山東省菏澤市人民政府

菏澤市人民政府令
第9號(hào)



《菏澤市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)2013年7月31日市政府第14次常務(wù)會(huì)議研究通過，現(xiàn)予發(fā)布。



菏澤市人民政府市長　孫愛軍
2013年8月11日



菏澤市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法



第一章　總　　則

　　第一條　為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
　　第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
　　第四條　市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
　　各縣區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同縣級(jí)物業(yè)主管部門，按照價(jià)格管理權(quán)限，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。　
　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛。　
　　第五條　住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
　　提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐。　

第二章　住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

　　第六條　住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
　　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。各縣價(jià)格主管部門會(huì)同縣級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。　
　　非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。協(xié)商不成的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，經(jīng)雙方同意可參照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。　
　　第七條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。 物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門制定并公布。
　　第八條　普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：
　　（一）管理服務(wù)人員的工資、福利費(fèi)和由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)；
　　（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；
　　（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用；
　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；
　　（六）辦公費(fèi)用；
　　（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
　　（八）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
　　（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。　
　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
　　第十條　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。　
　　第十一條　前期普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減免30%，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第十二條　建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同等資料報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門備案。對(duì)不按規(guī)定備案的，房產(chǎn)行政管理部門不予核發(fā)房屋預(yù)售許可證。
　　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《山東省服務(wù)價(jià)格管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，到所在地價(jià)格主管部門申領(lǐng)《山東省服務(wù)價(jià)格登記證》。　
　　第十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。　
　　物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不得超過半年。　
　　第十四條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按《房屋所有權(quán)證》所載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積）計(jì)收。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，可暫按照購房合同所載明的房屋建筑面積計(jì)收。
　　獨(dú)立專有車庫，需按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。　
　　第十五條　房屋交付后空置一年以上的，按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％收取，一年內(nèi)（含一年）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照全額收取。合同另有約定的，從其約定。

第三章　停車服務(wù)收費(fèi)管理

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。
　　停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用，停車服務(wù)費(fèi)歸提供停車服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。　
　　己購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減收，減收幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。　
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
　　第十七條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)的前期停車服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。各縣價(jià)格主管部門會(huì)同縣級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)的前期停車服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。
　　非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。　
　　第十八條　車位所有權(quán)人將車位租賃給車位使用人使用的，可以收取車位租賃費(fèi)，車位租賃費(fèi)歸車位所有權(quán)人所有。
　　第十九條　普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定牡丹區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。各縣價(jià)格主管部門會(huì)同縣級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)的車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與車位所權(quán)人在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。
　　第二十條　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或其他場地停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)。
　　第二十一條　未成立業(yè)主大會(huì)的車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)刂贫ǖ能囄蛔赓U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　已成立業(yè)主大會(huì)的車位場地使用費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車位租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。　
　　第二十二條　停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車位場地使用費(fèi)中列支。業(yè)主大會(huì)成立前，支出比例由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門核定。
　　車位場地使用費(fèi)以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。車位場地使用費(fèi)可參照住宅專項(xiàng)維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。　
　　第二十三條　停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)和車位場地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按月收取。物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)和車位場地使用費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收時(shí)間一般不得超過半年。
　　第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車輛實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。
　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個(gè)小時(shí)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取一定費(fèi)用。　
　　第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。

第四章　其他管理

　　第二十六條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向業(yè)主收取費(fèi)用。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。　
　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。　
　　第二十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
　　業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中已包括裝修期間的服務(wù)成本,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)及與裝修相關(guān)的管理費(fèi)用。
　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。
　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話及物業(yè)主管部門監(jiān)督電話，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
　　第三十一條　價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，并提供必要的相關(guān)資料。

第五章　法律責(zé)任

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。　
　　第三十三條　價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《山東省服務(wù)價(jià)格管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章依法予以處罰。
　　第三十四條　價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第六章　附　　則

　　第三十五條　本辦法實(shí)施前物業(yè)服務(wù)合同約定期限未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后或者合同未約定期限的應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十六條　本辦法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏澤市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。