[ 邱勝奎 ]——(2011-1-20) / 已閱21191次
對《民通意見》第118條廢止的理解
邱勝奎
最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第118條，是有關承租人優先購買權的保護的規定。原文如下：“118.出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效｡”
根據這一規定，我們可以得出兩種結論：
1、當承租人向人民法院主張優先購買權的情況下，人民法院應當認定房屋買賣合同無效。
2、當承租人不向人民法院主張優先購買權的情況下，房屋買賣合同應當有效。
那么也就是說，這樣的合同屬于效力待定的合同，類似這樣的規定，在法律條款上很多，諸如限制民事行為能力人所簽定的超過其智力水平的合同、無權處分他人財產的合同、未取得預售許可證的商品房買賣合同、未取得房地產開發資格而簽定的房地產開發合同等等。
這在《合同法》及《物權法》沒有頒布之前，不會產生爭議，而當我們把這一條款與《合同法》及《物權法》的規定對比之后，會發現產生了極大的矛盾。
先來看看《合同法》的規定：“第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”，很顯然，這一規定并未涉及合同效力的問題。《合同法》有關合同無效的規定如下：“第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
當我們試圖通過《合同法》第52條的規定來證明侵犯承租人優先購買權的房屋買賣合同無效的時候，會發現十分的牽強。唯一可能無效的情況就是：當購買人明知或應知房屋存在租賃關系且房屋所有人未就房屋買賣通知承租人時，可以依據第（二）項，惡意串通，來確認合同無效。也就是說，在沒有其他無效情形的情況下，在《合同法》的框架內，已經不認為此類合同屬于無效合同，甚至也不屬于效力待定合同，而應屬于有效合同。
再來看看《物權法》的規定：“第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”。據此，當出租人將房屋賣給第三人，并辦理過戶登記手續后，第三人已經享有了房屋的所有權。在此情況下，如果承租人根據《民通意見》第118條的規定，要求確認合同無效。該如何處理？是法院確認合同無效，然后撤消房屋過戶登記手續嗎？
在此情況下，法院可以適用“善意取得”理論來解決房屋所有權歸屬的問題，但是也存在一個問題，善意取得的適用前提應當是無權處分，出租人對自己房屋的處分并非無權處分。
鑒于上述沖突，《最高人民法院關于廢止2007年底以前發布的有關司法解釋（第七批）的決定》（法釋〔2008〕15號）廢止了“民通意見”第118條，今后在遇此類案件時，當適用合同法的規定，確認合同有效，對于承租人因此而遭受的損失，由出租人承擔。
2010．8．7
