違法拆遷后房價上漲的，應(yīng)如何確定賠償金額
——李向巨訴黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)政府房屋拆遷行政賠償案①


第28號案例
【裁判要旨】
因違法拆遷導(dǎo)致房屋滅失無法重新評估的，應(yīng)按房屋賠償時的市場價格予以確定。
【索引詞】
房屋拆遷違法侵權(quán)行政賠償
案情
上訴人(原審原告)：李向巨。
被上訴人(原審被告)：哈爾濱市道外區(qū)人民政府。
原審第三人：哈爾濱市道外區(qū)城市建設(shè)局。
黑龍江省哈爾濱市中級人民法院二審認定，2005年7月15日，哈爾濱市房產(chǎn)住宅局向第三人道外區(qū)城市建設(shè)局頒發(fā)了房屋拆遷許可證，準(zhǔn)予其實施拆遷。原告李向巨所有的位于道外區(qū)十九道街的房屋在拆遷范圍內(nèi)。李向巨房屋動遷時評估價為每平方米單價2387元，同時，哈爾濱光太房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2005年7月17日向動遷范圍內(nèi)的居民發(fā)放購房須知，表示被拆遷居民簽訂“拆遷貨幣補償協(xié)議”后，如購買《道外二十道街小區(qū)》三街區(qū)301、303、308棟商品房，原房拆遷建筑面積享受標(biāo)準(zhǔn)價格每平方米2200元的優(yōu)惠，優(yōu)惠時間20天，以上房屋樓層差價四層增加15％。但李向巨不同意對其房屋價格的評估結(jié)論，書面申請復(fù)估，但拆遷單位及評估機構(gòu)未依建設(shè)部[2003]234號《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十條、第二十一條第一款的規(guī)定予以答復(fù)及復(fù)核估價。因李向巨與第三人未達成拆遷補償安置協(xié)議，2005年8月21日，被告以其臨設(shè)機構(gòu)哈爾濱市道外區(qū)拆遷指揮部的名義向李向巨送達了強制拆除通知，限李向巨二日內(nèi)搬遷完畢。原告到期未搬遷，被告于8月24日將李向巨的房屋強制拆除。李向巨不服，遂起訴至法院。至2008年11月末時，動遷地段的多層房屋銷售價格為4000元每平方米，四層加價18％，陽臺計算面積，不含朝向費。
因一審法院判決依據(jù)拆遷時可得補償款確定賠償金額，李向巨對此不服，上訴主張，根據(jù)行政訴訟法、物權(quán)法、國家賠償法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)以上訴人全部實際損失的事實為依據(jù)，根據(jù)該地段商品房整套銷售市場成交價格計算賠償數(shù)額。應(yīng)按私產(chǎn)商品房128．76平方米、每平米銷售價4200元計算；樓層差價20％及朝向費(24246．60元)，合計662025元。
被告道外區(qū)政府辯稱，按2378元每平方米評估作價的拆遷款當(dāng)年完全可以購買新房，但上訴人始終不同意補償結(jié)果，過錯應(yīng)由上訴人承擔(dān)，上訴人按照房價上漲增加請求沒有依據(jù)。
審判
黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，被告作出的強制拆除通知已被確認違法，對因違法行為給原告造成的損失，被告應(yīng)予賠償，賠償金額應(yīng)為李向巨因拆遷可得補償款，拆遷可得補償款參照第三人同意給付原告的拆遷補償303055．62元確定。依據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》第四條第(四)項、第二十五條第一款、第二十八條第(七)項之規(guī)定，判決：被告道外區(qū)政府于本判決生效后10日內(nèi)，賠償原告李向巨拆遷補償款303055．62元。
宣判后，李向巨不服，向哈爾濱市中級人民法院提起上訴。
黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經(jīng)審理認為，李向巨的原住房為其自購的商品房，被違法拆除后，其應(yīng)得的住房損失賠償數(shù)額應(yīng)按能夠購置與其原居住狀況同類的商品房計算。作為被拆遷人，李向巨有權(quán)對房產(chǎn)估價結(jié)論和拆遷補償數(shù)額提出異議，拆遷方?jīng)]有依照法定方式和程序處理李向巨的異議，導(dǎo)致拆遷糾紛未能及時解決，對此不能歸責(zé)于李向巨。此后商品房價格上漲，李向巨主張按上漲后的價格計算賠償數(shù)額，合理合法，依法應(yīng)予支持。比照同類地區(qū)、同類房屋，現(xiàn)階段房屋的價格計算，以哈爾濱光太房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司出具的證明為據(jù)，李向巨的房屋建筑面積為128．76平方米(含陽臺面積)，四層按4000元每平方米加價18％，李向巨應(yīng)得賠償款合計607747．20元。依照《中華人民共和國國家賠償法》第四條(四)項、第二十五條一款、第二十八條(七)項、《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條(三)項的規(guī)定，判決：一、撤銷南崗區(qū)人民法院(2008)南行初字第68號行政賠償判決；二、道外區(qū)人民政府賠償李向巨房屋損失款計607747．20元；三、第二項賠償款，由道外區(qū)人民政府在本判決生效后三十日內(nèi)給付李向巨。
評析
一、背景情況介紹
近些年來，各地城市改造項目數(shù)量較多，拆遷人與被拆遷人間發(fā)生的糾紛層出不窮，甚至引發(fā)許多惡性案件。其中最主要的一個原因即在于拆遷人和行政機關(guān)違法拆遷、不依法律規(guī)定進行合理補償。同時，有的拆遷人為了加快拆遷，忽略甚至是故意違反法定程序，采取野蠻手段對被拆遷人房屋先行拆除，然后再進行補償。這些違法拆遷既給被拆遷人精神上造成了巨大的痛苦，也給財產(chǎn)上造成了損失。即使被拆遷人選擇訴訟途徑維護權(quán)益，但由于訴訟程序較長且可能經(jīng)過多個審級，在此期間，房價可能已經(jīng)發(fā)生了較大幅度的上漲，因此人民法院在判決時是以拆遷時的評估價格為依據(jù)還是以作出終審判決時的評估價格作為依據(jù)，一直存有爭議。
二、確立裁判要旨的理由
本案的焦點問題是：在拆遷人與被拆遷人之間沒有達成協(xié)議，行政機關(guān)也沒有作出拆遷裁決的前提下，道外區(qū)人民政府作出強制拆除通知并采取強制措施拆除房屋，原告因此起訴要求賠償，應(yīng)當(dāng)以房屋被拆除時的評估價格來計算，還是以法院判決時的評估價格來計算?
一種意見認為，房價上漲后，也應(yīng)參照違法行為發(fā)生時的房價確定賠償金額。理由如下：第一，原告房屋位于道外區(qū)十九道街，動遷時拆遷人每平方米擬補償2387元。同時，哈爾濱光太房地產(chǎn)開發(fā)公司表示被拆遷人購買道外二十道街小區(qū)商品房享受每平方米2200元優(yōu)惠，盡管樓層差價四層加價15％，但加價后每平方米僅為2530元，僅比每平方米補償款高143元，原告完全可用補償款在相同地段重新購置商品房。原告之所以拒絕簽訂拆遷補償安置協(xié)議并要求復(fù)估，根本意圖是在本已合理的補償數(shù)額之上謀取更高利益。如果房價上漲，參考房價上漲后同類房屋價格確定賠償金額，其他被拆遷人也會效仿原告即使給予合理補償仍拒簽補償安置協(xié)議以謀求更高利益，這樣會嚴(yán)重影響舊城改造的效率。第二，在補償款數(shù)額合理情況下，原告不僅拒絕接受，而且未積極采取措施避免損失擴大，反而坐視房價上漲，導(dǎo)致?lián)p失幾乎擴大一倍，對此原告具有過錯，據(jù)此，對于損失擴大部分，原告應(yīng)自行承擔(dān)。第三，《中華人民共和國國家賠償法》第二十八條第(七)項規(guī)定“對財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償”。拆除房屋時，原告的直接損失與拆遷補償大體相當(dāng)，不應(yīng)包含損失擴大部分。
我們認為，《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、第十六條明確規(guī)定了拆遷人與被拆遷人解決拆遷安置糾紛的兩種途徑分別是雙方簽訂安置補償協(xié)議或者在達不成協(xié)議的情況下，由有權(quán)機關(guān)作出拆遷安置補償裁決。
第十七條還明確規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。因此，本案中拆遷人與被拆遷人既未對爭議房屋的拆遷問題達成安置補償協(xié)議，有權(quán)機關(guān)也未作出拆遷安置補償裁決，涉案房屋的所有權(quán)依然歸被拆遷人，也即是本案的原告李向巨所有。本案被告區(qū)政府在不符合法律規(guī)定的情況下，作出強制拆除通知并實施了強制拆除行為，是違法侵權(quán)，對此造成的損失應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
我國的國家賠償法立法時所確立的原則是“填平補齊”的賠償原則，而不是“懲罰性”的賠償標(biāo)準(zhǔn)。即當(dāng)事人所取得的賠償數(shù)額以受到的損失為限。因此，本案中原告人合法所有的房屋被非法拆除，對他的賠償應(yīng)當(dāng)以能再次取得同等的房屋為限度。國家賠償法第二十五條就規(guī)定，國家賠償以支付賠償金為主要方式。能夠返還財產(chǎn)或者恢復(fù)原狀的，予以返還財產(chǎn)或者恢復(fù)原狀。本案由于房屋已經(jīng)被拆除且原址已新建房屋，故無法返還或者恢復(fù)原狀，只能以支付賠償金的方式來進行。按照《中華人民共和國國家賠償法》第二十八條第(三)項和第(四)項的規(guī)定，在賠償金的計算方式上，由于房屋已經(jīng)滅失，應(yīng)當(dāng)以能夠恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)來給付賠償金。即應(yīng)當(dāng)以判決時能夠在同區(qū)位購買同等條件的房屋的價格進行賠償。
因此，二審判決認為，針對李向巨原房屋及損失的客觀情況，拆遷時的評估報告已經(jīng)不能滿足其賠償請求。原審法院確認道外區(qū)人民政府賠償李向巨的實際損失金額過低，不足以彌補李向巨被拆遷房屋的實際損失。應(yīng)根據(jù)李向巨在原審法院提起行政訴訟時的請求及其應(yīng)得的各項補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，按現(xiàn)行市場價格計算實際損失的金額。
需要說明的是，在一般的因房屋被強制拆除而引發(fā)的行政訴訟附帶賠償案件中，行政機關(guān)可能因非法拆除而賠償、因越權(quán)拆除而賠償、因野蠻拆除擴大損失而賠償、甚至是超越拆遷范圍拆除而賠償，但在具體確定被拆遷人損失時，也應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷人是否已經(jīng)通過拆遷安置補償協(xié)議或者拆遷安置裁決而取得原房屋的拆遷安置補償款，如已取得此安置補償款，則應(yīng)當(dāng)在計算賠償金額后扣除此部分補償款，以此體現(xiàn)對拆遷的安置補償和對違法侵權(quán)的賠償之間的區(qū)別，并體現(xiàn)國家賠償?shù)奶钇窖a齊這一立法原則。


撰稿人：呂誠、于萍、王立新、于志遠
黑龍江省哈爾濱市中級人民法院
采 編：于萍黑龍江省哈爾濱市中級人民法院
責(zé)任編輯：耿寶建最高人民法院行政審判庭


摘自：最高院行政審判廳 《中國行政審判指導(dǎo)案例》