[ 閆鳳翥 ]——(2010-11-15) / 已閱7616次
商業(yè)性經(jīng)營性用地的歷史沿革
閆鳳翥
第一階段：協(xié)議出讓為主階段
1999年1月27日之前主要執(zhí)行協(xié)議出讓，部分地塊拍賣出讓，法律及政策規(guī)定不明晰，土地交易市場尚未建立；
第二階段：招拍出讓為主階段
1999年1月27日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》國土資發(fā) [1999]第30號文指出：“目前，各地出讓國有土地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣方式的比例很小，經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，不利于建設(shè)公開、公平、公正的土地市場，不利于國有土地資產(chǎn)價值的實現(xiàn)，也不利于集約用地、節(jié)省土地使用權(quán)” 因此，該通知指出：為加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的范圍。明確規(guī)定該通知下發(fā)后：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)�！敝挥幸垣@取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價最高為條件確定受讓人的；對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向；土地用途無特別限制及要求的三種情況可以協(xié)議出讓。同時還規(guī)定：“對不具備拍賣條件，除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向的兩種情形之一的必須公開招標(biāo)出讓；對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。這一時期的土地交易市場剛剛活躍起來，各地運營機(jī)制尚不健全，沒有統(tǒng)一的做法。
第三階段：出讓方式混合階段
2001年6月，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》(174號文)提出建立健全土地市場規(guī)范運行的基本制度，包括土地使用權(quán)公開交易制度等。計劃出讓的土地必須在指定場所或通過有關(guān)媒體向社會公布。按規(guī)定應(yīng)招標(biāo)拍賣的，必須公開招標(biāo)拍賣。協(xié)議出讓的，必須公布協(xié)議結(jié)果。有條件的地方要建立有形土地市場，土地交易要在有形市場中公開掛牌進(jìn)行。土地交易管理的程序要向社會公開，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。此間，協(xié)議出讓還沒有叫停，只是要求公布結(jié)果。第一次提出建立土地交易市場的概念和掛牌出讓方式。此階段土地出讓共存四種方式既招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。
第四階段：叫停協(xié)議出讓階段
2002年5月，國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號文)，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，11號文件的頒布被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。自2002年7月1日起：有條件的都必須采取招標(biāo)、拍賣方式，但并沒有全部禁止協(xié)議出讓。
第五階段：協(xié)議出讓限定期限
2004年7月1日國土資源部 監(jiān)察部聯(lián)合簽發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》國土資發(fā)[2004]71號明確規(guī)定：2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。各地要嚴(yán)格按國家有關(guān)政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴(kuò)大范圍，也不得弄虛作假，變相搭車。要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。
第六階段 招拍掛市場階段
2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》開始實施，該法明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓�！敝链耍恋厥袌鼋灰兹孢M(jìn)入招拍掛階段，標(biāo)志著我國土地市場進(jìn)入成熟階段。
文/閆鳳翥 國務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所主任
