最高人民法院

最高人民法院指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華

法〔2011〕354號(hào)


　　居間合同糾紛案

　　（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò) 2011年12月20日發(fā)布）

　　關(guān)鍵詞 民事 居間合同 二手房買(mǎi)賣(mài) 違約

　　裁判要點(diǎn)

　　房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條

　　基本案情

　　原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中原公司）訴稱(chēng)：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷(xiāo)售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣(mài)方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。

　　被告陶德華辯稱(chēng)：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷(xiāo)售。陶德華并沒(méi)有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

　　法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷(xiāo)售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》。該《確認(rèn)書(shū)》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣(mài)方就該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣(mài)方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司居間下，陶德華與賣(mài)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買(mǎi)賣(mài)雙方辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司支付傭金1. 38萬(wàn)元。

　　裁判結(jié)果

　　上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬(wàn)元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。因此，陶德華并沒(méi)有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。