[ 楊東 ]——(2010-5-10) / 已閱7851次
房貸新政下的違約問題
楊東
對正處于瘋狂上漲的中國樓市而言， 4月17日 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》無疑是一劑猛藥。
通知規定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，有關人士預測這一政策將會影響到目前約三分之一的貸款買受人。
房產中介也稱，房產調控措施出臺前后歷來是二手房買賣違約現象的頻發期。
二套房貸首付50%的政策出來后，很多購房者向筆者咨詢，其中既有買一手房的，也有買二手房的，主要的問題就是貸款可能無法順利辦出，在買賣合同中面臨違約，因此急切地咨詢筆者該怎么辦？
其實每當樓市政策面臨調整，銀行收緊房貸的時候，購房者都會面臨這個問題。對此筆者的建議是：
第一，應選擇品牌房產中介或專業的房貸機構。一般品牌房產中介、專業的房貸機構和貸款銀行有著良好的合作關系，能更具體、更準確、更及時地得到各大銀行房貸的政策走向，了解各家銀行的審批條件、優惠政策以及放貸速度，從而替購房者選擇最適合的貸款銀行。而且一旦開始辦理手續，相應配備的法律文書也較完備、更新也較及時。
第二、簽訂購房的補充協議，這是非常重要的事項。比如經常遇到的遲延放貸問題，可以在二手房買賣合同的補充協議中加以約定，此外涉及付款日期的約定不要具體到某日，而可以約定為 “銀行實際放貸日”，或加上 “以銀行實際放款日作為準”。如貸款未獲銀行批準，則可以約定“因不可歸結為買賣一方的原因而導致貸款未能被批準的，雙方均有權解除合同，互不承擔違約責任。”
當然，以上針對的是尚未簽訂購房合同的情況。
近日，樓市調控政策密集出臺，最主要的就是對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。這就給一些已經簽訂居間合同或者買賣合同的交易帶來了棘手的問題，對此購房者應如何應對呢？筆者認為，可以考慮從以下幾個角度著手：
第一，目前銀行方面還沒有出臺實施上述政策的細則，這也意味著購房者還有搭 “末班車”的可能，所以要抓緊咨詢各大銀行的最新政策，選擇政策最有利于自己的銀行，爭取擠上 “末班車”，盡快辦理房貸。
第二，看一下自己的房屋買賣合同關于貸款的部分是如何約定的。如果明顯對自己不利，應積極和賣方協商，爭取達成補充協議。此外結合自己的資金情況，或要求對方給予一定的寬限期限用現金補足原本準備貸款的部分，或協議解除買賣合同，返還購房款，給予對方適當的補償。
第三，因房貸無法辦出導致的買賣合同糾紛，可參照的法律條文是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定， “商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
如果是二手房買賣的話，一般補充條款是約定房貸無法辦出則以現金補足，最晚期限為房屋交易過戶日，因此相關問題還是需要雙方盡可能協商解決，因為買房人本身是很難預見到銀行政策變化的。
總之，買賣房產的風險是和房價的起伏相伴隨的，在房價處于高位或者低谷的時候，風險也最多，糾紛也最容易發生，買賣雙方都應對此有所認識。
（作者系上海市房地產注冊經紀人、上海市欣隆律師事務楊東律師，電話13482524414）
