10余年來，政府為了達到獲得壟斷土地級差地租的目的，采取各種措施使中國房地產得到了異常畸形的繁榮，房地產價格也節節攀升。在一片嘈雜的成長過程中，各種為了獲得或者試圖獲得房地產利益的相關主體，從數量最多并得到政府完全鼓勵與承認的“大產權房”，到企圖回避管制以期待未來暴利而出現的“小產權房”，進行了花樣翻新的創造，房地產的產權種類之多、形式之雜令人目不暇接。本書試圖透過表面的喧囂揭示因為法律法規政策有意與無意的落后而掩蓋的中國房地產產權的內核，為房地產產權這一話題厘定一個理論上的初步基點。

一、相異與纏合狀態下的產權與所有權描述

在房地產領域的理論研究與實踐操作上，人們往往習慣于將所有權與產權等同使用。比如，將房屋所有權證書稱為“房屋產權證”等。然而，西方社會中關于所有權與產權的研究卻是并行不悖，沒有因為所有權已經出現的成果而廢止產權理論學說的發展。正如于杰等所言：之所以一個概念有不同的稱謂，主要是因為這一概念所要指稱的事物有特定的意義和價值指向。那么，產權與所有權是不是一個概念？關系如何？回答這些問題是我們進行房地產產權研究的基礎與前提。

1．產權與所有權的相異性

產權是一種通過社會強制而實行的對某種經濟物品的多種用途進行選擇的權利。這一定義在西方制度學派的產權理論中得到了延續，對于產權的基本含義框架這一學派有一個大致統一的認識，即產權既不是指依法占有財產的權利，也不是指對財產進行占有、使用、處置及分配其收益的權利。我們可以從科斯在“無線電臺擁有的權利是發送信號而不是頻率的占有、使用、處置及分配其收益這一所有權”、“槍的所有者不應該在土地上開槍，由此引發的問題說明已經超出了所有權的范圍而屬于產權范疇了”以及“商人只是獲得土地上的實物，不同于土地所有者享有的實施一定行為權力的所有權，而且即使是所有權的行使范圍也非無限”的例子論述中得到證明。我們在這里可以得出一個初步結論：所有權是指某一所有者支配其財產的權利，而產權則是指某個人是否有權利用自己的財產去損害他人的權益，當然無論是不是得到允許以及是不是采取損害別人的行為，這個制造損害的人仍將保持對自己財產的所有權。正如科斯所言：西方制度學派的產權理論所要決定的是存在的合法權利，而不是財產的所有者擁有的合法權利。在這一問題上，正如屈斐所言：產權是界定人們如何受益及如何受損，從而一方必須向另一方提供補償以改變人們所采取的行動。

關于產權的定義，正如德姆塞茨所言：所謂產權是指使自己或他人受益或受損的權利。雖然這一定義比較晦澀難懂，但是明確指出了產權理論研究的產權是財產所有者是否有權對別人的財產采取行為從而產生收益或者受損的結果，這與財產所有者是否擁有并支配自己財產的所有權顯然是不同的。德姆塞茨產權的含義與科斯所說的產權的含義盡管表達的具體形式相異，但是具有共同性，在描述產權不同于所有權這一點上非常清楚。正如諾恩所言：產權是個人對他們所擁有的勞動物品和服務占有的權利，而占有是法律規則、組織形式、實施行為及規范的函數。而更為詳盡的闡述正如鄧志平所言：產權涉及人與人之間的關系，是人們對一定物品所擁有的一組內容廣泛的、由制度和法律規定的、可與他人交換的權利，其含義包括：(1)產權不是人與物之間的關系，而是人與人之間的社會關系；(2)產權是一種行為權利和社會工具，是界定人們行為關系的一種規則；(3)產權不僅是一種權利，也是一組權利，是可以被分解的。

本書認為，根據上述關于產權的論述可以得出一個初步的認識：西方制度學派產權理論中所謂的產權和人們通常所理解的所有權不是同一個概念。我們即使將產權認定為一種關于行為的權利即“行為權”，也無法將產權理解為“行為的所有權”。我們可以說“我對我的行為擁有產權”，但是不能說“我對我的行為擁有所有權”。原因在于，“我對我的行為擁有產權”在概念的邏輯學要求上是滿足的，即“我的行為”論說的是所有權，某一事物所有權的財產所有者引發的某一種無論結果好壞都可能擁有的權益即是產權；而“我對我的行為擁有所有權”中的“我的行為”自身已經蘊含了所有權，“我對我的行為擁有所有權”等同于我對所有權擁有所有權，這是循環定義。同時，這里的“行為的權利”關聯性作用指向的是財產所有者與受其影響的他人之間的關系而不是財產所有者自身；“行為的權利”的權利自身是一種待定的而非已定的權利，自然也就不具有所有權所具備的排他性。因此，把產權理解為所謂的“行為所有權”，是對所有權概念的一種濫用。

摘自《公民住房權與房地產稅法制度因應研究》P178-181頁，中國法制出版社2018年8月出版。內容簡介：本書為教育部人文社會科學研究青年基金項目“公民住房權與房地產稅法制度因應研究”的研究成果。本書旨在從制度因應視角回應十九大報告強調的人民群眾住房要求之政策命題，回應習近平總書記系列講話中提到過的人民群眾要有更舒適的居住條件之政策要求。通過對公民住房權與房地產稅法制度的理論解剖、二者相互關系域內外實踐的比較研究以及基于對我國現實人民群眾住房的實證分析，解釋現有房地產稅收法律體系配置的缺陷，并在依據中國語境適當拓展的基礎上，嘗試對房地產稅法制度進行理論創新和具體機制設計，為從法治進路因應公民住房權的頂層設計提供一定的理論與實踐指導。本書提供了公民住房權的層次性法律保護路徑，實現了公民住房權與房地產稅法制度保護通路的直接對接；在實體與程序上厘定了房地產稅法制度的基本組成要素，為房地產稅法基本的體系塑造與運行績效提供可行制度設計的思路；為立法機關直接提供房地產稅法草案設計。

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