[ 陳召利 ]——(2009-11-23) / 已閱13697次
法律觀察：2009年商品房開發與銷售新規
陳召利
2009年，對于房地產市場可謂是相當不平凡的一年，從年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛經歷了一次過山車。房地產市場的快速回暖，讓房地產開發企業又一次興奮起來。但是，與此同時，國家和地方在房地產開發與銷售方面又出臺不少新規，房地產開發企業對此應當予以充分重視。
新規一：嚴格限制商品住宅用地的出讓面積
為貫徹落實《國務院關于批轉發展改革委等部門關于抑制部分行業產能過剩和重復建設引導產業健康發展若干意見的通知》（國發〔2009〕38號），進一步增強土地政策參與宏觀調控的自覺性和主動性，嚴格土地供應政策，抑制部分行業產能過剩和重復建設，促進產業結構調整和節約集約利用土地，依據國家有關產業政策，我部在國土資源部和國家發展改革委共同發布的《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》的基礎上，國土資源部于2009年11月10日印發《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，規定商品住宅項目宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市（鎮）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
規定單塊土地出讓面積的上限除不僅能夠在一定程度上防范房地產開發企業利用雄厚資金拿地壟斷，客觀上還有利于避免滋生房地產開發企業囤地問題。按照國內目前的房地產開發模式，當單塊房地產用地面積過大時，房地產開發企業一般會將其分期開發，一年只開發幾分之一，這樣就導致整個開發周期可能會長達數年，這客觀上造成了“囤地”的可能。
新規二：嚴格規范商品房預售行為
江蘇省住房與城鄉建設廳于2009年10月12日下發《關于進一步規范商品房預（銷）售行為的通知》（蘇建函房〔2009〕669號），進一步加強商品房預售管理、規范商品房預（銷）售行為，制止開發商的捂盤、囤房行為。主要包括以下內容：
（一）房地產開發企業預售商品房，原則上應當以項目為單位申請預售許可，不得分層、分單元申請預售許可；對開發建設規模較大、實行分期開發和分期交付的商品房項目，可按照分期開發的規模申請預售許可。
（二）房地產開發企業取得《商品房預售許可證》后，應當在規定的時間內銷售商品房。開發企業應一次將取得預售許可的全部房源上網銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，嚴禁捂盤惜售、囤積房源，不得進行虛假交易、炒賣房號。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認定、登記、選號等）的名義收取預訂款性質費用等各種方式變相預售商品房。
（三）房地產開發企業預售商品房應將預售方案中相關信息在銷售現場醒目位置進行公示。現場公示的信息必須與申請預售許可時提供的信息、房產管理部門網上公示的信息保持一致。開發企業預售商品房后必須通過商品房預（銷）售合同網上備案系統進行即時備案，并及時修改現場樓盤表中的相關信息。取得商品房預售許可證后的在售商品房項目，如因規劃等發生變更使申請預售許可時的相關內容和預售方案發生變化，房地產開發企業應持相關變更文件，及時到原商品房預售許可管理部門辦理變更登記手續。商品房預售許可管理部門應根據有關部門批準的變更文件辦理預售許可變更登記手續，并及時更新網上公示內容。
新規三：新建12層以下住宅等應當統一設計、安裝太陽能熱水系統
為了從源頭上防止和遏制邊建設高能耗建筑、邊進行建筑節能改造現象，江蘇省人民政府于2009年11月4日發布了《江蘇省建筑節能管理辦法》，自2009年12月1日起施行。該辦法明確規定，新建賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑以及十二層以下住宅，應當按照規定統一設計、安裝太陽能熱水系統。
該辦法完善了建筑節能全過程監管制度，在項目可行性研究、規劃許可、設計、施工圖審查、施工、監理、工程驗收、商品房銷售等階段，都提出了明確的節能要求。國家機關辦公建筑和大型公共建筑新建、改建、擴建項目的可行性研究報告，應當載明有關建筑能耗指標、節能技術措施等建筑節能的要求，并按照規定編制節能專章。可行性研究報告不符合建筑節能要求的，有關部門不得批準。建設單位不得要求設計單位、施工單位、監理單位降低建筑節能標準進行設計、施工、監理，不得擅自變更施工圖節能設計內容。建設工程中使用的建筑材料、產品和設備，應當符合建筑節能標準和施工圖設計文件要求。建設單位應當委托工程質量檢測機構，對進入施工現場的節能材料和產品，按照有關法律、法規和工程建設強制性標準，開展見證取樣檢測。在建工程的建筑節能措施應當作為施工現場公示信息之一，在施工現場出入口等顯著位置予以公示。房地產開發企業銷售商品房時，應當向購買人明示所售商品房的能耗指標、節能措施、保護要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同、質量保證書和使用說明書中載明,對其真實性、準確性負責。
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