湖南省衡陽市人民政府辦公室

衡陽市人民政府辦公室關于印發《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》的通知



各縣市區人民政府，市直機關各單位，駐衡國省屬單位：

　　《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。




　　二O一二年五月三日



　　衡陽市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強對本市物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的及時維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部2007年第165號令)等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同規定的房屋共有部位。一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同規定的業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市房產管理局會同市財政局負責本市物業專項維修資金的指導和監督工作。

　　市物業專項維修資金管理中心負責本市物業專項維修資金的日常管理工作。

　　各縣、市、南岳區房產行政主管部門負責本轄區內物業專項維修資金的指導、監督和日常管理工作。

　　第二章 交存

　　第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存物業專項維修資金：

　　非單一產權的物業，包括住宅(含商品住房、經濟適用住房、集資合作建房和拆遷安置房等)和非住宅(含商業用房、獨立產權的會所、商業性寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，都應當交存物業專項維修資金。

　　第七條 業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，物業專項維修資金的交存標準為：市房屋建筑安裝工程每平方米造價的5-8%。出售公有住房的，售房單位按照售房款的20%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金。

　　市房產管理局根據本市房屋建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整物業專項維修資金的交存標準。

　　第八條 物業專項維修資金由業主交存，屬于業主所有。

　　已售出的公有住房的物業專項維修資金由售房單位交存，屬于售房單位所有;續交的，由業主交存，屬于業主所有。

　　第九條 市物業專項維修資金管理中心要在本市的商業銀行開立物業專項維修資金專戶。并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;開立公有住房物業專項維修資金專戶的,以售房單位設賬,按幢設分賬,其中業主交存的,按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十條 售房單位出售物業時，應在售樓處公示繳存物業專項維修資金的時間、標準、范圍、地點，并在房屋買賣合同中進行約定。

　　物業專項維修資金，由業主直接到市物業專項維修資金管理中心交存，禁止開發企業、物業企業代收代交。

　　第十一條 業主在辦理房屋入住手續前，必須將物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶，并到市物業專項維修資金管理中心開具《湖南省物業專項維修資金專用收據》。

　　第十二條 商品房開發建設單位在辦理商品房預售許可證前，應到市物業專項維修資金管理中心簽訂憑票交房承諾書;在辦理房屋初始登記前，應將擬出售但未售出房屋和自留房屋的物業專項維修資金全額交存到市物業專項維修資金專戶，待該房屋售出業主將物業專項維修資金交存給開發建設單位后再辦理更名手續;公有住房售房單位應當在辦理房屋登記手續前，將物業專項維修資金存入公有住房物業專項維修資金專戶。否則，房屋登記部門不得辦理相關手續。

　　第十三條 未按本辦法規定交存物業專項維修資金的，公有住房售房單位和開發建設單位不得將房屋交付購買人。業主辦理房屋所有權登記時必須持《湖南省物業專項維修資金專用收據》，否則，房屋登記部門不得受理房屋所有權初始登記、轉移登記等申請。

　　第十四條 業主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期住宅專項維修資金交存額30%的，應當由業主及時續交。

　　成立業主大會的，續交方案由業主大會決定;未成立業主大會的，續交方案由市物業專項維修資金管理中心決定，業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

　　第十五條 本辦法實施前，未交存物業專項維修資金的物業，業主應當按照本辦法規定進行補交。

　　業主未按規定交存、補交、續交物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存，拒不交存者，業主委員會可向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益屬于全體業主所有，可經業主大會同意后用于補充物業專項維修資金。

　　第三章 使用

　　第十七條 物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物業專項維修資金的存儲利息和利用物業專項維修資金購買國債的增值收益等，除按規定列支機構管理費用外，其余應當全部轉入物業專項維修資金滾存使用。

　　物業專項維修資金管理費用，由物業專項維修資金管理機構按規定編制全年預算支出計劃，報市財政局審批，按批復預算執行，在物業專項維修資金增值收益中按規定列支。

　　第十八條 物業專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十九條 房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，堅持誰受益、誰負責的原則進行分攤，具體規定如下：

　　(一)一個物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

　　(二)售后公有住房共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從公有住房售房單位交存的物業專項維修資金中支付;業主續交后由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

　　(三)房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品房、公有住房，由開發建設單位、公有住房售房單位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

　　第二十條 物業專項維修資金使用按照以下程序辦理：

　　(一)制定方案。物業服務企業或業主委員會(相關業主)根據實際情況提出維修和更新、改造方案。方案主要包括：維修和更新、改造的內容;工程預算;涉及戶數;維修和更新、改造的組織方式。

　　(二)業主確認。維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、建筑面積和戶數比例都達到三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置公示七天。

　　(三)申請維修。物業服務企業或者業主委員會(相關業主)，應當向市物業專項維修資金管理中心提出維修資金使用申請，并提交下列材料：維修和更新、改造申請報告;經公示的維修和更新、改造方案;相關業主書面確認證明;維修和更新、改造方案公示證明;經業主委員會同意的維修工程預算書;經業主委員會審核簽章的施工承包合同。

　　(四)組織實施。市物業專項維修資金管理中心派人現場察看核實，審核同意后，由物業服務企業或者業主委員會(相關業主)組織實施。

　　(五)撥付資金。工程竣工后，方案實施方應當組織業主委員會(相關業主)、施工企業及工程監理單位對工程質量進行驗收，并簽署驗收報告，業主委員會(相關業主)或者其委托具有專業資質的社會中介機構應當對工程決算進行審核，并出具審核證明，同時列出維修費用分攤明細表進行公示。市物業專項維修資金管理中心對驗收報告、審核證明及維修費用分攤明細表核實后，將維修資金撥付維修單位。

　　第二十一條 為保證工程質量和物業專項維修資金的合理使用，小額維修項目可以采取簡易方式，大額維修項目提倡采取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業施工企業。并鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理，所發生的費用從維修資金中列支。

　　第二十二條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可由物業企業或業主委員會(相關業主)向市物業專項資金管理中心提出緊急申請，市物業專項資金管理中心接到申請后應立即派人到現場察看核實，并根據實際情況預撥部分資金讓其及時組織維修，以確保房屋使用安全。再按有關程序補辦相關手續，撥付剩余資金。

　　第二十三條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

　　(四)根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用;

　　(五)法律、法規和規章及有關規定，明確由有關單位和個人承擔的費用。

　　第四章 監督管理

　　第二十四條 市物業專項維修資金管理中心應當及時與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并定期向業主、公有住房售房單位公布維修資金的交存、使用情況。

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第二十五條 市物業專項維修資金管理中心應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第二十六條 《湖南省物業專項維修資金專用收據》的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政主管部門的監督檢查。

　　第二十七條 市財政部門應當加強對物業專項維修資金的收支財務管理和會計核算執行情況的監督。市物業專項維修資金管理機構應當每年定期向財政部門報送財務報告。

　　第二十八條 市物業專項維修資金管理機構應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第五章 法律責任

　　第二十九條 公有住房售房單位有下列行為之一的，由市房產局責令限期改正：

　　(一)未按本辦法第七條規定交存物業專項維修資金的; 　　 (二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受;

　　(三)未按本辦法第十九條第三款規定分攤維修和更新、改造費用的。

　　第三十條 開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由市房產局責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　開發建設單位未按本辦法第十九條第三款規定分攤維修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由市房產管理局追回挪用的物業專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第三十二條 對違反物業專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

　　第三十三條 市房產管理局、市財政局和市物業專項維修資金管理中心及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法依規追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第三十四條 各縣市、南岳區人民政府可以參照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法自下發之日起施行，原《衡陽市物業維修基金管理辦法》(衡政辦發[2007]2號)文件同時廢止。