70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期，該權(quán)利成為永久性用益物權(quán)。設(shè)置永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)，是保障公民依據(jù)《憲法》規(guī)定享有住宅權(quán)，并使其安居樂業(yè)之必須，與國有土地所有權(quán)的行使并不沖突。業(yè)主作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人，是通過簽訂和履行《商品房買賣合同》而在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，取得了住宅建設(shè)用地使用權(quán)，并且同時(shí)取得了與政府之間的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的當(dāng)事人地位，享有相應(yīng)的債權(quán)并負(fù)有相應(yīng)的債務(wù)。在編纂民法典分則物權(quán)法編中，應(yīng)當(dāng)利用這個(gè)機(jī)會(huì)，對《物權(quán)法》第149條規(guī)定進(jìn)行修訂，全面建立永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度，保障民生。

一、對于永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)內(nèi)容的基本設(shè)想

編纂民法典，修訂《物權(quán)法》使之成為民法典分則的物權(quán)法編，為解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期關(guān)于“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)”的“立法留白”，提供了一個(gè)歷史的機(jī)遇。解決好這個(gè)問題，不僅會(huì)使全國人民松一口氣，舒緩因這個(gè)“立法留白”形成的擔(dān)憂心境，而且會(huì)使民法典的編纂增加亮點(diǎn)，得到人民群眾的擁護(hù)。

在《物權(quán)法》修訂人典過程中，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)涉及的我國公民的住宅權(quán)以及住宅用地的權(quán)屬問題，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌解決，一并處理。基本的設(shè)想是：

1．應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)業(yè)主的土地權(quán)屬意識(shí)，重視自己享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。自從采用以買賣商品房作為解決城鎮(zhèn)居民住宅權(quán)的主要方式以來，現(xiàn)實(shí)的商品房銷售模式誤導(dǎo)了人民群眾，使其只重視買“房”而不重視買“地”，業(yè)主嚴(yán)重忽視住宅的土地權(quán)屬。盡管“房”和“地”都是不動(dòng)產(chǎn)，但只有“地”才是恒產(chǎn)，因而住宅建設(shè)用地使用權(quán)是比房屋所有權(quán)更為重要、更有價(jià)值、更能夠保障實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬。應(yīng)當(dāng)讓人民群眾充分意識(shí)到土地權(quán)屬的重要性。只有住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為永久性用益物權(quán)，才能夠保障永久的住宅權(quán)，進(jìn)而保證人的生存權(quán)，使有恒產(chǎn)者有恒心。

2．統(tǒng)籌建立一體化的住宅用地權(quán)屬制度。無論是住宅建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)，都是在公有制的土地所有權(quán)制度下，保障我國公民住宅權(quán)的用益物權(quán)。其區(qū)別僅僅在于，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，集體土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；住宅建設(shè)用地使用權(quán)人為城鎮(zhèn)居民，宅基地使用權(quán)人為農(nóng)村居民。除此之外，并無其他差別。因而，住宅建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)具有相同性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌修訂，實(shí)現(xiàn)一體化。

3．確立所有的住宅用地權(quán)屬均為無期限的永久性用益物權(quán)。在我國，住宅建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)的性質(zhì)相同，在具體權(quán)利規(guī)則上應(yīng)當(dāng)基本一致。既然對于宅基地使用權(quán)沒有規(guī)定期限，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)是沒有期限的用益物權(quán)。盡管現(xiàn)行法律對住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定最長期限為70年，但是，由于《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，而使其變成了無期限的永久性用益物權(quán)。因此，在修訂《物權(quán)法》人典時(shí)，應(yīng)當(dāng)對此加以規(guī)定：首先，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)一次取得永久使用，在購買的70年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿之后，通過自動(dòng)續(xù)期而使其不受期限限制，成為永久性用益物權(quán)。其次，對于宅基地使用權(quán)，確認(rèn)《物權(quán)法》第153條關(guān)于其取得、行使、轉(zhuǎn)讓，不再適用土地管理法等法律和法規(guī)中有關(guān)限制性的規(guī)定，也將宅基地使用權(quán)規(guī)定為永久性用益物權(quán)。

4．確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)一次購買70年期間，70年期間屆滿后不再交納出讓金，而是繳納土地使用稅。將住宅建設(shè)用地使用權(quán)確定為永久性用益物權(quán)，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅(jiān)持70年的期間，這個(gè)期間是一次購買的買斷期間，在該期間內(nèi)，業(yè)主使用該土地?zé)o須交納其他費(fèi)用。當(dāng)該期間屆滿后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)就通過自動(dòng)續(xù)期而成為永久性用益物權(quán)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人與政府之間，形成兩種法律關(guān)系：一是土地所有權(quán)人與住宅建設(shè)用地使用權(quán)人之間通過債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移，而成為《住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的當(dāng)事人，雙方依據(jù)該合同，享有權(quán)利，負(fù)有義務(wù)。二是政府作為國家的代表，為保障公民的住宅權(quán)而成立公法法律關(guān)系，政府作為住宅權(quán)的義務(wù)主體，有義務(wù)保障公民居者有其屋、屋者有其地。在70年期間屆滿之后，國家不再享有收繳出讓金的權(quán)利，但應(yīng)由土地使用者承擔(dān)繳納土地使用稅的義務(wù)。

5．在國家沒有重大公共利益需要的情況下，不得征收住宅用地的用益物權(quán)。現(xiàn)行立法都規(guī)定了在公共利益需要的情況下可以征收土地，但是，為了更好地保障公民的住宅權(quán)及土地權(quán)屬，保障城市和鄉(xiāng)村居民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)限制在具有重大公共利益需要事由的才可以征收，盡量避免征收住宅建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，侵犯城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民的住宅權(quán)。

6．所有的住宅用地權(quán)屬均準(zhǔn)許權(quán)利人的繼承人予以繼承。住宅建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)都是用益物權(quán)，特別是在其自動(dòng)續(xù)期之后變?yōu)橛谰眯杂靡嫖餀?quán)后，為城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民的恒產(chǎn)，享有支配權(quán)。在權(quán)利人死亡后成為合法遺產(chǎn)，可以通過遺囑或者法定繼承，由其繼承人繼承，法律不應(yīng)予以禁止。

二、永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的具體內(nèi)容

（一）永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得

永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得為有償取得，須訂立《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，交納土地出讓金方可取得。現(xiàn)在的問題是，所有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)人即業(yè)主實(shí)際上都沒有與政府簽訂該合同，而是開發(fā)商與政府通過招拍掛而取得建設(shè)用地使用權(quán)；開發(fā)商在建設(shè)完成后，將單元住宅出售給業(yè)主，使業(yè)主在取得住宅所有權(quán)的同時(shí)，繼受取得了住宅建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)主作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人與政府之間的關(guān)系是，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂的《商品房銷售合同》中，就將該套住宅相應(yīng)面積的住宅建設(shè)用地使用權(quán)以及與政府簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中相應(yīng)的債權(quán)、債務(wù)概括地移轉(zhuǎn)給了業(yè)主，使業(yè)主取得了與政府之間的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的當(dāng)事人地位，確立了雙方當(dāng)事人之間的合同法律關(guān)系。這樣解釋，不僅能夠使業(yè)主與政府之間確定法律關(guān)系，而且能夠在今后繼續(xù)依據(jù)該合同關(guān)系，解決后續(xù)的法律問題。今后，在開發(fā)商向業(yè)主出售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)移住宅所有權(quán)和住宅建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)，一并轉(zhuǎn)移《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的部分債權(quán)債務(wù)，出具經(jīng)過政府同意的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》部分債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的文件，以證明購房者取得了該合同中的部分債權(quán)債務(wù)，確認(rèn)其與政府之間存在上述合同關(guān)系，是該合同的當(dāng)事人。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得還有其他方法。一是轉(zhuǎn)讓取得。當(dāng)業(yè)主將自己所有的商品房轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，將其住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，并且同時(shí)轉(zhuǎn)讓自己作為用益物權(quán)人而與政府之間的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的債權(quán)和債務(wù)，成為該合同的當(dāng)事人。二是繼承取得。住宅建設(shè)用地使用權(quán)并非注重人格特征的權(quán)利，應(yīng)使其不具有專屬性，應(yīng)認(rèn)可其得為繼承的標(biāo)的。當(dāng)業(yè)主死亡后，其繼承人繼承取得其房屋的所有權(quán)，相應(yīng)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)也因繼承而取得，同時(shí)取得《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》項(xiàng)下的債權(quán)和債務(wù)。

（二）永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題

我國建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)也規(guī)定了最長不超過70年的期間。當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為永久性用益物權(quán)時(shí)，是否還需要規(guī)定期間，也值得研究。

依照我國的習(xí)慣，住宅建設(shè)用地使用權(quán)還是有期限的，將其直接改為無期限的用益物權(quán)，則過于陡然。因此，筆者建議，在政府初始出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)還是要規(guī)定70年，在70年期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期為無期限用益物權(quán)。同時(shí)，在出讓期間不足70年的，都要延期到70年，使其一并在70年之后改為無期限的永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)。

（三）永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利

永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的主要權(quán)利，是對住宅用地的使用收益權(quán)。業(yè)主自己使用建筑物，同時(shí)使用其住宅建設(shè)用地，行使的就是使用權(quán)。業(yè)主將建筑物出租收取租金，當(dāng)然不止是出租房屋，同時(shí)也出租了土地，因而也有土地的收益，行使的是收益權(quán)。由于我國大陸地區(qū)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的用途單一，因而目前不存在其他的使用收益權(quán)。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)的相鄰關(guān)系，也是業(yè)主享有的重要權(quán)利之一。現(xiàn)行的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的實(shí)際情況分為兩種，一是區(qū)分所有建筑物的土地使用權(quán)，雖然偏重于按份共有性質(zhì)，但仍然無法確定土地權(quán)屬的具體范圍（四至），因而涉及自有土地的相鄰關(guān)系問題不常見，僅僅在作為共有土地的相鄰關(guān)系中，每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)維護(hù)共有的土地權(quán)利，行使相鄰權(quán)；二是別墅的土地使用權(quán)相對有比較清晰的自有部分，在這部分土地權(quán)屬中存在明顯的相鄰關(guān)系，但在其他共有部分須共同行使相鄰權(quán)。

依照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人也享有物權(quán)請求權(quán)。在共有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)受到妨害或者侵害時(shí)，業(yè)主有權(quán)維護(hù)其土地權(quán)利，行使《物權(quán)法》第33條至第37條的物權(quán)請求權(quán)。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)人享有處分權(quán)。不過，業(yè)主對其住宅建設(shè)用地使用權(quán)的處分，應(yīng)與其享有的住宅建筑物所有權(quán)的處分相一致，不能單獨(dú)處分。

（四）永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的主要義務(wù)有，應(yīng)以設(shè)定目的及約定的使用方法而為土地使用收益。對此，在實(shí)踐中不存在重大問題，有的業(yè)主對自己有權(quán)使用的窗前綠地，違反使用目的而使用的，屬于違反義務(wù)的行為。

支付費(fèi)用和稅金的義務(wù)，是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的另一主要義務(wù)。在70年期間中，由于業(yè)主一次性買斷該權(quán)利，因此不必再交納出讓金。在70年期間屆滿后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定，向政府繳納應(yīng)當(dāng)繳納的稅金。應(yīng)繳納而未繳納的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

（五）永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的消滅

永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)是否也有消滅的問題，回答是肯定的。一是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人死亡，無遺囑繼承和有效遺贈(zèng)，且無法定繼承人繼承的，成為無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，依照《繼承法》第32條的規(guī)定，國家將其房屋所有權(quán)和住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并收歸國家所有。二是因國家基于重大公共利益原因征收住宅建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償并另行給予相應(yīng)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，以保障其生存，原住宅建設(shè)用地使用權(quán)消滅。三是因轉(zhuǎn)讓而消滅，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓的，其住宅所有權(quán)與住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并消滅。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)消滅的后果，在前述第一項(xiàng)原因時(shí)，建筑物和住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并收歸國有。在第二項(xiàng)原因時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)消滅后，地上建筑物應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定，依法給予補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收入的居住條件，其中就包括給予新的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。在第三項(xiàng)原因，住宅所有權(quán)與住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人享有。

摘自《編纂我國民法典重大問題研究》P272-276頁，法律出版社2018年6月出版。內(nèi)容簡介："《編纂我國民法典重大問題研究》通過對編纂民法典中的重大理論和實(shí)踐問題進(jìn)行深入研究，對民法典的制定提出總體設(shè)想，對民法總則和民法分則的物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編、婚姻家庭編、繼承編以及人格權(quán)編如何制定和修訂等具體立法問題，擇其要者，深入分析，并提出立法建議，為編纂民法典建言獻(xiàn)策。本書的研究，事關(guān)國計(jì)民生，涉及民事權(quán)利的內(nèi)容和保護(hù)，既直面深刻的理論問題，也關(guān)注現(xiàn)實(shí)生活的緊迫需求；既有國際視野，也有民法的中國元素，是理論與實(shí)踐相結(jié)合，解決中國民法現(xiàn)實(shí)問題的力作。 "

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