[ 鐘建林 ]——(2011-6-24) / 已閱9668次
充分發揮人民陪審員在民事調解中的積極作用
——長沙市芙蓉區人民法院調解一起房屋買賣合同糾紛案紀實
鐘建林
一份房屋買賣合同簽訂后，開發商逾期四年多一直未交房，業主遂訴至法院要求開發商給付逾期交房違約金。案件審理中，人民陪審員和主審法官一道，曉之以理，動之以情地做雙方的調解工作，終于促使雙方就違約金數額、房屋交付等事宜達成全面的和解協議，最后案件以業主自愿撤訴的方式順利結案，“案結事了”。
【案情概要及案件審理、調解經過】
原告張某某。
被告XXXXXX有限公司（以下簡稱XX公司）。
2007年3月27日，張某某（買受人）與XX公司（出賣人）簽訂一份編號為XXXXXXXX號的《XX市商品房買賣合同》。合同約定：張某某購買XX公司開發的XX市XXX路XXX號“XXXX”小區第X幢XXXX號商品房；房屋建筑面積154.11平方米；房屋單價每平方米2831.40元，總價款468988元；付款方式合同簽訂當日一次性付清；交房日期為2007年7月28日前；合同第九條是“出賣人逾期交房的違約責任”，內容為出賣人自合同約定的交房期限的第二天起至實際交房之日止按日向買受人支付買受人已交房價款萬分之一的違約金。雙方還對其他事項進行了約定。合同簽訂當日，張某某向XX公司一次性付清購房款468988元，加上稅費等，共計付款495822元。
此后，XX公司因規劃變更，未能于約定的2007年7月28日前交付房屋，而且直至張某某向法院提起訴訟都仍未交房。張某某遂要求XX公司依約計付逾期交房違約金65850元。XX公司對此不予認可，只表示同意減免今后的2萬元物業管理費。雙方就此協商不成，張某某遂于2011年3月8日訴至法院，要求XX公司給付逾期交房違約金65850元。
2011年6月13日，法院公開開庭審理本案。在法庭辯論終結之后的法庭調解中，主審法官建議雙方互諒互讓，友好協商，爭取達成調解協議。對XX公司，法官建議要充分考慮一個在合同簽訂當日就一次性付清購房款近50萬元，但至今四年了還沒看到房屋的購房人的心情；對張某某，法官則建議還是要考慮XX公司未能如期交房，畢竟是因相關部門批準的規劃發生變更所致，帶有一定的客觀因素，并不完全是XX公司故意違約造成的，因此也宜“得饒人處且饒人”，適當做出一些讓步，“退一步海闊天空”。在此基礎上，法官提出XX公司一次性給付張某某逾期交房違約金4萬元，同時雙方立即辦理好交房、產權過戶等一切手續，確保今后不再產生任何新的爭議的調解方案供雙方參考。
對于法官的上述調解工作及建議方案，張某某表示愿意做出適當讓步，但違約金絕對不能低于6萬元。XX公司的全權委托代理人則表示自己雖然是XX公司的全權訴訟代理人，但那只是名義上的，真正作主的還是XX公司的法定代表人，是否給付張某某逾期交房違約金4萬元，還得由XX公司的法定代表人拍板。
在此后的調解中，兩位人民陪審員余曉琴和蔡厚成，從人情倫理、生活經驗等多方面、多角度地對張某某開展了調解工作。人民陪審員對張某某說：一方面，如果本案不能互諒互讓達成調解協議解決糾紛，那么即使法院判決支持張某某有關違約金的全部訴訟請求，XX公司也有可能會上訴；上訴的結果則有可能不是百分之百地對張某某有利；即使二審判決也支持了張某某的全部訴訟請求，但雙方的關系則有可能由此更加惡化，進而XX公司有可能繼續拖延交房，今還有可能拖延產權過戶；如果出現這樣的后果，張某某則必然會要花費更多的時間、精力和經濟成本來解決這些問題，“兩害相權取其輕”，舍輕取重則實在是劃不來。另一方面，如果雙方互諒互讓達成協議，同時就房屋交付和產權過戶等事項一并友好協商解決，那么張某某則可以盡快使用房屋，包括盡快出租房屋獲得租金收入等，這樣因讓步而少得的逾期交房違約金就完全可以通過租金收入得到彌補。總之一句話，本案雙方各讓一步達成協議，對雙方糾紛的全面解決，對確保雙方各自的損失降到最低，都是只有好處沒有壞處的。
經兩位人民陪審員苦口婆心地調解勸說，張某某全面權衡，慎重考慮后，最終接受了逾期交房違約金確定為4萬元的調解方案。
此后，承辦法官趁熱打鐵，從XX公司的全權代理人那里索要了XX公司法定代表人的手機號碼，當庭給他打電話，向其通報庭審情況，并建議其積極考慮法庭提出的調解建議。XX公司的法定代表人在電話里沉默了幾秒鐘后，表示愿意接受法庭的調解建議，同意與對方簽訂以給付逾期交房違約金4萬元和立即辦理房屋交付手續為核心內容的和解協議。自此，張某某和XX公司之間糾結了四年之久的房屋買賣合同糾紛，終于以雙方在法庭建議下互諒互讓達成協議的方式得到全面解決。
2011年6月23日，張某某來到法院，向法院提交了撤訴狀。撤訴狀中載明，XX公司已經給付張某某逾期交房違約金4萬元，辦理了房屋交付手續，雙方再無其他任何爭議。法院遂裁定準許張某某撤訴。
【工作感言】
在有人民陪審員參審的民事案件審理中，如果雙方當事人都有真實的調解意愿，那么就應當充分發揮人民陪審員在促成當事人達成和解協議方面的積極作用。本案中，兩位人民陪審員從日常生活經驗的角度全面做了張某某的調解工作，使得張某某能夠全面權衡判決和調解的利弊得失，從而最終作出既堅持了原則——XX公司必須給付逾期交房違約金，又予以適當讓步——適當減少違約金數額要求，但避免判決后XX公司上訴而有可能發生的不利訴訟后果、避免今后雙方因傷了和氣而在交房、產權過戶等方面再度發生新的爭議，乃至再度形成新的訴訟——的調解決策。沒有寬容，沒有體諒，沒有理性，沒有全面權衡，就不會有真正的糾紛解決！本案的審理和調解，充分發揮了人民陪審員在促成當事人和解方面的積極作用。本案最終調撤結案，而且“案結事了”，正是對這一觀點的有力詮釋。
（作者單位：長沙市芙蓉區人民法院）
