Law-lib.com 2022-11-21 14:59:24 中國法院網(wǎng)
承租人以“買賣不破租賃”為由，要求繼續(xù)履行房屋租賃協(xié)議，能否支持？日前，隨著江蘇省南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起排除妨害糾紛案件落下帷幕。法院認為，案涉房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，不符合“買賣不破租賃”的情形，判決承租人將案涉房屋騰空并交付給買受人。
2016年4月22日，新源公司與銀行簽訂最高額抵押合同一份，約定：新源公司自愿以名下一處不動產(chǎn)及土地出讓權(quán)等，對案涉?zhèn)鶆?wù)提供擔保，期限自2016年4月22日起至2019年4月21日止。隨后，新源公司辦理了抵押登記手續(xù)，銀行辦理了他項權(quán)利證書。
2016年6月1日，新源公司與日升公司簽訂租賃協(xié)議一份，協(xié)議約定新源公司將上述抵押的部分房屋出租給日升公司使用，租賃期限為2016年10月1日起至2022年9月30日止。簽訂協(xié)議后，日升公司即使用案涉房屋。
因新源公司未能及時履行還款義務(wù)，銀行訴訟要求新源公司歸還本息。判決生效后，因新源公司未能自覺履行還款義務(wù)，銀行遂申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院裁定拍賣新源公司名下用于擔保的房地產(chǎn)，瑞祥公司成功競拍并辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，取得了案涉房屋的所有權(quán)。后因日升公司拒絕騰退案涉房屋，瑞祥公司向江蘇省海安市人民法院提起訴訟。
日升公司辯稱，其租賃房屋時間早于瑞祥公司取得房產(chǎn)時間，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，其仍有權(quán)租賃使用該房屋。
海安法院審理后認為，新源公司與日升公司簽訂房屋租賃合同的時間點，晚于新源公司將案涉房屋抵押給銀行的時間點。新源公司與日升公司之間簽訂的租賃協(xié)議對瑞祥公司不發(fā)生法律效力，瑞祥公司有權(quán)不再繼續(xù)履行案涉租賃協(xié)議，遂判決日升公司于判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)，將案涉房屋騰空交付給瑞祥公司。
一審后，日升公司不服，提起上訴。南通市中級人民法院經(jīng)審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法駁回上訴，維持原判。
【法官說法】
“買賣不破租賃”是指當出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。但該原則的適用存在例外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“買賣不破租賃”是有條件的，租賃行為原則上應發(fā)生在相關(guān)影響物權(quán)變動的行為之前。
本案中，抵押在先、出租在后，當事人又無特別約定，不符合“買賣不破租賃”的情形。法院判決日升公司騰空房屋，并無不當。（文中公司名稱均系化名）
日期：2022-11-21 14:59:24 | 關(guān)閉 |
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