[ 張生貴 ]——(2011-2-20) / 已閱10750次
房產共有關系的法律疑難探析
張生貴律
【導讀提示】
房屋等不動產所有權經歷了從財產共有到財產單獨所有的發展過程，共有財產極易發生紛爭，管理利用甚為不便。現代各國的財產所有權以單獨為常態，共有為例外，在婚姻家庭和特殊身份關系的私人之間，法律規定為共同共有財產關系。
實踐中處理共有糾紛，常常有約定共有、視為共有、共有管理、共有財產分割等幾類共有權爭議。審判思路也不同于所有權確認糾紛的處理原則，關于共有的法律依據為《物權法》第八章第九十三條至第一百零五條規定。以往的產權登記中尚未對共同共有人列為登記范圍，司法裁判中往往錯將產權登記作為排斥共有關系的根據。
【案情概要】
原告與被告系母子關系，被告系原告的母親，一家人共同居住在北京市朝陽區，此房屋原系原告的父親承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房與原承租人及被告共居生活，原告的戶口自1992年遷入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告繼續居住至今，期間未變更承租人。
2009年12月09日被告向法院訴請原告搬離此房，原告則起訴確認房屋所有權，法院經審理后，依照產權登記情況，判決駁回原告的訴訟請求，之后原告再次起訴要求確認居住房為原被告共同共有，法院再次判決駁回。
原告認為涉案房屋應屬共同共有，向法院提出再審申請。
【法律探析】
根據國務院房改政策及北京市房改配套規定，原承租人去世后，與原承租人共同居住的家庭成員均具備標準價或成本價回購直管公房的權利和資格。2000年5月份原告出資從公房產權管理單位回購房改房，被告為持證人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日辦理產權，房產證持有人登記為被告。基于特定的家庭關系及購房的事實，此處房改房的權屬為家庭成員共同共有。《民法通則》第七十八條規定，《物權法》第九十三條、第一百零三條，第一百零四條之規定，原告與被告的戶口均在此房，且一直共同居住，原告與被告均為原承租人家庭成員，享有同等的回購權，具備法定房改的資格，購房款系由原告交付，應予確認原告與被告對 “房改房”享有共同共有的權利。
法院判決機械化裁處，遺漏定案重要事實：房屋初建時原始入住、出資購房并長期管理，家庭成員共居生活。裁判文書出現了“認定事實”、“采用證據”、“適用法律”錯誤的情形，將共同共有法律事實錯按所有權屬爭議裁決，定性不當。裁處本案應本著“尊重歷史，面對現實，堅持人本”的原則，妥善處理家庭爭議。
【律師點評】
1、房源決定“共有”基礎：
⑴、1992年以前原告的父親承租公有住房，1992年8月份危改拆遷過渡，1993年10月份回遷安置到此房，拆遷前后一直隨父母共同居住生活，戶籍也遷入此房，原承租戶主與產權單位訂立公房承租協議，原告繼續為共同居住人。
⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出資以被告名義購買此房。
⑶、法律法規規定了公房對家庭具有的保障性質：
《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第十八條規定，職工按成本價或標準價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第三條、第四條規定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。可見國務院及北京市政府規定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不僅僅是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
房屋作為家庭的一項重大財產，是維持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售對象是家庭，決定了購買公有住房后的產權應歸家庭成員共同共有。
如果認為以誰的名義登記，產權就屬于誰獨有，就會出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。這一點在《城市公有住房管理規定》第二十八條、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》第十二條、《最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規定得到確定。被上訴人辯稱房證寫誰名字就是誰的房子以及原審駁回上訴人關于共有的主張，都是錯誤認識。
⑷、早些年房屋所有權證沒有關于共有人登記備案的規定，房改時原告出資回購公有住房，“出資、共同管理，共同管理和承擔義務”的客觀事實，是轉化為共同共有法律關系的基礎。即使房屋產權證上未明確記載原告一家為共同共有人，根據民事權利由司法確認法律原則，原告與被告共同構成訴爭房屋的共同共有權人。
2、面對現實彰顯法律效果：
本案起因于此前被告起訴原告騰房，為避免持證人以“產權登記”為名趕攆共有人，原告不得已而為訴。實踐中公有住房進行房改后，持有產權證的家庭成員起訴共同居住人騰房的情況較多，根據各地處理此類案件的司法實踐看，共同居住人與承租戶代表對公有住宅享有共同使用權，原承租人去世后共同居住的家庭成員享有繼續承租的權利。
3、綜合適用法律：
⑴、確認“共同共有”需綜合法條邏輯：
住房制度改革政策解決了很大部分城市低收入民眾居住困難，妥善處理房改房糾紛問題，結合國家政策，依據《民法通則》第七十二條、第七十八條、《民法通則若干意見》第88條；《物權法》第九十三條、第九十五條、第一百零三條、第一百零四條規定；參照《婚姻法司法解釋（二）》第十九條、《最高院關于離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20條、《繼承法》第二十六條二款規定，綜合認定，原審簡單化裁處，難免產生錯誤。
⑵、司法實踐中判斷是否共同共有，不僅要考查“有約定或約定不明”的要式行為，也要考查“沒有約定”的事實狀態。
依據《物權法》規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定或約定不明的，除家庭關系外，視為按份共有。物權法對因家庭關系形成的共同共有做出明確規定，上訴人的情況具備要共有的全部法律要件，一審僅認為“不能證明口頭約定”即做出判決，沒有考查實際共有的事實狀態，屬于遺漏了重要事實。
實踐中對物權內容發生的爭議，利害關系人可以請求確認，如果有約定按約定，沒有約定的，則應當綜合分析判斷。本案中上訴人家庭成員關系、出資、居住管理使用的事實，足可認定共同共有。
⑶、權屬登記推定效力不能否決客觀事實：
從《物權法》第19條、第33條規定看，產權登記機關的登記行為在法律上屬于推定效力。當事人提出證據證明其為真正權利人的，可以推翻這種推定。本案屬于權利人之間的內部爭議，并非物權以外第三人爭議。所有權證的公示公信力指向的是發生交易后的善意第三人，根據內外有別和維護事實上真正權利人的司法原則，一審以產權登記為由裁判物權內容的基礎事實，屬于錯誤解讀行政機關權屬登記的法律性質。
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