉(zhuǎn)移登記行為無需撤銷。
　　上述標準涉及到不動產(chǎn)善意取得制度，其為《物權(quán)法》第一百零六條所確認，但該制度在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》這一行政規(guī)章中并無體現(xiàn)。為了適應《物權(quán)法》的上述規(guī)定，2008年7月1日，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》被廢止，《房屋登記辦法》正式施行，其中第八十一條規(guī)定，當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。至此，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》確定的房屋登記制度被打破，申請材料不再是房屋轉(zhuǎn)移登記的唯一基礎，善意取得成為房屋受讓人取得房屋權(quán)利的另一合法基礎。即使申請材料這一基礎的合法性因為虛假而喪失，但這并不能直接導出善意取得這一合法基礎的喪失。同理，房屋買賣合同被撤銷或被確認無效也不一定導致房屋轉(zhuǎn)移登記被撤銷，否則就可能損害善意取得人的合法權(quán)益。
　　綜上可知，房屋轉(zhuǎn)移登記的審查標準與房屋轉(zhuǎn)移登記行為背后的基礎行為(或稱原因行為)聯(lián)系緊密，不同層面的審查標準實際上是建立在不同層次的基礎行為之上的，對不同層次的基礎行為合法性的審查呈現(xiàn)出來的就是不同層面的審查標準。而這里所稱的基礎行為即為民事法律關(guān)系。
　　
　　
摘自：最高院行政庭 編《行政執(zhí)法與行政審判(2012年第2集)(總第52集)》