[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱11882次
開發(fā)商逾期交房的違約責任分析
陳寧
（一）關(guān)于交房的條件及時間點
開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。關(guān)于逾期交房的時間點，應以開發(fā)商與購房人在商品房買賣合同中第八條關(guān)于交付期限的約定為準，即所謂的“交鑰匙”。實踐中，開發(fā)商大多選擇的交房條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，具體包括對房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗收。組織商品房驗收的主體是開發(fā)商，由其組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位并會同當?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。
（二）違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場租金三類。統(tǒng)一租金是指國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門在一定時期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導標準；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成的租賃關(guān)系的租金，其標準隨著市場行情的變化而波動。
目前，不少地方政府房地產(chǎn)主管部門會定期公布不同地段和種類的房屋租賃價格標準，有的地方?jīng)]有公布此類房屋租賃價格標準，大連屬于后者。故在大連的司法實踐中，一般是通過房地產(chǎn)評估來確定同地段同類房屋的租金標準，主要依據(jù)是建設(shè)部頒行的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》。評估的程序為：（1）當事人向法院提出申請，再由法院委托評估機構(gòu)進行評估；（2）評估機構(gòu)受理后，進行現(xiàn)場勘估，并綜合各種因素進行全面分析，出具估價報告。
（三）以租金標準支付違約金的法理基礎(chǔ)
由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設(shè)定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權(quán)能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，開發(fā)商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。
（四）免責事由
免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發(fā)商有隨意擴大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責事由主張免責。
2、約定免責事由
在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發(fā)商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發(fā)商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發(fā)商就應向購房人承擔違約責任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責任人追償。對于約定的免責條款，如果存在《合同法》第五十二條和五十三條規(guī)定的情形，購房人可以請求法院確認該免責條款無效，“因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失”導致免責條款無效的情形在實踐中較多。
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書以及湖南金州律師事務所文穎律師所著的《解讀建設(shè)部、國家工商總局《〈商品房買賣合同〉示范文本》一文。
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《合同法》
第五十三條 合同中的下列免責條款無效：
（一） 造成對方人身傷害的；
（二） 因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
