|
|
|
主要論著 |
|
購房陷阱36 計
第1計 瞞天過海
此計為房地產開發商常用之策。許多開發商售樓時要客戶去看樣板房。購房人看罷往往驚嘆不已，以為以后自己的房子也可以達到那樣的裝修效果。實際上一般商品房居住時達不到樣板房的效果。因為光照條件、層高、裝飾家具不同，裝修效果完全不同。而且實際居住時，家庭有許多東西是必不可少，而樣板房里卻是沒有的，如日常用品、小孩玩具等。買房時樣板房只能作為一個完美的標準，實際意義不大。
第2計 避實就虛
售樓小姐介紹房子時常用此策。她們介紹時，往往偏重于小區的社會功能（如辦高級學校、離商場近等）、選擇功能（需要另行付費的功能，如高級物業管理等）和長遠規劃（未來將如何如何），對于小區功能、必備功能與現實狀況采取回避態度。對于購房人而言，看中的主要應當是小區的必備功能，如地段、采光、停車、安全、交往等。當然，社會功能、選擇功能和長遠規劃也是考量因素之一，但它們對房價的影響不如現實功能。
第3計 借刀殺人
房產開發商借口委托某知名物業公司管理小區，收取較高的物業管理費，實際上小區并未移交給該公司管理，而是以業主委員會尚未產生為由，“暫時管理”該小區。
第4計 以逸待勞
許多人以為買房時找熟悉的人打招呼可以使房價便宜一點。其實，大部分人并不知道，通過談判也可以達到同樣的效果。由于熟人打招呼了，開發商就不必費心與你談判，還由于熟人的“面子”，造成購房人放棄其他要求。
第5計 趁火打劫
主要是按揭貸款時，銀行強制投保。由于商品房買賣合同已經簽訂，甚至貸款銀行也已經指定，購房人往往無法選擇銀行。銀行往往強制投保貸款責任險和財產意外保險。實際這兩種保險責任重合。既然購房人已經提供了抵押擔保，銀行不應當要求投保貸款責任險。實際上銀行充當了保險公司的保險代理人，分取了部分業務費。
第6計 聲東擊西
售樓小姐帶買方看房時，往往會向買方“透露”已經有別的客戶看中了該套房子。實際上，她們只是以此讓看房人早下買房決心。有時她們還會打電話給可能的買房人，告知有人來訂房，請他（她）早做決定，或者換另一套房子。
第7計 無中生有
買方看房時，售樓小姐宣稱銷售率達到多少多少，造成熱銷的假象。有時售樓處掛有一個分戶圖，圖上插滿了小紅旗，造成存貨不多，欲購從速的心理暗示。筆者住處附近的一個大型居住小區，一年以前就宣稱銷售率達到了70，實際上如今還在無錫日報做廣告，有心人一看便知其中貓膩。
第8計 暗渡陳倉
現實中此計為房地產開發商常用。初期規劃時，房地產商往往考慮到客戶的需求，提高規劃質量，降低小區的容積率，拉開棟與棟的間距，并以此制作小區模型。實際建造時，則適當擴大房屋的進深，這樣一來就增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，必要時調整規劃。這些動作，一般人是看不出來的。
第9計 夸大其詞
房產開發商在銷售時往往會夸大商品房的使用功能。例如，24小時保安、紅外線電子監控、附設體育設施、健康的居住環境等。這些功能有些是要等到房屋交付后由業主委員會和物業公司協商的，有些是價格高、檔次低的服務。有的會大夸其信用如何好，以往業績如何優秀，實際上建立在規范基礎上的合同比建立在信任基礎上的合同更可靠。
第10計 笑里藏刀
開發商的諸如送閣樓的銷售措施可謂笑里藏刀。因為頂層送閣樓，業主必須支付的房屋價格就比正常價格高。實際上業主一般不可能得到閣樓的產權。因為房屋買賣合同上的面積并不包括閣樓的面積，且閣樓一般屬于全體業主共同所有。未來一旦有的業主以產權共有為由要求頂樓業主退出閣樓，也會帶來許多麻煩。
第11計 李代桃僵
部分小區是分期開發的，有的開發商尚未取得商品房預售許可證，就向購房者出示以前開發的房屋的預售許可證，購房人信以為真，于是
簽訂商品房預售合同。這容易為未來的合同履行埋下風險。
第12計 順手牽羊
此計主要用于房屋交接時。新房交接時，開發商利用購房人急于得到新房的心理，在交房的正常費用之外，搭收一些額外的費用。例如所謂防盜門費用、文明裝修保證金等。
第13計 移花接木
房地產價格上漲較快時，有的不良開發商會作出“一屋二賣”的不法行為。當合同約定的違約金比較低，而房屋上漲的金額高于違約金時，有的開發商會鋌而走險。有的地區沒有開展商品房預售合同備案工作，有的地號、房號并不固定，造成開發商有機可乘。
第14計 借尸還魂
此計說來不好聽用得卻不少。主要是部分房地產開發商在利用媒體廣告推廣樓盤時，采用一些比較流行、比較人性化的概念如健康、傍水、綠色、環保等，實際建設時則大打折扣，很少考慮到人性化。
第15計 虛張聲勢
售樓工作人員為了突出自己的信用，造成“言必行、行必果”的假象，對于購房人提出的要求變更部分合同條款的要求，橫加拒絕。有時買方就實際問題提交給公司總經理，問題也就迎韌而解。
第16計 欲擒故縱
房地產商銷售商鋪時，常用此法。有時買方看到有商鋪可賣，興沖沖地去房產公司購買，卻被告知已經賣完，造成銷售火爆的局面。過后，銷售人員又悄悄“透露”，經理手中還有一兩間商鋪，他去打通關系，可以“搞”到，只是價格要稍微多一些。
第17計 拋磚引玉
新的小區開盤時，開發商為了形成“人氣”，暗中指使一些親信、員工家屬等到現場簽合同，造成旺銷的場面。許多看房人不明就里，急忙作出購買決定。而后，開發商又慢慢置換，將這些房子再真正賣出。有時由于操作不當，房價上漲過快，假的買房人“弄假成真”，引起開發商與“演員”
的訴訟。
第18計 擒賦擒王 有經驗的售樓小姐往往善于抓住真正有決定權的家庭成員的心理，投其所好，說服其下定決心。比如有的家庭妻子說了算，有的家庭長輩的聲音更有影響力。
第19計 渾水摸魚 許多購房人并不了解辦理房產證時收費應當是多少，往往委托房地產公司去辦理房產證。有的開發商借辦證之際，搭車收費，渾水摸魚。
第20計 水漲船高
有的開發商在營銷時每月漲價若干元，以此來催促購房人打消顧慮，積極成交。實際上房地產的價格并非開發商說漲就漲的。房產的價格是由其品質支持的，一旦其品質（地段、方位、容積率等）確定，其價格是基本不變的。
第21計 金蟬脫殼 有極少量不良開發商借預售的名義，收取數額不等的商品房預售款，往往是一屋多賣，而后卷款而逃，此類案例屢有發生。
第22計 請君入甕
房地產開發商經常用定金合同、預購合同、認購金等定金類合同套牢購房人，交定金時他們會告訴你，商品房銷售合同如果談不成，定金是可以退的�？傻搅撕贤勁袝r，購房人只有簽字的“權利”，根本無權提出自己的要求，否則定金會被沒收。此類案例現實中非常多見。
第23計 含糊其詞
開發商在與購房人訂立商品房預售合同時，往往會追求過分多的免責條款。這樣一來，在合同的第八條（免責條款）中約定的十分含糊，屆時如果發生糾紛，開發商以其專業知識可以說服法官其可以免責。
第24計 假途伐虢
有的開發商將小區的尾盤委托中介公司銷售，中介公司將該房屋粉飾一新，作為新空房的價格賣出去，賺取差價。實際上如果購房人直接與公司交易，可以省下不菲的房款。
第25計 偷梁換柱
商品房預售合同里一般約定商品房的質量要求和配套設施的標準，實際交付時，開發商往往利用購房人注重室內，忽視公共設施的特點，將電梯、小區配套設施甚至住宅內裝修的材料檔次降低。
第26計 釜底抽薪
有的開發商視其正在銷售的房屋熱銷，于是改變既有規劃，插入幾棟房子，牟取暴利。一般購房人很少留意小區的總體情況。這種行為增加了小區的容積率，嚴重損害購房人的利益。
第27計 假癡不癲
購房人實際看房時，陪同的售樓人員與客人大談小區綠化率、得房率、人居概念等不易量化的問題，一旦客人問及房屋的通風、采光、日照、間距比等實際問題時，售樓人員往往假裝不知道，或者含糊其詞。似乎沒有一個房地產開發商愿意將通風、采光、日照、間距比等實際問題訂入書面合同。
第28計 仗勢欺人
房地產高峰時期，有的房地產開發商以勢壓人，在合同中約定一些不合理的條款，而且聲明不得加一字、不得減一字。有的購房人迫于其氣勢，放棄自己的一些合理要求。
第29計 樹上開花
有的房地產開發商將部分尾盤粉刷一新，“舊貌換新顏”，掩蓋房子的質量瑕疵。本來空置幾年的房子內墻粉刷應當是有些褪色的，有的樓層如頂樓還有些滲水的痕跡，粉刷后很難看出來。
第30計 反客為主 房地產開發商經常將一些物品或服務強制客人消費，如辦理房產證，只可委托該公司辦理；強制安排自己的物業公司管理小區等。
第36計 走為上 房地產開發商的營銷手段當然不止這些。但最后一計，當然是走為上計。有的不良開發商被套牢后，低價預售房屋，卷款而逃。
|
|
|
|
|
