——李俊訴四川省永和實業有限公司案外人執行異議之訴案




【案件基本信息】

1．裁判書字號

成都鐵路運輸法院(2016)民初7101號民事判決書

2．案由：案外人執行異議之訴

3．當事人

原告：李俊

被告：四川省永和實業有限公司（以下簡稱永和公司）

【基本案情】

2010年12月14日，李俊與永和公司簽訂了《紅牌樓廣場寫字樓購買協議》，約定原告以總價788508元的價格購買永和公司開發的位于成都市×區×路×號×棟×樓×號的寫字樓80. 46平方米。李俊在簽署協議當日一次性全額支付了購房款，并于同日與四川省川威物業服務有限公司簽訂了《紅牌樓廣場寫字樓前期物業服務協議》。2010年12月27日，李俊與永和公司簽訂《返租協議》，將所購房屋返租給永和公司，期限自2011年1月1日至2015年12月31日。后李俊與永和公司、閔路潤公司簽訂《主體變更協議》，同意將永和公司的權利及義務全部轉移給閔路潤公司，李俊并與閔路潤公司簽訂《紅牌樓廣場寫字樓物業租賃合同》，約定房屋租賃期為4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日。2012年12月26日，永和公司與李俊簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，李俊自行辦理產權轉移登記，但李俊一直未予辦理，該房屋登記產權人為永和公司。2016年2月3日，成都鐵路運輸法院（以下簡稱成鐵法院）在執行哈爾濱銀行成都分行與四川大正德茂建設有限公司、四川勁力置業有限公司、永和公司、李英明、王勁公證債權文書一案中，依法作出執行裁定書，并依據該裁定書查封了永和公司位于成都市×區×路×號×棟×樓×號的房屋。2016年7月13日，李俊向成鐵法院提出書面執行異議，要求解除查封并終止對該房產的執行。同年8月3日，成鐵法院駁回李俊的執行異議。同年8月26日，李俊向成鐵法院提起案外人執行異議之訴，訴請法院判決停止對其房產的強制執行。哈爾濱銀行成都分行辯稱，李俊并未實際占有該房屋，未辦理該房產物權登記，未辦理登記系其自身原因，訴請法院判決駁回其訴訟請求。

【案件焦點】

李俊對執行標的即本案訴爭的成都市×區×路×號×棟×樓×號的房產是否享有足以排除法院強制執行的民事權益，原告的案外人執行異議之訴是否成立？

【法院裁判要旨】

成鐵法院經審理認為：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，對李俊提起的案外人執行異議之訴是否成立，主要從法院查封之前是否簽訂合法有效的書面買賣合同、是否已合法占有該不動產、是否已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行、是否非因買受人自身原因未辦理過戶登記等三個方面來綜合審查判定。該案原告李俊先后與第三人永和公司簽訂了寫字樓購買協議和商品房買賣合同，合同均合法有效；原告李俊繳納了全款，簽訂了物業服務協議，并且占有了標的房產的租賃受益權，房屋事實上處于原告的控制之下，合法占有了該標的物。關于房屋未過戶的原因，原告稱因其母親去世、結婚生子等原因造成經濟困難，實在湊不到錢辦理過戶。根據法院庭審中查明的事實，房產過戶費用4萬余元，原告將房屋返租給永和公司，租金平均每月超過5000元，一年租金收入足以支付辦理過戶的費用，而原告自2012年12月26日簽訂《商品房買賣合同》后，直至2016年2月3日法院依法查封涉案房產，長達3年多的時間內未前往辦理過戶手續。應當認定為房屋未辦理過戶登記是原告李俊自身的原因。故原告李俊的訴訟理由不能成立。

成鐵法院依照《中華人民共和國物權法》第六條、第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、《最高人民法院關于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第三百一十三條第（二）項的規定，作出如下判決：

駁回原告李俊的訴訟請求。

李俊沒有提起上訴，一審判決生效。

【法官后語】

處理對這類執行異議案件，重點在于正確適用法律和司法解釋的相關規定。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力……”作為不動產的房屋，不論是物權設立還是變更，均需辦理登記，這是物權公示原則的體現。未辦理登記的，不能獲得法律的承認和保護，不能對抗第三人。實踐中，一些當事人居于多方面的原因，購買房產后不辦過戶手續。最高人民法院于2014年12月29日頒布《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”對這類執行異議案件，重點從上述規定的四個構成要件來進行審查。四個要件具備的支持，反之則駁回。本案中，前三個要件都具備，沒過戶的原因成為關鍵。原告訴稱因經濟困難，湊不到錢辦理過戶。法院查明原告租金平均每月超過5000元，一年租金收入就足以支付辦理過戶的費用，長達3年多的時間內未辦過戶手續，應當認定為原告自身原因。故法院據此判決駁回原告訴訟請求。

本案的社會影響在于，警示那些類似原告這樣違規操作的當事人。在與開發商簽訂了購房合同后，又轉租給開發商統一出租，為規避稅收，追求利潤最大化，不辦理過戶登記。這樣做看似少交了稅費款，但實際為自己留下更大隱患。在法治日益完善的今天，人們應進一步增強法制觀念，依法辦事，保護交易安全，讓社會更加規范、健康、有序發展。

編寫人：成都鐵路運輸法院 花桂榮 楊樹全

摘自：《中國法院2018年度案例【23】·執行案例》P13-16頁，中國法制出版社2018年3月出版。內容簡介：本書是《中國法院2018年度案例系列》（全23冊）的一個分冊。內容包含借款合同糾紛、保證糾紛、抵押糾紛、質押糾紛等案件。所選案例均是國家法官學院從各地2017年上報的典型案例中挑選出來的精品案例，全面涵蓋該領域常見糾紛內容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強，能幫助讀者*大限度地節約查找和閱讀案例的時間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執法人員、律師、法律顧問辦理相關案件以及案件當事人處理糾紛 *參考書.

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