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主要論著 |
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談幾種特殊房屋的拆遷補償安置
劉詠樺
加強城市房屋拆遷管理工作，關系到城鎮居民的切身利益和社會穩定。國務院《城市房屋拆遷管理條例》（下稱拆遷條例）的頒布實施，對拆遷行為具有指導意義，條例談到了幾種特殊房屋的拆遷補償安置，筆者現對此作了具體分析，以求教于專家、學者。
一、關于租賃房屋的拆遷補償安置
拆遷條例第13條第2款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”。該條例的規定正是為了保護房屋承租人的合法承租權而制定，它對維護房屋租賃秩序的穩定提供了有力保障。具體到對承租人的補償，拆遷條例第27條作了明確規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
二．由房屋拆遷管理部門代管的房屋的拆遷安置補償
根據拆遷條例第14條規定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷安置補償協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。這是對代管房屋的特殊要求，同時建設部房地產業司《關于在房屋拆遷中涉及代管房屋處理的幾點意見》也作了具體規定。
三、對軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的拆遷補償安置。
軍事設施是國家直接用于軍事目的的建筑、場地和設備。中華人民共和國的所有組織和公民都有保護軍事設施的義務。根據《中華人民共和國軍事設施保護法》第13條的規定，需要將軍事設施拆除或者改作民用的，由省、自治區、直轄市人民政府和軍區級軍事機關商定，并報國務院和中央軍事委員會批準。對教堂、寺廟等房屋除因城市規劃或成片開發必須拆遷外，一般應盡量避免拆遷，必須拆遷的應當征詢當地政府宗教事務部門意見，同時應與產權當事人協商，合理補償，適當照顧，妥善處理。對于文物古跡，由于文物是不可再生的文化資源，根據《中華人民共和國文物保護法》和該法的實施條例的規定，一般不準拆除，必須拆除的，應當報省、自治區、直轄市人民政府批準；拆除省級文物保護單位的，批準前必須征得國務院文物保護行政部門同意，全國重點文物保護單位則一律不得拆除。對于外國駐華使（領）館房屋的拆遷應當根據我國法律法規通過外交途徑解決。
四、對違章建筑和臨時建筑的拆遷補償
由于違章建筑的建設未經規劃部門的批準或雖經批準但擅自改變規劃批復方案、用途而建設，對該違章建筑依據拆遷條例第22條的規定，在拆除時一律不予補償。而臨時建筑鑒于其有嚴格的批準使用期限，對那些經規劃部門批準建設，但在批準時特別注明遇城市拆遷時，不予補償的，則在拆除時，一律不予補償；同時對超過批準使用期限的臨時建筑，在拆除時也不應給予補償， 對拆除那些未超過批準使用期限的臨時建筑，依據條例應當給予適當補償。補償的標準，可以由雙方協商或由當地人民政府制定相關規定。
五、拆除產權不明的房屋應該如何補償
產權不明確的房屋是指房屋的產權依法不能確定或權屬存在爭議的房屋。條例第29條對拆遷產權不明確房屋作了具體規定：“拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全”。
六．拆除設有抵押權的房屋如何補償
拆遷設有抵押權的房屋，條例第30條規定應當依照國家有關擔保的法律執行。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，債權人即抵押權人有權從該房屋的價值中優先受償。根據《擔保法》的規定，設定抵押權應當依法辦理抵押登記。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力。《擔保法》第58條規定：“ 抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產”。同時最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第80條規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失，毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施”。具體到房屋，筆者認為房屋拆遷在本質上屬于國家運用強制力對房屋進行的一種變相征收，房屋拆除后，作為抵押物的原房屋即行滅失，其上設定的抵押權也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權消滅，但是對照以上法律和司法解釋的規定，抵押權人仍然可以就該抵押物的補償金或補償獲得優先受償，這種優先受償權客觀上屬于抵押權的延伸。因此在實行房屋產權調換補償的情形下，抵押權人與抵押人無需就調換的房屋另行簽定抵押合同，其作為抵押權人應當然對該房屋 享有優先受償權。而在實行貨幣補償的情形下，抵押權人為實現抵押權應依法對抵押人提起訴訟并向法院申請財產保全。
作者單位：江蘇劉詠樺律師事務所
聯系地址：鹽城市解放南路80號3樓
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