[ 王海宏 ]——(2010-11-9) / 已閱6488次
淺論建筑物區分所有權的客體
王海宏
所謂建筑物區分所有權，系指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。所謂建筑物區分所有權的客體也已經指區分所有權的標的，因此區分所有權客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區分，由此所分割了的兼具建筑構造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共有和部分及附屬物、共同設施等，它們者是區分所有權的客體。
由于在區分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權客體百不能以整個建筑物作為所有權客體，所以在登記過程中，如果各個所有人已就各專有部分進行了登記，那么就不能再將整個建筑物登記為這些人共有。目前由于我國有關房屋登記制度并未對建筑物區分所有的登記作出規定，因此在實踐中重復登記現象十分嚴重。這樣就必然會產生銼刀所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產權歸屬，解決產權糾紛。
在區分所有情況下，單獨部分經分割以后成為區分所有權的客體，必須要具備如下幾個條件：
第一，必須具有構造上的獨立性。構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，各個部分在建筑物的構造上可以被區分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分不 部分并為各個所有人獨立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律要求構成上的獨立性挑三揀四大于，一方面，由于區分所有是要將建筑物仇家為不同部分分而為不同所有者單獨所有，因此單獨所有權的翻車魚配權效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區分標志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權利范圍，同時準確地判斷他人的行為是否構成對某一專有權的損害，如果各個權利的客體伏特計能區分開，也就很難判定某人的權利是否受到侵害。
第二，必須具有使用上的獨立性，也就是說，建筑物被區分為各個部分以后，第一部分都可以被獨立地使用或好玩兒獨立的經濟效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。假如區分為各個房間以后，該房間并無獨立的出入門戶，必須利用相信的出入單位門戶才能出入，則該肩頭并不具有使用上的獨立性，從而不能成為區分所有的客體。
第三，通過登記予以公示并表現出法律上的獨立性，構造上和使用的上獨立性，乃是經濟上的獨立性，只有通過登記才能表現為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的長期中個部分在法律上形成為各個所有權的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作業為整體不能再作為一個獨立物存在。應當指了的是，通過登記表現出一煌法律上獨立性，是以構造上和使用上的獨立性為基礎的，如果構造上或使用上的獨立性不復存在，則法律上的獨立性也難以存在。例如原被區分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為一，是各部分推動其構造上的獨立性或使用上獨立性，應解釋為一個所有權。
北安市人民法院 王海宏
