[ 劉亮 ]——(2010-9-27) / 已閱6528次
淺談預告登記
劉 亮 欒桂平
我國《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。
一、預告登記對不動產買賣的價值
預告登記的法律性質，雖然有物權和債權保全性質的爭論，但其實質是使被登記的請求權具有物權的效力，以確保對其后發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有排他的效力。因此，預告登記制度結合了物權法原理和債權法原理的結合，或者說是物權原理向債權領域的擴張或者滲透，對基建工程項目的保障作用無疑具有重要意義。
首先，預告登記制度體現了誠實信用原則。由于在不動產交易中，不動產的物權變動需以登記為公示手段，才發生不動產所有權的移轉，這就在債權行為的成立與不動產的移轉登記之間時常會有一定的時間間隔。在理論上和實際生活中都給了不動產所有權人進行違反前一個債權行為的處分、移轉等物權行為。預告登記制度正好預防了這種危險，通過預告登記保障了債權人預期所有權的實現。
其次，預告登記制度是民法中權利不得濫用原則的具體體現。其對義務人（不動產所有人）處分權的限制，迫使其不能對該不動產進行處分或移轉，防止其濫用權利。
再次，預告登記制度具有平衡不動產物權變動中當事人的利益的價值。不動產請求權人相比于物權人，后者處于被動和弱者的地位。建立預告登記制度，賦予債權請求權以物權的對抗力，使不動產物權人妨害預告登記請求權的行為無效，平衡了不動產物權變動中當事人的利益，保護交易中的弱者。
二、預告登記的效力
預告登記具有物權性的排他效力，經過預告登記的請求權不但可以對抗不動產所有人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。從大陸法系國家的立法例來看，對于預告登記制度的效力都作出了相應的規定。
我國現行立法在這方面的規定存在空白，致使大量糾紛不能有效解決或陷入認識的誤區。如《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售備案制度，但備案具有何種法律效力并無規定，現實司法實踐中，既有以預售合同未辦理登記備案手續為由認定其無效的，也有認定備案與否不影響合同效力的。因此，明確預告登記的法律效力是建立預告登記制度的核心。
預告登記制度應具有如下項的效力：（1）保全順位的效力。即預告登記后，被保全的權利的順位被確定在預告登記之時。例如某甲將自己的房屋買給某乙，但辦理房屋產權過戶登記的條件還不具備，某乙對某甲的房屋的產權移轉請求權進行預告登記，待日后辦理房屋產權過戶登記的條件成熟而成為本登記時，本登記的效力朔及到預告登記時。（2）保全權利的效力。預告登記后，不動產物權人的處分行為，在妨害預告登記請求權的范圍內無效。（3）破產保護的效力。預告登記后，有保護破產的效力，在相對人陷入破產時，排斥他人而保障請求權發生預期的法律后果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求剔除預告登記。
預告登記的效力具有獨立性、從屬性和臨時性。預告登記效力的獨立性是指，預告登記本身不影響物權變動原因行為的效力。只是賦予將來變動不動產物權的請求權以排他性的效力，該登記進行與否，登記是否合乎法律規定，不能成為影響當事人間為設立該項物權變動所為的合同行為的效力。預告登記的從屬性是指，應以不動產變動請求權的有效為前提。進行預告登記的不動產變動請求權可能基于合同產生，也可能基于法院指令產生，若該請求權本身的效力存在瑕疵，原因行為無效的情況下，該預告登記亦無效。預告登記的臨時性是指，預告登記具有時間性，在合同約定的條件成就、期限到來或者其他物權變動的條件具備時，當事人應辦理正式的物權變動登記。否則，該權利自動消失，利害關系人亦可主張涂銷該預告登記。我國的《物權法》草案第二十一條第二款即規定：“預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。”
三、預告登記的適用范圍
何種請求權可進行不動產預告登記應是創設不動產預告登記制度應關注的重點。根據德國民法典和我國臺灣地區土地法規定，預告登記的適用范圍一般包括移轉或消滅不動產物權的請求權和不動產物權內容變更或順位變更的請求權。
我國《物權法》草案第二十一條第一款規定：當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。可見草案界定的預告登記范圍是“買賣期房或轉讓其它不動產物權”，并沒有明確具體的范圍。根據我國的現實情況，我們認為我國不動產預告登記的范圍應包括以下方面：
第一，設定不動產物權變動時，不動產本身尚未完成。包括商品房預購及將預購商品房轉讓中的預告登記、以預購商品房或在建工程設定抵押時進行的預告登記、房屋聯建中的預告登記等。
第二，不動產本身業已存在，但不動產物權變動被附條件或附期限。例如，甲將房屋出租給乙居住，同時與乙約定，乙的租賃期間屆滿時，甲將房屋出賣給乙，此時雖然房屋已經現實存在，但乙要獲得房屋所有權進行過戶登記尚需等到該租賃期結束，為了防止租期結束后甲又改變決定將房屋轉讓給第三人，乙可以就將來的房屋所有權移轉請求權為預告登記。但要注意的是，并非所有的附有條件或附有期限的請求權均可預告登記，只有為預告登記所保全的請求權，即移轉、變更或消滅不動產物權的請求權附條件或附期限時，方可為預告登記。
綜上，應當擴大對登記不動產權利之范圍，將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇。以上內容價值大、牽連面廣、影響范圍大，將其納入預告登記范圍，才能更大限度地保護信賴利益和交易安全，保護市場經濟有序地運行，減少和杜絕經濟領域的誠信缺失現象，維護交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
