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主要論著 |
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走出商品房買賣中立約定金的誤區
王春剛
筆者最近在承辦業務時，遇到幾件商品房買賣立約定金的糾紛。糾紛產生的主要原因就是買受人交付立約定金后，在與出賣人正式簽訂商品房買賣合同時，出賣人提出的有關條款不利于買受人，使買受人難以接受(主要體現在違約責任的條款上)。如：買受人逾期付款在30日以內，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續履行。逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的5％向出賣人支付違約金。而出賣人逾期交房不超過一百八十日的，出賣人每日按已付房款的萬分之一支付違約金，合同繼續履行。逾期交房超過一百八十日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人按累計已付房款的2％向買受人支付違約金。以上雙方的違約責任，顯然對買受人是不公平的。而一旦買受人不接受這不公平的條款，拒簽正式合同，出賣人則以買受人拒絕簽約為由，拒不返還定金。有的買受人糾纏不休，出賣人應接不暇。有的買受人最后被迫簽訂了不平等的“條約”。筆者認為，上述糾紛產生的原因之一，是買賣雙方對法律知識，特別是關于立約定金的性質和作用片面理解所至。筆者想就此談談個人的看法。 ：
一、立約定金的性質和作用。
根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十五條“當事人約定交付定金作為訂立主合同擔的給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金”。首先，立約定金是訂立主合同的一種擔保形式，其作用是保證給付定金一方和接受定金——方，互相遵守簽訂主合同的約定。其次，立約定金又是違約的責任形式，一般情況下，買受人和出賣人在立約定金交付后，在一定的時間內正式簽訂合同，否則就應承受定金條款的罰則，即交付定金一方拒絕簽訂主合同的，無權要求返還定金，收受定金的一方，拒絕訂立主合同的應當雙倍返還定金。立約定金的約定是從屬于商品房買賣合同的從合同，同時它還具有一定的獨立性。即在主合同簽訂前是獨立存在的，立約定金一旦交付，買受人和出賣人即受其約束。無法定事由或未經雙方一致同意，不能解除雙方簽訂主合同的權利和義務，而主合同訂立后，立約定金的歸宿將服從于主合同。
二、走出立約定金的誤區，公平簽訂主合同。
從立約定金的性質和作用來看，它是約束買賣雙方當事人的，并沒有給哪一方特殊的權利.而在現實中為什么會出現商品房出賣人用立約定金設陷阱，迫使買受人吃虧上當之說呢?筆者認為這是因為商品房買賣雙方都走入一個誤區，走出這個誤區便沒有什么陷阱可言。
首先，我們知道合同是雙方協商一致的意思表示，在簽訂主合同時雙方的地位是平等的。我國《合同法》第四條規定“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方”。出賣人不應因為收受了定金，而自以為有優勢，在主合同中提出明顯不利于買受人的條款，而強迫買受人接受；而買受人也不應該因為自己已交了定金，怕不接受出賣人對自己不利的條款，而背上拒絕簽詞‘主合同之罪名，應敢于堅持自己的主張。其次，簽訂主合同時應遵守公平原則，是雙方的權利和義務。我國《民法通則》第四條規定“民事活動應遵循自愿、公平、等價、有償、誠實信用的原則”。 《合同法》第五條規定“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”這是雙方簽訂主合同的基本準則。始終堅持明顯不公平條款的一方，不肯放棄自己的主張，不接受另一方比較公平的要求，致使主合同不能簽訂，無疑違背了公平原則。一旦付之法律，拒不簽約之責任應該由誰來承擔，已經非常明確了。
因此，出賣人與買受人都應有充分的心理準備，即立約定金交付后買受人和出賣人應公平簽訂主合同的心理準備，任何一方都沒有什么特定優勢可言，更不可以提出明顯不公平的條款迫使對方接受，更不能認為不接受不公平的條款就是拒不簽約，這樣才能從誤區中走出。
三、立約定金風險的防范。
做出立約定金約定前，預測給付和收受立約定金后可能產生的風險，采取有效的防范措施，避免出現對自己不利的后果，這對于買受人和出賣人都是一個重要的問題。
買受人應首先對出賣人的信譽進行了解，信譽不好的免談。其次，審查出賣人進行銷(預)售商品房的手續是否合法。是否符合國家、省、市有關法律法規的規定。再次，如需簽訂認購書，應在認購書中盡可能明確詳細的注明—些主要事項。同時盡可能地詳細了解主合同中的主要內容，如有不能接受之處，不要勉強簽定認購書，更不可以交付立約定金。最后，在交付立約定金后，應在約定的時間內與出賣人協商簽訂主合同，并要留有足夠的時間進行分析和咨詢。如發現主合同有與認購書不一致或有對自己明顯不利的條款，應及時要求修改。如一旦不能與出賣人達成一致意見，致使主合同不能簽訂，應及時與出賣人協商解決，如協商不成，應訴之于法院。
出賣人在與買受人做出立約定金的約定前，應明確自己能對買受人做出哪些較為實際的，能在合同中加以確定的承諾。主合同有不利于買受人的條款怎樣能被買受人接受，在合同中怎么約定才能接近于公平，稍有不公平的地方，應在交付立約定金前向買受人講清楚，樹立誠實信用，公平交易的良好形象。由于出賣人從商品房開發的立項、審批到開發建設，從預售、竣工驗收到交付給買受人環節多、秩序復雜，說不定受那個方面影響，而使自己逾期交付商品房。出賣人不應通過制定不公平的違約條款，來減小自己逾期交房的風險。不了更刁；應利用立約定金的“小計謀”來“套牢”買受人。 而應將事先可能預見到的風險轉嫁到項目開發的多個環節中，并通過合同形式體現出來。
綜上，筆者此文的中心目的，是試圖通過對商品房認購中的立約定金性質、作用和風險的簡單分析，讓尚在立約定金的誤區中徘徊的商品房的出賣人和買受人走出誤區
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