[ 雷 ]——(2009-8-16) / 已閱24768次
解密《物權法》“一不小心”的真相——當國家法律與地方政府文件沖突，孰輕孰重
雷
各位法律界同仁：
江西省南昌市青云譜區京山老街158號被“一不小心”強制拆遷一事引發的爭議焦點：1、在當前的城鄉二元化結構下，對同一塊土地上相鄰的相同物理屬性的房屋，是否應視產權證不同（集體土地產權證、國有土地產權證），而適用不同且差距甚大的拆遷補償標準（800元/㎡、6000元/㎡），這是否是新形勢下的一種法律上不平等；2、在現有法律法規并未區別對待這兩種產權房屋（詳見附后理由），并有《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》支持一視同仁對待的前提下，南昌市人民政府2003年10月出臺的《南昌市農房拆遷安置補償指導意見》區別對待的規定，是否是對上位法的嚴重違反。
該案的意義在于：在中國的城鎮化進程中，各地必然出現“城中村”現象及如何適用拆遷補償標準問題，問題能否解決好，直接關系到社會穩定（中國現有8億多農民），及法律面前人人平等的基本原則在法治社會的真正貫徹落實，并從一個側面反映《物權法》頒布實施后的現狀。
具體情況簡介如下：
一、江西省南昌市青云譜區京山老街情況
江西省南昌市青云譜區京山老街，隸屬于青云譜區京山街辦，原為三店村，全部住戶于2007年以前隨城市化進程已陸續全員轉為城市居民，擁有城鎮戶口。我們祖輩數代人一直居住在南昌市何坊西路以北、迎賓大道以東、面積為61.481畝的土地，于2006年被征收為國有，但并未依法公告補償。2006年該地塊征收為國有前，京山老街61.481畝的土地上的房屋既有集體土地產權證，也有國有土地產權證，分布較混亂。2006年4月28日，該地塊以國有土地使用權掛牌出讓方式，被江西巨城實業有限公司以307.405萬元購得，現為國有土地，城市規劃區一類地段。2009年3月，青云譜區政府部門啟動對該地塊上集體土地產權證房屋的拆遷方案。由于補償標準過低，我們一直依法和政府部門協商。2009年7月8日，國家信訪局來函督辦，后經省、市信訪部門逐級發函至區要求妥善處理。
二、青云譜區京山老街158號被強制拆遷情況
在等待申述問題處理期間，2009年7月31日，京山老街158號住戶忽然接到蓋有青云譜區房屋拆遷代辦處及南昌市城市管理行政執法局青云譜分局印章的書面通知，要求出示該棟房屋合法手續。8月5日，該戶又收到蓋有南昌市城市管理行政執法局青云譜分局及青云譜區房產管理局印章的通知，要求“根據青云譜區政府指示精神，必須于8月6日前提供房屋合法手續，逾期不提供，視為違法建筑，并給予拆除”。8月7日9時許，在沒有任何法律手續、沒有任何事先告知的情形下，青云譜房管局伙同城管大隊等一群公職人員，乘該戶居民一家不在之機，指使一批社會閑雜人員，公然開著挖掘機，將其合法房屋強制拆除。當日，我們到市信訪局要求主持公道，青云譜區房屋拆遷代辦處主任徐向軍竟然在市、區兩級接訪領導面前，赫然辯稱“在拆除房產證未記載的20多平米違章建筑時，一不小心將房屋拆除”！事實上，該房屋自1981年依法建成以來未增一磚一瓦，土地證房產證一應俱全，何來違章之說？我們要求出示違章證據及認定材料，對方無法提供，要求解釋何謂一不小心，對方也無言以對。
三、賠償請求及相關依據
在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，當然適用城市房屋拆遷補償標準。我們的要求是按照城市房屋拆遷標準賠償，理由是：
（一）國家法律法規有明文規定
1、《中華人民共和國物權法》第四十二條規定“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。 征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。 征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”第六十四條規定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。”
2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定“下列土地屬于全民所有即國家所有：（二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；”
3、《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十九條規定“（二）城市規劃區內的房屋拆遷安置辦法和補償標準，按國家和省有關城市房屋拆遷的規定執行。”
4、《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。”等。
（二）最高人民法院有司法判例
原重慶市沙坪壩區覃家崗鎮馬房灣村村民趙建，1984年在當地集體土地上修建了房屋，1994年9月6日，重慶市人民政府以重府地(1994)309號批復，同意征用該地塊，并將該村全員“農轉非”，趙建也轉為了城鎮居民戶口，但其仍以其所建房屋從事個體經營，其《鄉村房屋所有權證》和《集體土地建設用地使用證》未作變更。2002年6月20日，重慶市人民政府以渝府[2002]374號文件批復，將該地塊的國有土地使用權出讓為住宅小區建設用地，2003年6月25日，沙區國土局作出了《關于趙建拆遷安置的方案》。針對“對農村集體土地被征用時其地上房屋當時未予補償安置，現拆遷應按何種標準”，該案請示至最高人民法院。
2005年10月12日，最高人民法院以司法解釋《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》（法[2005]行他字第5號），明確裁判：“行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。”我家的情況與此完全相同，當然同樣適用城市房屋拆遷補償標準。
（三）青云譜拆遷辦的《答復》中直接認可
7月24日，我們收到青云譜區房屋拆遷代辦處出具的《關于京山老街拆遷戶反映拆遷安置問題的回復》。《回復》中只援引了一條法律條文，用以說明我們的房屋應適用何種拆遷標準，即《江西省征用土地管理辦法》第十七條。該條清楚寫明“征用土地涉及房屋拆遷的，必須給被拆遷房屋的所有者支付房屋拆遷補償費。城市規劃區外的房屋拆遷安置辦法和補償標準，由縣級人民政府根據當地的實際情況和國家有關城市房屋拆遷補償辦法和標準制訂，報設區的市人民政府批準后執行；城市規劃區內的房屋拆遷安置辦法和補償標準，按國家和省政府有關城市房屋拆遷的規定執行。”據此，我們當然適用城市房屋拆遷標準。
（四）有關專家充分肯定
針對拆遷標準問題，我們逐級向區、市、省、國家信訪部門申述。對此，國家信訪局在組織專家充分論證后，方慎重發函至省信訪局，并明確要解決安置補償不合理一事。中共江西省委、省人民政府信訪局也是在經專家論證后，方聯合發函至南昌市信訪局，并進一步明確解決安置補償不合理問題。市信訪局接函后，也聽取了有關專家的意見，市專門負責拆遷法律問題論證的專家充分肯定了我們應適用城市房屋拆遷標準。此外，青云譜區拆遷辦的檔案清楚記載，與京山老街僅一街之隔的京山北路居民，2007年拆遷時適用“住宅6000元/㎡、非住宅11000元/㎡”的補償標準。
四、區政府有關部門態度及理由
區里答復按照農房拆遷標準（貨幣補償為800元/㎡，產權調換補償為剛開建但交付及產權證等均未落實的農民公寓）給予賠償，理由是：
1、我們的土地證及房產證現記載為集體土地上的房屋，不是商品房。
2、南昌不同于重慶，按照南昌市人民政府2003年10月出臺的《南昌市農房拆遷安置補償指導意見》規定，集體土地上的房屋即農房不能按照商品房拆遷標準補償，如開此先例今后全市拆遷工作難以進行。
3、強制拆遷行為是合法的，送達了兩個通知已全部履行完法律程序。
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