[ 劉金鋒 ]——(2010-4-1) / 已閱7737次
商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題（二）
劉金鋒
一、小區(qū)配套設施歸屬問題
根據(jù)《中華人民共和國物權法》第73條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”據(jù)此，一般意義上理解，小區(qū)配套設施屬于業(yè)主共有，但事實上也并不盡然。基于以下原因，小區(qū)配套設施屬則不屬于業(yè)主共有。第一，土地從一開始規(guī)劃就是建設用地，從來沒有被規(guī)劃為修建住宅區(qū)公共配套用地。第二、土地上雖建設了共配套用建筑，但這些建設和措施是開發(fā)商為了不閑置土地，并沒有規(guī)劃依據(jù)，開發(fā)商也沒有向業(yè)主承諾將這些設施作為小區(qū)配套。第三，開發(fā)商銷售給業(yè)主的房屋并沒有分攤的配套設施建設的成本，其小產(chǎn)權面積也沒有分攤這部分設施面積。第四，土地證的分割更沒有包括入這部分土地；換言之，業(yè)主并沒有將這部分設施作為小區(qū)配套設施而支付對價。
二、業(yè)主委員會的訴訟地位
業(yè)主與開發(fā)商的案件糾紛，業(yè)主本人才是權利義務的承載主體，無論案件結(jié)果如何，業(yè)主委員會都不需要承擔實體責任。因此，在訴訟中，業(yè)主委員會只能是業(yè)主的代表，其訴訟地位應當是業(yè)主的委托代理人�，F(xiàn)行法律并沒有規(guī)定業(yè)主委員會的訴訟地位問題，司法實踐中有的法院認可業(yè)主委員會作為訴訟主體參加訴訟，這一做法頗值得商榷。
三、關于電能表一戶一表問題
一戶一表的含義：系指居住在縣城及以上的城鎮(zhèn)居民，在自己獨立的居住場所,以電壓 220V用于戶內(nèi)照明、電視、電炊、電暖、空調(diào)、洗衣機等家用電器用電，以獨立的電能表計量并據(jù)此直接向供電部門交納電費的居民住戶用電方式。根據(jù)《成都市物管條例》第十一條、成辦發(fā)２００７（９６）號文件規(guī)定，成都市內(nèi)新建住宅小區(qū)自2008年1月1日起，應當執(zhí)行一戶一表貿(mào)易結(jié)算方式，開發(fā)商仍建成總分表的，業(yè)主有權要求整改，費用由開發(fā)商承擔。
劉金鋒律師（成都法律顧問QQ群號碼107190049）
