廣東省佛山市人大常委會

佛山市住宅物業(yè)管理條例（2024修正）

　�。�2020年10月30日佛山市第十五屆人民代表大會第三十四次會議通過 2021年1月20日廣東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議批準(zhǔn) 2024年6月28日佛山市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議修正 2024年7月31日廣東省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準(zhǔn)）

　　第一章 總 則

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第三章 物業(yè)管理及服務(wù)

　　第一節(jié) 前期物業(yè)管理

　　第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 住宅維修管理

　　第三節(jié) 公共收益管理

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費管理

　　第五章 法律責(zé)任

　　第六章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動，法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第三條 建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運行機制，推進(jìn)綜合網(wǎng)格管理，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系。

　　第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機制；鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)與管理水平。

　　各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定有關(guān)行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政執(zhí)法事項清單，并向社會公開。

　　第五條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制定和實施物業(yè)管理活動監(jiān)督評價辦法；建設(shè)和管理物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務(wù)工作；建立健全業(yè)主委員會組成人員、物業(yè)管理委員會委員培訓(xùn)制度；建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急備選庫；建立完善住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度；建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。

　　區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作；監(jiān)督和管理物業(yè)管理領(lǐng)域招標(biāo)投標(biāo)工作；組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會組成人員、物業(yè)管理委員會委員開展培訓(xùn)。

　　第六條 公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范等的指導(dǎo)監(jiān)督，并依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及物業(yè)管理服務(wù)中的違法犯罪行為。

　　城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類、養(yǎng)犬、綠化等的監(jiān)督管理，并按照城市管理相對集中行政執(zhí)法的規(guī)定開展行政執(zhí)法工作。

　　市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全等方面的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處物業(yè)管理中的價格違法等行為。

　　價格主管部門負(fù)責(zé)制定或調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　生態(tài)環(huán)境保護(hù)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)工業(yè)廢水、廢渣、固體廢物、危險廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府相關(guān)職能部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的需要提供業(yè)主清冊。

　　應(yīng)急管理、自然資源、工業(yè)和信息化、民政、司法、稅務(wù)、衛(wèi)生、文化和旅游、氣象等相關(guān)行政主管部門及消防救援機構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理和行政執(zhí)法等相關(guān)工作。

　　第七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作納入基層社會治理體系，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建及日常工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理委員會的備案。

　　第八條 居民委員會、村民委員會協(xié)助區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，依法對設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法開展下列工作：

　　（一）加強行業(yè)自律管理，保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；

　�。ǘ┲贫ㄐ袠I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行業(yè)行為，總結(jié)、交流物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)技術(shù)；

　　（三）維護(hù)市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員誠信檔案，促進(jìn)行業(yè)誠信管理，建立行業(yè)規(guī)范；

　　（四）組織行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、從業(yè)紀(jì)律教育。

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第十條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之三十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　符合前三款情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請之日起三十日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到第二款或第三款有關(guān)規(guī)定的，建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。

　　第十一條 業(yè)主大會籌備組的組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主聯(lián)名推薦，同一業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表；業(yè)主代表按照獲得聯(lián)名推薦人數(shù)的多少確定，聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，應(yīng)當(dāng)由居民委員會、村民委員會組織抽簽確定排名順序。

　　業(yè)主大會籌備組的成員名單及簡歷，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

　　業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律知識的培訓(xùn)。

　　第十二條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)，依法組織召開首次業(yè)主大會會議，確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法等。業(yè)主大會籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由業(yè)主大會籌備組組長作出決定。

　　業(yè)主大會籌備組未能夠在六個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。期限屆滿十五日前，業(yè)主大會籌備組可以向轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請延長業(yè)主大會籌備組工作期限，經(jīng)轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府同意，可以延期六十日。

　　第十三條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主大會籌備組提供包括有房產(chǎn)信息、業(yè)主姓名、有效聯(lián)系方式等信息的業(yè)主清冊及有關(guān)文件資料，不得隱匿、篡改、偽造有關(guān)文件資料，不得以任何理由阻撓業(yè)主大會籌備組的正常工作。

　　因建設(shè)單位注銷或有關(guān)單位不配合提供業(yè)主清冊等文件資料的，經(jīng)業(yè)主大會籌備組申請，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)區(qū)人民政府不動產(chǎn)行政主管等有關(guān)部門無償提供。

　　第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)及時核實、更新業(yè)主清冊，妥善保管收集的信息和文件資料，并于業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后五日內(nèi)移交業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會未能召開或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在解散前三日內(nèi)將收集的信息和文件資料交由轄區(qū)居民委員會、村民委員會指定的機構(gòu)封存。

　　任何單位、組織和個人不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議未表決通過有關(guān)事項的，按照如下規(guī)定處理：

　　（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但是未通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會會議討論情況對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行修改，并再次組織業(yè)主大會會議進(jìn)行表決；

　�。ǘ┮呀�(jīng)通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，但未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助召開業(yè)主大會會議，并組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　�。ㄈ┪赐ㄟ^管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，且未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的申請，協(xié)助召開業(yè)主大會會議，通過管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　經(jīng)全體業(yè)主依法決定共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的，不受前款規(guī)定限制。

　　第十六條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，并以書面或者信息化方式通知全體業(yè)主，公告期截止至業(yè)主大會召開當(dāng)日。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者信息化方式等表決事項。

　　采用書面或者信息化方式表決事項的，應(yīng)當(dāng)將擬表決事項公開征求全體業(yè)主意見，并將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。

　　業(yè)主大會會議召開時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。

　　第十七條 業(yè)主大會會議表決采用書面或信息化等方式記名投票，投票情況、表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。業(yè)主大會會議表決結(jié)果逾期公示、未公示或者公示內(nèi)容不符合規(guī)定的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正并向全體業(yè)主通告。

　　任何單位和個人不得偽造、變造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名、授權(quán)委托書和電子投票數(shù)據(jù)；選票、表決票和授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議組織者妥善長期保管，以備查詢。

　　有關(guān)行政主管部門，各級人民政府、街道辦事處，居民委員會、村民委員會不得否決業(yè)主大會會議依法形成的與物業(yè)管理有關(guān)，且沒有違反法律法規(guī)的決定決議等事項。

　　第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，除履行法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　（一）按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會，執(zhí)行業(yè)主大會會議的決定；定期向業(yè)主大會報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況。

　�。ǘ┲朴喼卮缶S修工程方案和緊急維修方案，并監(jiān)督方案的實施；協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)。

　�。ㄈ┍O(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理和使用；

　　（四）督促物業(yè)服務(wù)人制定并實施突發(fā)公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

　�。┮婪ňS護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

　　（七）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定對公共收益的收支情況進(jìn)行管理,以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義依照有關(guān)規(guī)定開立銀行賬戶;

　�。ò耍┒ㄆ诮哟吐犎I(yè)主對物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；

　　（九）每年開展不少于一次的業(yè)主滿意度測評工作；

　�。ㄊ┓煞ㄒ�(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會主任、副主任、委員、候補委員依法產(chǎn)生；候補委員遞補順序按照得票數(shù)確定，得票數(shù)相同的候補委員，由業(yè)主委員會組成人員投票確定順序。

　　業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)簽訂履職承諾書，承諾在履職期間依法履職，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會組成人員可以根據(jù)業(yè)主大會決定或者管理規(guī)約的約定，在履職期間領(lǐng)取履職補貼。

　　經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)人員等專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。

　　鼓勵具有黨員、人大代表、政協(xié)委員、退休公職身份或者具有財會、管理、法律等工作經(jīng)驗的業(yè)主參加業(yè)主委員會選舉或者擔(dān)任業(yè)主委員會的專職工作人員。

　　第二十條 業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)依法從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　第二十一條 分期開發(fā)的物業(yè)符合本條例第十條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；在業(yè)主大會議事規(guī)則中應(yīng)當(dāng)根據(jù)未交付物業(yè)面積占比，為尚未交付物業(yè)的業(yè)主預(yù)留業(yè)主委員會組成人員名額；并制定尚未交付物業(yè)的業(yè)主增補業(yè)主委員會組成人員的辦法。

　　第二十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)于召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；同時，應(yīng)當(dāng)告知并聽取居民委員會、村民委員會的建議，接受指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)書面記錄會議情況，經(jīng)出席會議的業(yè)主委員會組成人員簽字后存檔；業(yè)主委員會會議依法作出的決定，應(yīng)當(dāng)于決定作出之日起三日內(nèi)書面告知居民委員會、村民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告，公告期不少于十日。

　　業(yè)主委員會每年向業(yè)主大會報告當(dāng)年工作情況，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十五日以上；工作情況應(yīng)當(dāng)報送居民委員會、村民委員會。

　　第二十三條 業(yè)主委員會組成人員不得有《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會組成人員的禁止性行為外，還不得有下列行為：

　　（一）不履行或者不正確履行職責(zé)；

　�。ǘ┰诒疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

　　業(yè)主委員會組成人員有上述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其職務(wù)；有兩名以上業(yè)主委員會組成人員存在上述情形的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會臨時會議，就是否終止其委員職務(wù)事項進(jìn)行決議。

　　業(yè)主委員會組成人員職務(wù)被終止的，應(yīng)當(dāng)自終止決定做出之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求居民委員會、村民委員會督促移交。

　　第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會組成人員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十日以上，并書面報告區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會。

　　第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)依法確定新一屆業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會。不按時移交的，新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)申請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促其移交；任期屆滿但未成立新一屆業(yè)主委員會的，上述資料由居民委員會、村民委員會就地封存，并由物業(yè)服務(wù)人保管，待新一屆業(yè)主委員會成立后，及時移交。

　　第二十六條 召開業(yè)主大會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會的日常工作經(jīng)費，業(yè)主委員會組成人員、專職工作人員的履職補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定或者在管理規(guī)約中約定，由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　業(yè)主大會可以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度；并可以依法委托社會審計機構(gòu)對公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費、履職補貼進(jìn)行財務(wù)審計。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束前十五日內(nèi)，將包括工作經(jīng)費、履職補貼等具體列支項目和費用的開支情況，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理事項。

　　第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立物業(yè)管理委員會的書面要求：

　�。ㄒ唬┚邆湔匍_業(yè)主大會會議條件，經(jīng)籌備組組織仍不能產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　�。ǘ┬枰匦逻x舉業(yè)主委員會，但不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項；推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會備案完成之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。兩年內(nèi)，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會解散。

　　第二十九條 物業(yè)管理委員會成員人數(shù)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)人等代表組成，具體由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。物業(yè)服務(wù)人經(jīng)通知未派員參加的，不影響物業(yè)管理委員會成立。

　　物業(yè)管理委員會業(yè)主代表人選可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名或者居民委員會、村民委員會推薦。推薦的業(yè)主代表人數(shù)多于規(guī)定人數(shù)時，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定代表人選。鼓勵和支持具有黨員身份的業(yè)主成為物業(yè)管理委員會成員。物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔(dān)任。

　　物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理信息化系統(tǒng)公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門協(xié)調(diào)處理。

　　第三十條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

　　（一）物業(yè)管理委員會備案申請表；

　�。ǘ┪飿I(yè)管理委員會成員名單；

　�。ㄈ┪飿I(yè)管理委員會工作規(guī)則；

　　（四）經(jīng)全體業(yè)主同意的由物業(yè)管理委員會決定實施的事項；

　　（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　物業(yè)管理委員會可以憑備案回執(zhí)申請刻制印章，可以開立物業(yè)管理委員會的銀行賬戶。

　　物業(yè)管理委員會征求全體業(yè)主意見的，應(yīng)當(dāng)采取記名書面投票或者電子投票的方式。

　　第三十一條 物業(yè)管理委員會發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期限不少于十五日。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　由物業(yè)管理委員會管理業(yè)主公共收益的，交接前，新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期限不少于十五日。審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第三章 物業(yè)管理及服務(wù)

　　第一節(jié) 前期物業(yè)管理

　　第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法完成前期物業(yè)服務(wù)人招標(biāo)工作：

　�。ㄒ唬╊A(yù)售商品房項目，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可之前完成；

　�。ǘ┈F(xiàn)售商品房項目，應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售備案前完成；

　�。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目，應(yīng)當(dāng)在交付使用前完成。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照一個物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一招標(biāo)。

　　第三十三條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在預(yù)（銷）售現(xiàn)場顯著位置和信息化系統(tǒng)公告臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃條件、規(guī)劃總平面圖、物業(yè)管理區(qū)域范圍等資料。

　　根據(jù)規(guī)劃要求需要配建物業(yè)服務(wù)用房、配電房、水泵房、垃圾房等公共服務(wù)設(shè)施的，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別予以標(biāo)識。

　　新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人用于員工飯?zhí)谩T工宿舍的，應(yīng)當(dāng)公告。

　　第三十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將臨時管理規(guī)約送達(dá)買受人，不得承諾或者誘導(dǎo)物業(yè)買受人實施違法建設(shè)或者違法裝修；不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場所和設(shè)施由部分或個別業(yè)主排他使用。分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽訂內(nèi)容一致的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包括但不限于前期物業(yè)管理范圍、服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、雙方的權(quán)利義務(wù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、合同解除方式、合同終止情形等。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法制定包括公共收益收支管理等內(nèi)容的臨時管理規(guī)約。

　　物業(yè)買受人認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容違法，或者侵害其合法權(quán)益的，可以向區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴。

　　第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，全體業(yè)主未能依法作出選聘或者解聘決定的，原物業(yè)服務(wù)人按照原服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)合同延續(xù)至全體業(yè)主作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　全體業(yè)主依法決定終止前期物業(yè)合同的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在收到解聘決定當(dāng)日起三個月內(nèi)向新選聘的物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會依法移交有關(guān)資料、財物。

　　第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十六條 業(yè)主大會可以選聘物業(yè)服務(wù)人為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)；也可以由全體業(yè)主自行管理本物業(yè)管理區(qū)域，共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　業(yè)主大會可以通過招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)人，鼓勵業(yè)主大會通過政府公共資源招標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)人。選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)選聘方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上，并征集業(yè)主意見，意見征集情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會通報。

　　簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等資料在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示五日以上。

　　第三十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂并備案物業(yè)服務(wù)合同，也可以對公共收益的使用管理，物業(yè)服務(wù)人使用機動車停車位等公共設(shè)施的要求等進(jìn)行約定。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)、安全管理等工作，采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲或者墜落物品，執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極協(xié)助有關(guān)部門開展工作。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動中，不得有下列行為：

　　（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓；

　�。ǘ┡灿谩⑸米允褂没蛘哒T導(dǎo)業(yè)主挪用、濫用住宅專項維修資金；

　�。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)服務(wù)用房用途；

　　（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部位和共用設(shè)施設(shè)備用途；

　�。ㄎ澹┎话匆�(guī)定將依法收取的公共電信設(shè)施占用場地使用費，以及利用公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營性活動的收益等列入公共收益；

　�。⿲�(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電、用氣等費用列入業(yè)主公攤費用；

　　（七）以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ò耍┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

　　（九）擅自利用公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；超出物業(yè)服務(wù)合同約定占用業(yè)主共有停車位。

　�。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗設(shè)施設(shè)備、移交資料財物、退出物業(yè)管理區(qū)域；

　　（十一）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

　�。ㄊ┲付I(yè)主購買特定商品或者服務(wù)，指定裝修物料搬運隊伍；

　　（十三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主實施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報告；

　�。ㄊ模┫拗仆ㄓ�、有線電視等單位實施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造；

　�。ㄊ澹o正當(dāng)理由拒絕供水、供電、供氣等公共經(jīng)營企業(yè)員工開展安全檢查、搶修、維修等活動；

　�。ㄊ┢渌麚p害業(yè)主權(quán)益,影響住宅小區(qū)環(huán)境等行為。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同的締結(jié)、終止、解除、續(xù)訂等依照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。合同的變動情況應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的，選聘或者續(xù)聘的決定應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起十日內(nèi)書面告知物業(yè)服務(wù)人。

　　物業(yè)服務(wù)人接受選聘、續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到書面告知十五日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受選聘、續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到書面告知十五日內(nèi)以書面形式告知。

　　第四十二條 不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

　　不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備，可以與業(yè)主委員會協(xié)商處理，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行拆除有關(guān)設(shè)施設(shè)備。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)人被解聘、不再續(xù)聘或者退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時告知居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及所在區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，可以委托居民委員會、村民委員會或者其他專業(yè)服務(wù)單位提供衛(wèi)生保潔、垃圾清運、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，也可以在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急備選庫中委托其他物業(yè)服務(wù)人提供臨時物業(yè)服務(wù)，簽訂不超過一年的臨時物業(yè)服務(wù)合同；并在一年內(nèi)依法召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助全體業(yè)主做好前款工作。

　　第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有法律法規(guī)規(guī)定的禁止性行為外，還不得有下列行為：

　�。ㄒ唬o序停放車輛，堵塞車輛出入口；

　　（二）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車和電動三輪車等充電；

　�。ㄈ┱加�、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地，在公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地上設(shè)置障礙、損壞、挪用或者停用消防設(shè)施和器材，常閉式防火門未能保持關(guān)閉狀態(tài)；

　�。ㄋ模┻`法飼養(yǎng)動物；

　　（五）擅自在共有部分開展經(jīng)營、營銷、表演等活動的；

　　（六）在共有部分進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播噪聲擾民的；

　�。ㄆ撸┰谧≌^(qū)沿街商鋪門前及非封閉區(qū)域亂擺賣，擅自堆放建筑垃圾、生活垃圾等影響環(huán)境衛(wèi)生的；

　�。ò耍┓煞ㄒ�(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止，并報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理，并反饋處理結(jié)果。

　　第四十五條 業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行申報登記。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝修的禁止性行為告知業(yè)主，并告知如下事項：

　�。ㄒ唬┭b修搬運指引、管理部門投訴電話；

　�。ǘ┥呈�、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定；

　�。ㄈ┌徇\過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作；

　　（四）裝修產(chǎn)生垃圾的清理規(guī)定；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)人提供有償服務(wù)的項目和價格；

　�。┈F(xiàn)場檢查的有關(guān)要求。

　　業(yè)主在搬運家具或其他物品時，應(yīng)當(dāng)遵守前款的有關(guān)規(guī)定，造成公共部位或者公共設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十六條 共用物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，除依法或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)外，其費用按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分面積占比共同承擔(dān)；

　�。ǘ﹩未狈课莨灿迷O(shè)施設(shè)備由該幢房屋的業(yè)主按照擁有的專有部分房屋面積占比共同承擔(dān)；

　�。ㄈ⿲儆谌藶閾p壞的，由損壞者負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收費；尚未服務(wù)到最終用戶的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實際，組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位有計劃推進(jìn)服務(wù)到最終用戶。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

　　第四十八條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由建設(shè)單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一設(shè)計安裝施工，并在竣工驗收后六十日內(nèi)，向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位提出移交申請，符合條件的移交相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。

　　第四十九條 已建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收合格的，應(yīng)當(dāng)在驗收合格之日起三十日內(nèi)由驗收組織者向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位提出移交申請，移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理：

　　（一）已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織驗收；

　�。ǘ┪闯闪I(yè)主委員會，已聘請物業(yè)服務(wù)人的，由物業(yè)服務(wù)人組織驗收；

　�。ㄈ┪闯闪I(yè)主委員會，也未聘請物業(yè)服務(wù)人的，由住宅小區(qū)所在地居民委員會或者村民委員會組織驗收。

　　驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提出整改方案，經(jīng)整改合格后向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位提出移交申請，符合條件的移交相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的，整改費用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　已建成住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線未移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)實際需求制定規(guī)劃，分期組織移交。

　　第五十條 移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)、更換和管理等費用,由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)服務(wù)費和住宅專項維修資金中列支。尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、更換，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二節(jié) 住宅維修管理

　　第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定或者約定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議。

　　鼓勵建設(shè)單位購買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險。

　　鼓勵業(yè)主使用住宅專項維修資金增值收益或者公共收益購買物業(yè)管理區(qū)域房屋使用安全、電梯、消防共用設(shè)施設(shè)備等綜合保險，鼓勵保險人延伸提供相關(guān)檢測和修復(fù)服務(wù)。

　　第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法組織全體業(yè)主制定緊急維修或日常保養(yǎng)方案；由全體業(yè)主共同管理的，由全體業(yè)主協(xié)商制定緊急維修和日常保養(yǎng)方案。

　　緊急維修或日常保養(yǎng)方案無法達(dá)成一致的，由居民委員會或者村民委員會組織協(xié)調(diào)。

　　第五十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　建設(shè)單位已辦理權(quán)屬首次登記的自留或者自用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項維修資金。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)自預(yù)售之日起兩年內(nèi)未能出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。建設(shè)單位可以憑已交存的首期住宅專項維修資金憑證，向物業(yè)買受人收回其代交的住宅專項維修資金。

　　第五十四條 業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)每半年將住宅專項維修資金的使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。

　　使用較大數(shù)額住宅專項維修資金的維護(hù)工程應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)，具體辦法由市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況的，可以依法使用住宅專項維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修：

　�。ㄒ唬╇娞�、消防、安防、雷電防護(hù)裝置等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

　�。ǘ求w外墻墻面有脫落危險的；

　　（三）專用排水設(shè)施出現(xiàn)坍塌、堵塞、爆裂等情況的；

　　（四）嚴(yán)重影響房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　物業(yè)服務(wù)人或者有關(guān)業(yè)主依法提出住宅專項維修資金列支申請的，住宅專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請后三個工作日內(nèi)依法進(jìn)行審核，可以征求有關(guān)職能部門或者鑒定機構(gòu)意見；審核同意的，向住宅專項維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)在收到通知當(dāng)日將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　發(fā)生前款情況后，未按照規(guī)定進(jìn)行應(yīng)急維修的，市、區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代修，維修費用依法從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　應(yīng)急維修完成前，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)采取安全防范措施，并暫停使用或者在保證安全條件下有限度使用相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

　　第五十六條 采取應(yīng)急維修的，應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金使用情況以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期不少于十五日。

　　任何單位、組織和個人不得在應(yīng)急維修過程中騙取、套取住宅專項維修資金。

　　第三節(jié) 公共收益管理

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主的公共收益包括：

　�。ㄒ唬┮婪ɡ脤儆跇I(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共用部位經(jīng)營所得的收益；

　　（二）屬于業(yè)主共有的游泳池、籃球場、會所等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益；

　　（三）利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；

　　（四）因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共電信設(shè)施占用場地使用費等；

　�。┕彩找娴逆芟�；

　�。ㄆ撸┢渌婪▽儆谌w業(yè)主的收益。

　　前款規(guī)定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的規(guī)定，依法簽訂合同并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第五十八條 公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照全體業(yè)主的決定使用。

　　公共收益主要用于補充專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補充專項維修資金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照全體業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、物業(yè)維護(hù)費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十九條 公共收益應(yīng)當(dāng)繳存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開立的銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托會計師事務(wù)所對公共收益進(jìn)行財務(wù)管理。

　　未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)的公共收益，可由物業(yè)服務(wù)人暫行管理。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的公共收益會計資料及款項移交業(yè)主委員會。

　　公共收益未經(jīng)全體業(yè)主依法表決同意不得使用；任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　第六十條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的公共收益財務(wù)管理制度，將公共收益建賬并及時入賬，指定專人妥善保管公共收益的會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告等會計資料。

　　需要使用公共收益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示公共收益使用計劃書，明確使用項目、費用預(yù)算、使用理由等，聽取業(yè)主和居民委員會、村民委員會意見。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束之日起十五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)將公共收益賬戶的收支情況連同開支的發(fā)票等會計資料公告十日以上。

　　任何單位、組織和個人不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)委托物業(yè)服務(wù)人對共有部分、共有設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營或者管理的，物業(yè)服務(wù)人可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的約定收取管理費用。

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費管理

　　第六十二條 本市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府指導(dǎo)價管理，市人民政府價格主管部門會同市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門綜合物價指數(shù)和社會承受力等因素適時調(diào)整。

　　業(yè)主自行管理的管理人或者采取酬金制的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在每年年初，將上一年度物業(yè)服務(wù)收費和支出情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)進(jìn)行公示。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用總額，安全保衛(wèi)、綠化保潔、日常維修等費用支出情況。

　　市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定本市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

　　第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向其收取有關(guān)費用。最終用戶按照如下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　�。ㄒ唬⿲Ｓ胁糠忠詥蝹€業(yè)主作為最終用戶；

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