司法部辦公廳

司法部辦公廳關(guān)于發(fā)布公證執(zhí)業(yè)指導(dǎo)案例的通知



各省、自治區(qū)、直轄市司法廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團司法局：

《司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》下發(fā)以來，各地公證機構(gòu)認真貫徹落實通知要求，執(zhí)行情況總體較好。但也存在一些理解上和執(zhí)行中的偏差等問題，導(dǎo)致有的公證機構(gòu)對“五不準”規(guī)定理解和把握不準，隨意擴大禁辦范圍，對應(yīng)當辦理的公證事項不予辦理，對把握不準的公證事項簡單拒絕辦理；有的公證機構(gòu)濫用公證書格式，以其他形式的公證替代禁辦公證事項，規(guī)避“五不準”規(guī)定。為指導(dǎo)各地公證機構(gòu)依法依規(guī)辦理公證事項，經(jīng)研究，現(xiàn)將公證執(zhí)業(yè)，特別與正確理解執(zhí)行好“五不準”規(guī)定有關(guān)的案例予以發(fā)布，請各地公證機構(gòu)在辦證中認真參照執(zhí)行。

司法部辦公廳

2017年9月25日

公證指導(dǎo)案例（一）

不得拒絕辦理異地房產(chǎn)的售房委托公證

公證要點

代為售房委托公證是常規(guī)公證業(yè)務(wù)，是群眾正常辦證需求。公證機構(gòu)不得因異地房產(chǎn)售房委托核實工作較多，潛在風(fēng)險較大而拒絕辦理，除審查當事人身份、房產(chǎn)權(quán)屬、婚姻狀況、與受托人關(guān)系外，不得要求當事人提供與委托無關(guān)的材料，不得隨意擴大禁止辦證范圍，不得設(shè)置障礙故意拒絕辦理。

基本案情

A市人甲將要出國學(xué)習(xí)，欲出售名下位于B市的一套房產(chǎn)，其向公證處咨詢辦理售房委托書公證，受托人為其妻子，委托事項為代為出售B市的一套房產(chǎn)。公證機構(gòu)審查后認為沒有能力審查異地的房產(chǎn)權(quán)屬情況，遂要求甲提供售房合同。因甲尚未找到買家，無法提供售房合同，公證機構(gòu)拒絕辦理。

案例分析

1、處分不動產(chǎn)的委托書公證較之其他委托潛在風(fēng)險較大，公證機構(gòu)、公證員應(yīng)當盡到更高注意義務(wù)，認真審查當事人身份、房產(chǎn)權(quán)屬、婚姻狀況以及委托人與受托人之間的關(guān)系。異地房產(chǎn)信息、婚姻狀況必要時應(yīng)當委托當?shù)毓�證機構(gòu)查詢核實，公證機構(gòu)不得以房產(chǎn)信息、婚姻信息在外地而簡單拒絕辦理。

2、“五不準”《通知》規(guī)定不準辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證，正常的售房委托公證不在禁止之列。公證機構(gòu)不得隨意擴大禁止辦證范圍，不得要求當事人提供與委托無關(guān)的材料，不得設(shè)置障礙故意拒絕辦理。




公證指導(dǎo)案例（二）

一并辦理解押、出售不動產(chǎn)的委托公證受托人應(yīng)為近親屬

公證要點

公證機構(gòu)、公證員在充分審查申請人的身份、意思表示，查驗核實委托人和受托人的親屬關(guān)系后，可以辦理同時包含代為解押、代為出售事項的委托公證，但不得設(shè)定受托人代為收取售房款的內(nèi)容。

基本案情

甲將要移民出國，欲出售房產(chǎn)一套，其向公證處咨詢辦理售房委托書公證，受托人為其胞弟。委托事項為代為解押、代為出售房產(chǎn)、代收售房款。公證機構(gòu)為其辦理內(nèi)容為代為解押、代為出售房產(chǎn)的委托書，但不包括代為收取售房款。

案例分析

1、涉及不動產(chǎn)處分交易，需要委托符合民事法律規(guī)定的近親屬（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）的，公證機構(gòu)、公證員在充分審查申請人的身份、意思表示，查驗核實委托人和受托人的親屬關(guān)系后，可以辦理同時包含代為解押、代為出售不動產(chǎn)事項的委托公證，同時將相應(yīng)的親屬關(guān)系證明材料附卷存檔。

2、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款數(shù)額往往較大，代收售房款往往會出現(xiàn)“擔(dān)保性委托”的情形，也會給委托人帶來巨大的經(jīng)濟風(fēng)險，售房款轉(zhuǎn)入委托人賬戶也是銀行、房屋交易監(jiān)管部門的通行做法。因此，在近親屬間涉及不動產(chǎn)處分的委托公證中，不宜在委托書中設(shè)定受托人代為收取售房款的內(nèi)容。但委托人可以授權(quán)受托人協(xié)助辦理將相關(guān)款項轉(zhuǎn)入委托人賬戶的手續(xù)，并在委托書中明確售房款直接轉(zhuǎn)入委托人的賬戶并寫明賬戶信息。




公證指導(dǎo)案例（三）

委托貸款合同公證應(yīng)當審查資金來源和借款用途

公證要點

委托貸款關(guān)系因銀行的加入而被納入了國家金融監(jiān)管的范圍，其性質(zhì)亦不再是當事人雙方之間的企業(yè)借貸關(guān)系，公證機構(gòu)可以辦理相關(guān)合同公證及賦予強制執(zhí)行效力公證，但應(yīng)當審查資金來源和借款用途。

基本案情

某投資管理有限公司委托A銀行向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司放款2.5億元，貸款期限2年，年利率15%，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其擁有的土地使用權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保。上述三方當事人向公證處申請賦予委托貸款合同和抵押合同強制執(zhí)行效力公證，公證處受理了該申請，經(jīng)過審查資金來源、借款用途后出具了具有強制執(zhí)行效力的公證書。

案例分析

1、委托貸款是指委托人提供資金，由受托人(商業(yè)銀行等金融機構(gòu))根據(jù)委托人確定的借款人、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、協(xié)助監(jiān)督使用并收回的貸款（不包括現(xiàn)金管理項下委托貸款和住房公積金貸款）。委托貸款關(guān)系因銀行的加入而被納入了國家金融監(jiān)管的范圍，其性質(zhì)亦不再是當事人雙方之間的企業(yè)借貸關(guān)系，公證機構(gòu)可以辦理相關(guān)合同公證及賦予強制執(zhí)行效力公證。

2、委托貸款合同公證業(yè)務(wù)中，公證機構(gòu)應(yīng)當對于資金來源、借款用途等進行盡職審查。公證機構(gòu)可以要求銀行提供其進行資金來源及借款用途審查的有關(guān)情況。




公證指導(dǎo)案例（四）

不得同時辦理抵押、解押、出售不動產(chǎn)的委托公證

公證要點

涉及不動產(chǎn)處分的重大事項應(yīng)以所涉及的主要民事法律關(guān)系來認定和判斷，不動產(chǎn)的抵押、解押、出售等事項均屬于重大事項。“重大事項一次一委托”就是要求公證機構(gòu)不能將多個重大事項拆分為多份公證書同時辦理，而是要依據(jù)不動產(chǎn)當時的狀態(tài)和情形來辦理。其他與實現(xiàn)核心法律關(guān)系相關(guān)的、事務(wù)性的、手續(xù)性的事項不屬于重大事項。

基本案情

甲有一套房產(chǎn)，已向銀行設(shè)定抵押，因無法歸還貸款，經(jīng)與銀行協(xié)商一致，決定變賣房產(chǎn)歸還貸款。甲由于工作繁忙，欲委托朋友辦理相關(guān)手續(xù)，向公證處申請委托公證。委托授權(quán)的內(nèi)容包括代為還款、代為解押、代為領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書、代為尋找買家售房、代為簽訂合同、代為辦理過戶登記、代為配合買方辦理貸款、代為交接物業(yè)等事項。

案例分析

1、涉及不動產(chǎn)處分的重大事項應(yīng)以所涉及的主要民事法律關(guān)系來認定和判斷，不動產(chǎn)的解押、出售、抵押事項屬于重大事項，應(yīng)當據(jù)實委托辦理。而與重大事項相關(guān)的尋找買家、磋商價格、簽訂合同、辦理過戶、配合買家辦理貸款、交接物業(yè)等事務(wù)性的、手續(xù)性的事項，可以圍繞重大事項而一并委托。

2、“重大事項一次一委托”的目的在于避免委托人一次性將全部財產(chǎn)權(quán)能委托他人，特別是授予沒有信任基礎(chǔ)關(guān)系的人，從而使委托人的財產(chǎn)權(quán)利長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。同時，涉及不動產(chǎn)處分的重大事項之間往往存在意思表示沖突，公證員應(yīng)當向委托人充分釋明涉及不動產(chǎn)處分重大事項委托的法律意義和法律效果，不得在不動產(chǎn)未設(shè)立抵押之前辦理解押的委托公證，不得同時辦理包含全部重大事項的委托公證。




公證指導(dǎo)案例（五）

處分不動產(chǎn)的委托公證應(yīng)當審查權(quán)屬和婚姻狀況

公證要點

辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證，公證機構(gòu)、公證員應(yīng)當認真審查申請人的身份、意思表示，審查委托人和受托人的親屬關(guān)系，審查核實不動產(chǎn)權(quán)屬和當事人婚姻信息。

基本案情

甲在A市工作多年，最近取得購買限購房屋的資格，擬出售其在B市的房產(chǎn)，以便在A市購買商品房。因正值企業(yè)銷售旺季，甲不能請假，故委托父親代為辦理出售房屋的相關(guān)事宜，向A市公證機構(gòu)申請辦理委托書公證。A市公證機構(gòu)在辦理公證時，未對甲所處分的B市不動產(chǎn)及在B市的婚姻登記信息進行核實，出具的公證書中注明“未對不動產(chǎn)權(quán)屬及婚姻信息進行核實，不承擔(dān)有關(guān)信息不實的責(zé)任”。

案例分析

1、關(guān)于自然人處分不動產(chǎn)的委托書公證的審查范圍，通常涉及到委托人的身份、委托人的簽字（指印、印鑒）、委托人的意思表示、委托書所處分的不動產(chǎn)的權(quán)屬情況、委托人的婚姻狀況。

2、公證機構(gòu)應(yīng)當審查不動產(chǎn)權(quán)屬狀況和委托人婚姻狀況，異地的房產(chǎn)及婚姻信息，視情況可以委托當?shù)毓�證機構(gòu)進行查詢核實，公證機構(gòu)應(yīng)當對不動產(chǎn)權(quán)屬信息進行記錄。

3、未經(jīng)審查核實不得出具公證書，不得擅自在公證書中增加“因未對有關(guān)信息進行審查不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”等表述。




公證指導(dǎo)案例（六）

公證機構(gòu)應(yīng)當綜合使用聯(lián)網(wǎng)查詢、交叉印證等手段核實當事人身份

公證要點

涉及敏感、重大權(quán)益事項的公證事項，公證員應(yīng)當增強責(zé)任心和風(fēng)險防控意識，除常規(guī)審核方式外，還要綜合使用儀器識別、聯(lián)網(wǎng)查詢等方式對當事人身份進行審查核實，必要時應(yīng)當進行錄音錄像。

基本案情

A公司向公證處申請辦理其股東、法定代表人“張某”所簽署的委托書公證，用于向銀行提供貸款擔(dān)保。公證處受理后，公證員采取了視讀的方式審查“張某”的身份證，對“張某”進行人證同一辨認并拍照留存，隨后出具了公證書。后發(fā)現(xiàn)“張某”系假冒，所提供的身份證系偽造，公證書被撤銷。

案例分析

1、身份證件的核實、人證同一的認定，是辦理公證的前提。公證員應(yīng)當告知當事人冒充他人、偽造證件、騙取公證書的法律責(zé)任后果，告知當事人虛假陳述等失信行為將被記入信用記錄、受到聯(lián)合懲戒。

2、審查公證當事人的身份應(yīng)當經(jīng)過“證件視讀、身份證識別儀核驗、單獨談話、交叉印證”等程序，充分運用指紋比對、人臉識別等技術(shù)手段，及時與公安部門身份信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)比對查詢。對于身份可疑的當事人，對涉及敏感、處分重大權(quán)益的事項，公證員應(yīng)當通過單獨談話、交叉印證等方式查明當事人身份和真實意圖。公證員上門辦證的，應(yīng)當使用手持儀器等設(shè)備進行身份核實。
3、申請人使用臨時身份證、護照、港澳居民來往內(nèi)地通行證、臺灣居民來往大陸通行證等身份證件，無法對該證件進行儀器識別的，公證員應(yīng)與公安部門進行核實。

4、核實工作應(yīng)當全過程記錄存檔，必要時應(yīng)當全程錄音錄像。




公證指導(dǎo)案例（七）

不得辦理墊資贖樓交易中的擔(dān)保性委托公證

公證要點

委托人（售房人）和受托人（墊資還貸人）間簽署墊資服務(wù)協(xié)議，名為委托，實為借貸關(guān)系，委托書具有擔(dān)保性質(zhì)，公證機構(gòu)不得辦理。

基本案情

甲有一套尚未還清房貸的房子欲出售，需先向銀行還清剩余貸款，解除抵押登記，取回房屋產(chǎn)權(quán)證書。某融資擔(dān)保公司表示能夠幫助甲先墊資還清貸款，申請銀行解除抵押登記，取回房產(chǎn)證原件，即所謂的“墊資贖樓”。甲和該擔(dān)保公司簽訂墊資（擔(dān)保）服務(wù)協(xié)議，并按照其欠銀行貸款金額1%的比例支付服務(wù)費。同時，甲向公證處申請辦理委托公證，受托人為擔(dān)保公司和其員工，委托事項包括結(jié)清貸款、解除抵押、領(lǐng)取并保管產(chǎn)權(quán)證、簽署房屋買賣合同、收取售房款（含買方按揭款）、房屋再次抵押及貸款、出租房屋、房屋拆遷、回遷、訴訟代理等全部事項。公證機構(gòu)告知甲可以同時辦理“墊資解押”+“借款抵押”或“墊資解押”+“賣房”兩個委托公證。

案例分析

1、將原先的全項委托書拆分成“墊資解押”+“借款抵押”或“墊資解押”+“出售房產(chǎn)”兩個委托書，甚至以“重大事項一事一委托”為由進一步拆分，要求當事人同時申辦多個委托公證，同時簽署多份委托書，同時領(lǐng)取公證書，實質(zhì)上與全項委托無異。墊資解押與借款抵押、出售房產(chǎn)在不動產(chǎn)處分環(huán)節(jié)中明顯存在著先后順序，處于抵押、查封等限制處分狀態(tài)的不動產(chǎn)，必須先解除抵押、查封等限制狀態(tài)后才能辦理出售委托書公證。公證機構(gòu)、公證員不應(yīng)簡單拆分并同時辦理解押和出售、解押和再次抵押委托公證。

2、市場機構(gòu)（中介公司、擔(dān)保公司）為確保墊資（擔(dān)保）資金安全，要求房產(chǎn)出售方委托墊資第三方全權(quán)處置房產(chǎn)，并利用公證機構(gòu)予以“證明”，主要是為了保障受托人利益的實現(xiàn)，往往不是委托人的真實意思表示，違背委托代理的法律本意，屬于擔(dān)保性委托。

3、為保護委托人的合法權(quán)益，公證機構(gòu)不得在公證委托書中出現(xiàn)“本委托書不可撤銷”“委托期限至全部事項辦完為止”等內(nèi)容，不得出現(xiàn)“撤銷此類委托書須收回之前所有的委托公證書”或“受托人到公證機構(gòu)表示同意方可撤銷”等內(nèi)容。

4、公證機構(gòu)應(yīng)在文書起草、合意確認的證明功能基礎(chǔ)上，創(chuàng)新發(fā)展不動產(chǎn)領(lǐng)域的包含產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記代理、資金監(jiān)管等全流程綜合性法律服務(wù)。




公證指導(dǎo)案例（八）

不得以保全證據(jù)公證替代民間借貸合同公證

公證要點

公證機構(gòu)、公證員不得偷換概念、濫用公證書格式，不得以保全證據(jù)公證辦理合同公證。

基本案情

某公證處為當事人辦理、出具了一份借款合同保全證據(jù)公證書。甲作為出借人向乙出借人民幣100萬元，雙方為此簽訂了借款合同，并就借款合同的期限、抵押物、利率、還款付息方式、糾紛解決方式等條款進行了約定，合同一式五份，其中兩份約定存放于公證處。承辦公證員按照保全書證的公證事項，對該簽訂借款合同的行為進行所謂的保全證據(jù)公證，證明結(jié)論部分為“茲證明與本公證書相粘連的《借款合同》共壹頁與保存于某公證處的原件內(nèi)容相符”。

案例分析

1、保全證據(jù)公證是指公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，對與申請人權(quán)益有關(guān)的、日后可能滅失或難以取得的證據(jù)，采取一定的措施，先行予以收集、固定并進行保管，以保持其真實性和證明力的活動。合同公證是公證機構(gòu)依法證明當事人之間簽訂合同行為的真實性、合法性。合同公證要求公證員指導(dǎo)當事人依法簽訂合同，使合同真實、合法、有效，并督促簽約各方認真履行合同，預(yù)防糾紛。保全證據(jù)公證與合同公證在公證事項、證明內(nèi)容、證明方式、證明結(jié)果等方面都存在較大差異，公證機構(gòu)和公證員承擔(dān)的法律責(zé)任也有明顯區(qū)別。

2、公證機構(gòu)、公證員用保全證據(jù)公證的形式替代民間借貸合同公證，屬于濫用公證書格式、規(guī)避實質(zhì)審查義務(wù)的行為。




公證指導(dǎo)案例（九）

不得以聲明公證替代委托公證

公證要點

公證機構(gòu)、公證員不得錯誤使用公證書格式，將屬于委托事項的“出售不動產(chǎn)、收取售房款”包裝成聲明的形式，辦理聲明公證。

基本案情

甲向公證機構(gòu)申請辦理《房屋出售過戶、代收房款聲明書》公證、《代收房款聲明書》公證，聲明書的主要內(nèi)容包括“聲明人甲授權(quán)乙代表上述聲明人辦理不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、過戶、網(wǎng)上簽約、配合買受人辦理二手房貸款或者住房公積金貸款等手續(xù)。現(xiàn)為預(yù)防糾紛，聲明人特此聲明如下：聲明人同意受托人代收上述不動產(chǎn)的售房款，買受人將售房款打入受托人的個人銀行賬戶內(nèi)，則視為聲明人收到售房款；聲明人自愿對上述聲明內(nèi)容承擔(dān)一切法律責(zé)任。”

案例分析

1、委托和聲明均為單方民事法律行為，區(qū)分標準在于意思表示內(nèi)容的不同。聲明的意思表示內(nèi)容為“主張權(quán)利、放棄權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)”，委托的意思表示內(nèi)容為“代理權(quán)之授予”。收取售房款屬于委托的意思表示范疇，不得以聲明書公證代替委托書公證。

2、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款數(shù)額往往較大，代收房款往往會出現(xiàn)“擔(dān)保性委托”的情形，給委托人帶來巨大的經(jīng)濟風(fēng)險，售房款打入委托人賬戶也是銀行、房屋交易監(jiān)管部門的通行做法。禁止在委托書中設(shè)定受托人代為收取售房款的內(nèi)容，公證機構(gòu)不得以聲明書公證等任何方式進行規(guī)避。




公證指導(dǎo)案例（十）

不得以簽名屬實公證替代委托公證

公證要點

公證機構(gòu)、公證員應(yīng)嚴格審查申請人的真實目的和公證書的用途，不得以簽名（印鑒）屬實公證替代委托公證，規(guī)避對實質(zhì)內(nèi)容的審查。

基本案情

某公證員在辦理不動產(chǎn)處分的委托公證時，僅對當事人身份進行了嚴格審查，沒有對不動產(chǎn)的權(quán)屬情況及委托人婚姻狀況進行嚴格審查，直接以簽名（印鑒）屬實公證替代委托公證，出具多份公證書。

案例分析

1、簽名（印鑒）屬實公證是證明有法律意義的文書上的簽署形式，并沒有對文書本身的真實性、合法性進行證明，其適用范圍主要是法人或其他組織出具的授權(quán)書、保證函、確認函、簽名樣式、推薦信等，使用范圍以涉外使用為主。

2、當事人辦理委托公證事項，雖然形式上也是在公證員面前簽名，公證詞中也要證明簽名屬實，但是委托有更加明確的證明要求，委托人表示知悉委托的法律意義和法律后果、委托行為符合法律規(guī)定。它要求公證員對委托人的身份證明、人證是否一致、意思表示是否真實、簽名是否屬實（或是否在公證員面前簽署）等進行審查核實。

3、以簽名（印鑒）屬實公證替代委托公證，屬于公證書格式的濫用。