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  • “買賣不破租賃”有條件 先抵押后出租難支持

    Law-lib.com  2022-11-21 14:59:24  中國法院網(wǎng)


      承租人以“買賣不破租賃”為由,要求繼續(xù)履行房屋租賃協(xié)議,能否支持?日前,隨著江蘇省南通市中級人民法院終審判決書的送達,這起排除妨害糾紛案件落下帷幕。法院認為,案涉房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán),不符合“買賣不破租賃”的情形,判決承租人將案涉房屋騰空并交付給買受人。

      2016年4月22日,新源公司與銀行簽訂最高額抵押合同一份,約定:新源公司自愿以名下一處不動產(chǎn)及土地出讓權(quán)等,對案涉?zhèn)鶆?wù)提供擔保,期限自2016年4月22日起至2019年4月21日止。隨后,新源公司辦理了抵押登記手續(xù),銀行辦理了他項權(quán)利證書。

      2016年6月1日,新源公司與日升公司簽訂租賃協(xié)議一份,協(xié)議約定新源公司將上述抵押的部分房屋出租給日升公司使用,租賃期限為2016年10月1日起至2022年9月30日止。簽訂協(xié)議后,日升公司即使用案涉房屋。

      因新源公司未能及時履行還款義務(wù),銀行訴訟要求新源公司歸還本息。判決生效后,因新源公司未能自覺履行還款義務(wù),銀行遂申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中,法院裁定拍賣新源公司名下用于擔保的房地產(chǎn),瑞祥公司成功競拍并辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記,取得了案涉房屋的所有權(quán)。后因日升公司拒絕騰退案涉房屋,瑞祥公司向江蘇省海安市人民法院提起訴訟。

      日升公司辯稱,其租賃房屋時間早于瑞祥公司取得房產(chǎn)時間,根據(jù)“買賣不破租賃”原則,其仍有權(quán)租賃使用該房屋。

      海安法院審理后認為,新源公司與日升公司簽訂房屋租賃合同的時間點,晚于新源公司將案涉房屋抵押給銀行的時間點。新源公司與日升公司之間簽訂的租賃協(xié)議對瑞祥公司不發(fā)生法律效力,瑞祥公司有權(quán)不再繼續(xù)履行案涉租賃協(xié)議,遂判決日升公司于判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi),將案涉房屋騰空交付給瑞祥公司。

      一審后,日升公司不服,提起上訴。南通市中級人民法院經(jīng)審理認為,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,依法駁回上訴,維持原判。

      【法官說法】

      “買賣不破租賃”是指當出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時,租賃合同對新所有人有效。但該原則的適用存在例外,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定:“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“買賣不破租賃”是有條件的,租賃行為原則上應發(fā)生在相關(guān)影響物權(quán)變動的行為之前。

      本案中,抵押在先、出租在后,當事人又無特別約定,不符合“買賣不破租賃”的情形。法院判決日升公司騰空房屋,并無不當。(文中公司名稱均系化名)


    日期:2022-11-21 14:59:24 | 關(guān)閉 |

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