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公告信息 |
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主要論著 |
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怎樣將購買期房的風(fēng)險降到最低
什么是期房，期房一般是指從開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房的初始登記為止這一時間段的商品房。
具備什么條件時，開發(fā)商才能取得商品房的預(yù)售許可證。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(2004年)第五條的規(guī)定“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。”
十看將購買期房的風(fēng)險降到最低：
第一看、開發(fā)商是否有權(quán)銷售。我們得先看一下開發(fā)商是否有商品房預(yù)售許可證，只要開發(fā)商具有商品房預(yù)售許證，就可以證明開發(fā)商有權(quán)銷售此商品房。查看商品房預(yù)售許可證時注意，現(xiàn)在開發(fā)商一般都提供復(fù)印件，我們在購房時一定要注意核對原件，如果有異議，一定到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門核實(shí)一下，這樣才最安全。
第二看、商品房的施工單位。最好詳細(xì)了解施工單位的信譽(yù)和能力，本律師認(rèn)為，這比查看開發(fā)商還重要，因?yàn)槭鞘┕挝粚?shí)際建設(shè)的商品房，很大程度上施工單位決定著商品房的質(zhì)量。
第三看、開發(fā)商的信譽(yù)、能力、資質(zhì)。關(guān)于開發(fā)商的相關(guān)情況可以到當(dāng)?shù)亟ㄎ绻_發(fā)商曾經(jīng)建設(shè)過樓盤也可以到房產(chǎn)局、樓盤所在地的實(shí)際使用人處、拆遷部門、利用網(wǎng)絡(luò)、了解同行等，利用一切實(shí)際資料分析開發(fā)商的信譽(yù)、能力、資質(zhì)。
第四看、商品房銷售的五證兩書。《建筑用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》可到城市規(guī)劃部門核實(shí)確認(rèn)， 《國有土地使用證》可以到國有土地管理部門核實(shí)確認(rèn)，《建設(shè)工程施工許可證》可以到建委核實(shí)確認(rèn)，《商品房預(yù)售許可證》可以到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)確認(rèn)，《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。
第五看、施工圖。通過看施工圖，了解開發(fā)商承諾是否與實(shí)際相符，樓盤的建筑規(guī)模、樓層總數(shù)、質(zhì)量等級、用料、商品房的使用率、房屋面積、結(jié)構(gòu)、整體布局等情況。
第六看、樓盤。應(yīng)當(dāng)?shù)缴唐贩克诘臉潜P去實(shí)地考察，實(shí)際的了解一下樓盤的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、交通狀況、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、教學(xué)力量、醫(yī)院、車位及車庫、到相關(guān)部門考查樓盤的抵押情況、了解建筑容積率、綠化率、建筑密度、商品房的使用率等。
第七看、政策。到政府部門詳細(xì)了解商品房所在樓盤以及其周邊地區(qū)的現(xiàn)行及未來政策、法律、法規(guī)、規(guī)章等。
第八看、物業(yè)公司。業(yè)主入住后，打交到最多的就是物業(yè)公司，應(yīng)簽訂合同之前應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)。
第九看、看房。自然采光是否充足、通風(fēng)是否良好、房屋平面格局是否存在浪費(fèi)、房屋耐久使用年限、給水、排水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、供熱、煤氣、有限、建筑立面、屋頂材料、建筑保溫、層高、每層建筑面積和戶數(shù)、窗戶、公共區(qū)地面和墻面及頂棚材料、公共樓梯、電梯、入戶門、內(nèi)門和臥室及廚房及衛(wèi)生間門尺寸、室內(nèi)地面和墻面及頂棚、廚房及衛(wèi)生間地面和吊頂及墻面、衛(wèi)生間淋浴和臺盆及座便器上下水的位置等。
第十看、看合同。這也是這十看中的最后一看，并且也是至關(guān)重要的一看，公平、詳細(xì)的合同條款，才能是您購買期房的保障，前面的九看，都是為這一看服務(wù)的。
合同中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明以下條款（詳見商品房買賣合同文本）：
合同買賣雙方當(dāng)事人及委托人詳細(xì)的自然情況、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)（具體指土地的取得方式、使用年限、面積、規(guī)劃用途、土地證的編號、規(guī)劃及施工許可證的編號）、商品房銷售依據(jù) （具體指商品房預(yù)售許可證證號）、所購商品房的基本情況 （具體指房號、商品房用途、結(jié)構(gòu)、層高、地上及地下建筑層數(shù)、所在層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）、計價方式與房款 、面積確認(rèn)及面積差異處理 、付款方式及期限 、買受人逾期付款的違約責(zé)任 、交付期限及交付房屋狀態(tài)、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、交接 、銷售的商品房出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛承擔(dān)責(zé)任的當(dāng)事人 、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾 、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 、保修責(zé)任 、 雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng) 、買受人使用房屋的義務(wù) 、發(fā)生爭議的解決方式、合同的法律效力、合同一共幾份、合同備案時限、以及關(guān)于房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議等的合同附件。
沈陽律師劉東亞（手機(jī)：13358872712）于2007年6月21日整理起草，未經(jīng)本律師同意不得轉(zhuǎn)載。
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