遼寧省鐵嶺市人民政府

鐵嶺市人民政府令


第 82 號



《鐵嶺市物業管理辦法》業經2013年11月6日鐵嶺市第七屆人民政府第5次常務會議審議通過，現予以公布實施。





市長 林強


二0一三年十二月五日





鐵嶺市物業管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于全市行政區域內的物業管理活動。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理區域內建設單位或業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業管理服務活動的企業。

第四條 市住房城鄉建設委是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督、管理。

縣（市）區房產行政主管部門，鐵嶺經濟開發區、鐵嶺新城區、鐵嶺高新技術產業開發區管委會，對本轄區內物業實施監督、管理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

城市街道辦事處，負責本轄區內業主自治管理活動的指導、監督工作。

物價、規劃、綜合執法、環保、公安消防等部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條 業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業企業，應積極推行以招投標方式選聘物業企業。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域由所轄區房產行政主管部門確定。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在地的縣級房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用的公共設施設備證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十條 新建住宅小區入住率達到50%以后，在縣級房產行政主管部門的指導和協助下，由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區代表組成首次業主大會籌備組。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。達到物業管理條件的原有住宅小區由社區居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。

第十一條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

以上內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十三條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可另選一名業主代表參加。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至15人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第十五條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。業主委員會設主任1人、副主任2人，主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的縣級房產行政主管部門、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第十六條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第十七條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本辦法第十七條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主、業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督業主規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于汽車停放車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十一條 1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。

第二十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督和咨詢。

第二十三條 業主大會、業主委員會應當與公安機關和社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合所在社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知所在的社區居民委員會，并認真聽取他們的建議。

第二十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第二十五條 業主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主大會的財物移交給業主委員會。

第二十六條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的縣級房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三章 前期物業管理

第二十七條 住宅小區竣工實行綜合驗收。由房產行政主管部門組織對物業規劃和物業基礎設施建設情況同時進行驗收。未經驗收或驗收未合格的小區不得交付使用，不得發放房屋所有權證。

第二十八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面《前期物業服務合同》，并在30日內報物業所在地的縣級房產行政主管部門備案。

前期物業服務合同應當包括下列主要內容：

（一）合同雙方的基本情況；

（二）物業的基本情況；

（三）物業服務事項和服務標準；

（四）物業服務費用的標準和收取辦法；

（五）建設單位、業主和物業服務企業的權利義務；

（六）物業的承接驗收情況；

（七）業主臨時規約；

（八）違約責任；

（九）爭議處理方式。

第二十九條 前期物業服務事項應當包括下列主要內容：

（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業管理區域內安全防范、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理；

（三）物業裝飾裝修管理；

（四）物業檔案資料管理。

業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。

第三十條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者多層住宅物業總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業總建筑面積少于2萬平方米的，經物業所在縣級房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

建設單位因故未聘用物業服務企業的，由建設單位直接管理。

第三十一條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并登記。在辦理物業承接時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理用房的相關資料；

（五）物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十二條 住宅物業的建設單位應按照不低于物業總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房，但總面積不得低于150m��2，物業辦公用房應為地面以上的成套房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。

規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

第三十三條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位予以保修，建設單位應按規定履行保修義務。

建設單位在物業保修期內拒絕履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向住房城鄉建設行政主管部門申請使用建設工程質量保證金。

建設工程質量保證金的具體管理辦法由市住房城鄉建設委負責制定。

第四章 物業管理服務與收費

第三十四條 從事物業管理活動的企業，應當具有獨立的法人資格，取得工商行政主管部門核發的《企業法人營業執照》。

從事物業管理活動的企業，應取得市住房城鄉建設行政主管部門核發的《物業企業資質證書》，價格行政主管部門核發的《物業收費許可證》，稅務部門核發的《稅務登記證》，方可從事物業管理活動。

從事物業管理的企業經理、部門經理、管理人員，要按照規定取得職業資格證書，實行持證上崗制度。

第三十五條 經價格行政主管部門確認，具備下列條件并按規定辦理《收費許可證》的物業服務企業，具有收費資格，允許向業主收取物業服務費：

（一）經工商行政管理部門登記注冊；

（二）經物業管理行政主管部門資質確認；

（三）取得稅務登記證書并依法納稅；

（四）成立業主大會并產生負有協調和監督職責的業主委員會。

第三十六條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業公共部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業公用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其他費用。

物業公用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本。

第三十七條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當約定下列主要內容：

（一）物業服務項目及其內容、服務標準；

（二）物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式；

（三）雙方權利義務；

（四）違約責任；

（五）合同期限；

（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。

物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。

物業服務合同中應明確規定履約保證金，履約保證金的具體管理辦法由市住房城鄉建設委制定。

物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報所在地縣級房產行政主管部門備案。

第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

（一）根據業主大會決定對物業實施管理；

（二）收取物業服務費；

（三）委托專營企業承擔專項物業服務；

（四）建議業主委員會協調與業主的糾紛；

（五）法律、法規規定的其他權利。

第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

（一）依法制訂物業服務制度和物業服務方案；

（二）依照物業服務合同提供服務；

（三）提出物業公共部位、公共設施設備維修年度計劃，提交業主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業主委員會報告工作，報送物業維修賬目，接受業主、業主委員會的監督；

（五）按照業主、業主委員會要求，列席業主大會、業主委員會會議，解答業主、業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

（六）在物業服務合同終止后向業主委員會移交有關資料、資產；

（七）按照有關規定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規約及物業管理制度的行為；

（九）協助有關部門按照相關規定做好安全防范工作；

（十）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四十條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）減少專業人員數量、物業管理類型和面積，達不到物業服務企業資質等級標準的；

（二）違反有關規定，聘用未取得物業管理職業資格人員的；

（三）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項維修資金的；

（五）擅自改變物業管理用房用途的；

（六）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（八）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（九）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

（十）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十一）不履行物業服務合同的；

（十二）超越資質等級承接物業管理項目的；

（十三）出租、出借、轉讓資質等級證書的；

（十四）法律、法規禁止的其他行為。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

第四十一條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣級房產行政主管部門。

物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

第四十二條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

第四十三條 高級公寓、別墅區、商廈和寫字樓的物業服務收費實行市場調節價，住宅物業服務收費實行政府指導價。

物業服務收費實行政府指導價的，各級價格行政主管部門應當會同同級房產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，按建筑面積收取。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準。

第四十四條 物業服務企業應當按照價格行政主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第四十五條 業主應當根據物業合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

已竣工但尚未出售的物業，物業服務費用由建設單位交納。

已竣工出售并通知辦理入住手續的物業，物業服務費用由物業買受人交納。

業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。

第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋，是指房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的房屋，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。

棄管房和單位無能力管理的房屋，由房產行政主管部門和社區居民委員會共同負責，參照物業管理辦法，采取自治管理，按最低標準收取服務費。

第四十七條 物業服務企業應向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主大會或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第四十八條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規章的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區居民委員會應當及時調解業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的糾紛，調解不成的當事人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十二條 縣級房產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第五十三條 物業管理應當實行信用信息管理制度。市房產行政主管部門應當對全市物業服務企業信用實施考核，統一管理�？h級房產行政主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

第五章 物業的使用與維護

第五十四條 物業使用禁止下列行為：

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