——周某清訴王某喜、王某銀所有權確認案


【案件基本信息】

1．裁判書字號

新疆維吾爾自治區呼圖壁縣人民法院(2016)新2323民初1202號民事判決書

2．案由：所有權確認糾紛

3．當事人

原告：周某清

被告：王某喜、王某銀

【基本案情】

王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮園戶村（以下簡稱園戶村）二組申請了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮人民政府給周某清頒發了新村規字第0120129號村鎮建設規劃許可證，建設地點為園戶村二隊大佛寺東側。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結構房屋0 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補償合同（以下簡稱拆遷安置補償合同）。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認拆遷安置補償合同無效。(2011)呼民初字第961號民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請求、(2012)昌中民一終字第156號民事判決予以維持。

另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認可其宅基地上磚木結構房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過評估作價向王某喜、王某銀補償，但是王某喜、王某銀不同意對房屋評估作價補償其出資。

【案件焦點】

在他人名下的宅基地上建房，房屋所有權歸土地使用權人所有還是歸房屋建設人所有。

【法院裁判要旨】

新疆維吾爾自治區呼圖壁縣人民法院經審理認為：根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經濟組織或者村村民委員會經營、管理；分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。本案爭議房屋所處宅基地的使用權是周某清于1995年向園戶村申請的，對該事實雙方當事人均不持異議，又因王某喜、王某銀不是園戶村經濟組織成員。故周某清為本案訴爭房屋所處宅基地的合法使用權人。房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經一定程序批準，并以取得土地使用權為前提，所以土地使用權的取得是取得建筑物所有權的基礎。本案中，呼圖壁縣園戶村鎮人民政府批準的村鎮規劃許可證登記人為周某清。在他人享有使用權的宅基地上建造房屋，就發生了動產（建筑材料）與不動產（土地）的附合，根據民法原理，附合物歸屬應依照“附合后的新財產歸不動產權利人，原動產權利人可取得與其動產相當的補償”之原則，由土地使用權人取得房屋所有權，故周某清取得1995年4月24日呼圖壁縣園戶村鎮頒發的村鎮建設規劃許可證范圍內的房屋所有權。周某清要求王某喜、王某銀返還占有的房屋，實質是行使物上請求權。

新疆維吾爾自治區呼圖壁縣人民法院依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、第三十四條、第三十五條，《中華人民共和國土地管理法》第十條、第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、新村規字第0120129號村鎮建設規劃許可證范圍內的房屋歸周某清所有；

二、王某喜、王某銀于本判決生效之日起七日內搬出新村規字第0120129號村鎮建設規劃許可證范圍內的房屋。

【法官后語】

本案的爭議焦點是：在他人宅基地上建造的房屋所有權歸屬。

涉案房屋所處的宅基地使用權人系周某清，其有權利用該土地建房，但是涉案房屋實際由王某喜、王某銀出資修建。在我國，房屋所有權與宅基地使用權是不可分離的，權利人必須是同一的，在宅基地使用權人與建房人不一致的情況下，確認房屋所有權需考慮以下因素：1．建房規劃許可授權的權利人。在宅基地上建造建筑物必須經過行政批準，批準的前提就是取得宅基地的使用權。本案中，呼圖壁縣園戶村鎮人民政府批準的村鎮規劃許可證登記人為周某清，即周某清作為涉案宅基地的使用權人，亦有權在涉案宅基地上建造房屋，未經周某清同意，他人無此權利。尤其在本案中，王某喜、王某銀不是涉案宅基地所屬集體經濟組織成員，根據我國現行法律規定和政策，其二人也不具備取得該宅基地使用權的資格，在本案訴訟之前，王某喜、王某銀曾作為原告主張確認拆遷安置補償合同無效，認為涉案宅基地系其從王某花處購買，該請求已被生效裁判文書駁回，亦說明其二人不是具有涉案宅基地使用權，也無權在該宅基地上建房。2．確認添附物所有權歸屬的規則。宅基地使用權人與建房人不一致的，實質屬于司法實踐中動產（建筑材料）與不動產（土地）的附合，此時，應由不動產權利人取得合成物的所有權，但應當給原動產所有人以補償。本案中，王某喜、王某銀出資在周某清的宅基地上建造房屋，要恢復原狀已不可能或者經濟上不合理，所以，應按照上述動產與不動產附合后確認合成物權屬的規則，認定涉案房屋歸宅基地使用權人周某清所有。由此，導致周某清的財產權利擴大，而王某喜、王某銀的財產所有權喪失，故周某清應對因附合而受到損失的王某喜、王某銀進行相應的補償。鑒于王某喜、王某銀在本案中不同意周某清通過房屋評估作價補償其出資，而是堅持房屋所有權歸其所有的意見，故本案中未判處周某清對其二人建房的出資部分給予相應補償。


編寫人：新疆維吾爾自治區呼圖壁縣人民法院 齊夢程


摘自：《中國法院2018年度案例.土地糾紛:含林地糾紛》P158-160頁，中國法制出版社2018年3月出版。內容簡介：本書是《中國法院2018年度案例系列》（全23冊）的一個分冊。內容包含土地承包經營權確認糾紛、承包地征收補償費用分配糾紛、土地承包經營權轉包糾紛、土地承包經營權轉讓糾紛等案件。所選案例均是國家法官學院從各地2017年上報的典型案例中挑選出來的精品案例，全面涵蓋該領域常見糾紛內容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強，能幫助讀者最大限度地節約查找和閱讀案例的時間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執法人員、律師、法律顧問辦理相關案件以及案件當事人處理糾紛必備參考書。

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