| |
|
|
公告信息 |
|
|
|
|
|
|
| 成功案例 |
|
逾期辦理房產證五業主獲賠十七萬
作者:陜西許小平律師事務所 任強律師
2001年本市某開發商對外銷售其開發的某小區商品房住宅樓，王某等五戶業主分別在6、7月間與之簽訂了《商品房買賣合同》，該開發商在合同中承諾簽訂合同后一年內為業主辦理出房屋產權證書，但雙方并未對逾期辦證如何計算違約金明確約定。另根據雙方約定合同簽訂后業主支付了房屋的大部分房款，僅留1萬元在辦證之后再付給開發商。
但是在開發商承諾的一年辦證期限過了之后，開發商并未按約定為業主們辦好房產證，后來業主們經過了解才得知原來由于開發商的原因，導致其無法向房管部門按時提交辦證的資料，致使業主無法在約定的時間內得到自己的房產證。直到2004年的3月份，該開發商才通知業主為其辦證并要求提交契稅、手續等。至此時已距開發商承諾的辦證最后期限有一年零十個月的時間，也就是說因開發商的原因致使辦證的時間逾期一年零十個月。為此雙方發生糾紛訴至法院，本案經一、二審判決：終審判決認為雙方簽訂的商品房買賣合同有效，出賣人未按時為買受人辦理房產證，其責任在出賣人。雖然雙方對辦證期限有明確的約定，但未約定承擔逾期辦證的違約金計算標準，故根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定參照金融機構計收逾期貸款利息的標準并按照各戶已付房款金額及逾期時間計算違約金，由此上述五戶業主各獲賠違約金二至三萬余元不等，共計達十七萬余元。
【律師分析】
本案是一件典型的因辦房產證問題引發的商品房買賣合同糾紛，隨著前幾年開發的期房紛紛到了辦理房產證的時間，由于某些開發商的原因無法及時辦理房產證而導致的與業主之間的矛盾也日益尖銳，此類糾紛也成了一個房地產法律的熱點問題。
如果遇到了自己購買的商品房無法按時辦理出房產證，該怎么辦呢？首先我們業主應當具有維權意識，當自己的合法權益受到侵害時應當行動起來，如果一味地等待可能喪失最好的維權時機甚至喪失訴訟時效，到那時自己的合法權利就不再受到保護。其次我們應當及時了解逾期辦證的原因和責任方。業主可以先找到開發商，向其了解無法及時辦證的原因，如果開發商認為責任不在其身，就應當出具其已按約定履行合同義務的證據。如果確因開發商原因逾期辦證的，雙方可就開發商如何向業主承擔逾期辦證責任進行協商解決。當然如果協商不成，業主就可根據《商品房買賣合同》約定的爭議處理方式通過訴訟或仲裁予以解決。
如果雙方對于逾期辦理房產證如何承擔違約金數額有著明確的約定，就應當按照合同的約定處理。如果雙方對于逾期辦證違約金沒有明確約定或者損失數額難以確定的，就可適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關規定參照金融機構計收逾期貸款利息的標準并按照已付房款和逾期的時間計算違約金，由開發商按此計算結果向業主進行賠償。
開發商逾期辦理房產證合同未約定違約金如何處理
作者:許小平律師事務所房產部 任強律師
【案情介紹】
西安的戴女士2001年在某小區購買了一套住宅商品房，并一次性向開發商交付房款人民幣25萬余元并辦理了入住手續。雙方在簽訂《商品房買賣合同》時約定，開發商承諾在合同簽訂后一年內將該房屋的產權證書辦理出，由于戴女士缺乏經驗，未能在合同中具體約定如果超過上述期限逾期辦證該如何處理、開發商應承擔怎樣的違約責任。后來由于開發商自身的原因，戴女士在入住該房屋三年后仍未能取得該房屋的產權證書。在多次向開發商催促和索要后，開發商終于在2004年9月辦理出了戴女士所購房屋的房產證，但由于開發商辦證嚴重的超期，致使戴女士感到自身的合法權益受到了侵害，在開發商拒絕承擔違約責任的情況下，遂向人民法院起訴該開發商要求其承擔因逾期辦證而產生的違約責任，向買受人支付違約金35000元。開發商辯稱雙方僅就辦證期限作了約定，但未約定逾期就要給付違約金，同時買受人在其通知辦證可能遲延的情況下并未做出反應，應視為對逾期辦證的默認，故不同意給付違約金。
一審法院認為雙方的合同關系依法成立，受法律保護。一方如果存在違約的情形，就應當根據雙方約定或者有關法律法規的規定確定并承擔違約責任。由于雙方對于辦證期限有著明確的約定，而開發商并未能在約定的期限內辦理房產證，應視為違約。故根據有關規定判決該開發商向戴女士支付違約金人民幣35000元并承擔本案的訴訟費。
【律師分析】
本案屬于商品房買賣合同關系中典型的開發逾期辦證的違約責任問題。在商品房買賣合同關系中，房屋權屬證書是關系到買房人最終能否合法的取得該房屋的所有權并順利的行使該房屋各種權利以及防范可能發生的法律風險的最關鍵的因素，因此也就最令買房人關注。在簽訂《商品房買賣合同》時，我們一般都建議將開發商辦理房產證的期限做以明確約定，同時約定因開發商原因逾期辦證而應承擔的違約責任。本案中雙方雖然未能明確約定開發商逾期辦證應承擔的違約責任，但是根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”因此，即使合同雙方當事人未能自行約定逾期辦證的違約責任，根據有關法定違約金的規定，只要確定開發商逾期辦證違約的事實，買房人仍然有權依據該司法解釋向開發商主張違約金。
又是公攤面積出的問題
作者:陜西許小平律師事務所 任強 律師
在西安某開發區的一個樓盤最近為業主們辦理房產證，在這過程中卻與業主們發生很大的爭議和糾紛。
原來在該樓盤銷售時，由于地理位置等原因房屋銷售的十分火爆，當時開發商就定了一個“規矩”，凡是簽訂合同的，均不改動任何已經由開發商確定的合同條款，否則可以不簽。業主們鑒于當時爭購的情形而且也很想購買該樓盤，于是都對合同未提出任何異議就簽了字。
后來開發商為業主辦理出房產證后，業主們發現自己房屋的總建筑面積增大了很多，原先140多平米的房屋竟然增加了6、7平米，而且套內的建筑面積不但沒有增加反而減少了1平米多，公攤面積由原先的20多平米增加到28平米。這樣一來，每戶都要給開發商再補交幾萬元的房款。后來業主們發現他們所簽的《商品房買賣合同》第五條關于面積確認及面積差異處理的條款全部被開發商選定了第1項（雙方自行約定）：根據產權登記面積與合同約定面積的差異據實結算。而第2項按照面積誤差比絕對值3作為標準的處理內容被刪除。也就意味著無論最終的產權登記面積與合同約定面積之間存在多大的差異，業主都必須接受現狀多退少補。
業主們都很難接受這個現實，紛紛要求通過法律途徑維護自己的權益。但業主們經過咨詢律師才明白，由于他們在簽訂合同時選擇了面積差異處理按照實際差異據實結算的內容，致使現在很難通過合同約定追究開發商的違約責任。
【律師分析】
這是我昨天接待的一個咨詢案件。這絕對是一個典型的由開發商擺出的“霸王條款”，其所帶來的后果是雖然業主在面積差異的問題上吃了大虧，卻無法通過合同條款追究對方的責任維護自己的權益。
而在目前房地產市場上因為房屋面積差異尤其是公攤面積的差異問題多產生的開發商與業主的糾紛也屢見不鮮。作為普通的購房者我們如何避免上這樣的當呢？
第一，就是在簽訂合同時要求雙方按照合同第五條第2項的內容處理面積的差異，也就是說以面積誤差比絕對值3作為一個衡量標準：在3之內據實結算；超出3買受人有權退房。同時買受人也可不退房但由開發商承擔超出3部分的房價（產權面積大于約定面積時）或雙倍返還超出3部分的房價（產權面積小于約定面積時），這樣的話業主所承擔的面積誤差的風險就被控制在一定的范圍內。
第二，僅僅約定了上述條款還不足以很好的維護買受人的合法權益。因為目前幾乎所有的銷售都是按照建筑面積計價的，也就是說面積誤差比絕對值3是針對建筑面積而言的。也就是說，即使建筑面積的面積誤差比絕對值控制在3以內，但有可能是套內建筑面積實際縮小，公攤面積實際增大（就如同本案）。建筑面積總額增大，買受人多掏的錢全都算到了公攤面積上，這對于買受人來說是不公平的。所以作為專業房地產律師，我們一般都會建議買受人在合同中明確約定關于公攤面積差異處理的條款（新版合同附件四有專門的標注）。這樣盡可能的防范出現面積增大但全加到公攤面積上的情況。
為了業主們在出現糾紛時有足夠的合同依據和理由主張自己的權益，在簽訂商品房買賣合同時應當謹慎細致并且盡可能的進行全面約定。
|
|
|
|
|
