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  • 淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

    [ 王海宏 ]——(2010-11-9) / 已閱6799次

    淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

    王海宏


      所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),系指根據(jù)使用功能,將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分,每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也已經(jīng)指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的,因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面:即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分,由此所分割了的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共有和部分及附屬物、共同設(shè)施等,它們者是區(qū)分所有權(quán)的客體。
      由于在區(qū)分所有情況下,只能以共有和專有部分作為所有權(quán)客體百不能以整個(gè)建筑物作為所有權(quán)客體,所以在登記過程中,如果各個(gè)所有人已就各專有部分進(jìn)行了登記,那么就不能再將整個(gè)建筑物登記為這些人共有。目前由于我國有關(guān)房屋登記制度并未對建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定,因此在實(shí)踐中重復(fù)登記現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這樣就必然會產(chǎn)生銼刀所有等同于共有的誤解,從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬,解決產(chǎn)權(quán)糾紛。
      在區(qū)分所有情況下,單獨(dú)部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體,必須要具備如下幾個(gè)條件:
      第一,必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱為“物理上的獨(dú)立性”,各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開,可與建筑物其他部分完全隔離,也只有這樣才能客觀地劃分不 部分并為各個(gè)所有人獨(dú)立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律要求構(gòu)成上的獨(dú)立性挑三揀四大于,一方面,由于區(qū)分所有是要將建筑物仇家為不同部分分而為不同所有者單獨(dú)所有,因此單獨(dú)所有權(quán)的翻車魚配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確,要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面,只有在客體范圍十分明確的情況下,才能確定權(quán)利范圍,同時(shí)準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對某一專有權(quán)的損害,如果各個(gè)權(quán)利的客體伏特計(jì)能區(qū)分開,也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。
      第二,必須具有使用上的獨(dú)立性,也就是說,建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分以后,第一部分都可以被獨(dú)立地使用或好玩兒獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用,不需借助其他部分輔助即可利用,如區(qū)分的部分可以用來住人,用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。假如區(qū)分為各個(gè)房間以后,該房間并無獨(dú)立的出入門戶,必須利用相信的出入單位門戶才能出入,則該肩頭并不具有使用上的獨(dú)立性,從而不能成為區(qū)分所有的客體。
      第三,通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性,構(gòu)造上和使用的上獨(dú)立性,乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性,只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立,也就是說,通過登記使被分割的長期中個(gè)部分在法律上形成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有,則建筑物作業(yè)為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。應(yīng)當(dāng)指了的是,通過登記表現(xiàn)出一煌法律上獨(dú)立性,是以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性為基礎(chǔ)的,如果構(gòu)造上或使用上的獨(dú)立性不復(fù)存在,則法律上的獨(dú)立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人,間隔除去后,二部分合二為一,是各部分推動其構(gòu)造上的獨(dú)立性或使用上獨(dú)立性,應(yīng)解釋為一個(gè)所有權(quán)。


    北安市人民法院 王海宏
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