[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱6570次
試論一戶一房法律制度模式的優(yōu)劣
——談房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方式
朱士利
【摘要】房地產(chǎn)調(diào)控早在2004年前后就被提上日程，經(jīng)歷了2008年，到2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始加大力度，且目的明顯在于控制大中城市的房?jī)r(jià)過(guò)度升溫，2011年初出臺(tái)的調(diào)控政策更是嚴(yán)格，起到很大的作用。本文基于此背景，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式的探討，提出一戶一房法律制度的構(gòu)想，并就其優(yōu)劣加以評(píng)析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 市場(chǎng)規(guī)制 一戶一房法律制度
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年攀升的原因
城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴漲（井噴）的原因是多方面的：首先是農(nóng)村人口向城市人口涌進(jìn)，其中包括農(nóng)村籍大學(xué)畢業(yè)生和進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民急劇增加，加大了城市房地產(chǎn)需求量；其次是資本人士或機(jī)構(gòu)的投資、投機(jī)行為以及存積房源的行為；再次是政府政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不正當(dāng)引導(dǎo)以及法律關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的的空白。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)規(guī)制發(fā)展可能引發(fā)諸多的法律問(wèn)題
1、偏執(zhí)于投資房地產(chǎn)，而不是投資其他經(jīng)貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)；
房子是用來(lái)住的，是固定資產(chǎn)，房子蓋好了可以住100年以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始動(dòng)力、基本動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力不是房地產(chǎn)業(yè)，而是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、經(jīng)貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。如果房子是來(lái)消費(fèi)的，最好30年甚至更短時(shí)間就倒塌重建，就能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，那么這個(gè)國(guó)度就是一個(gè)造成極度資源浪費(fèi)的國(guó)度，其經(jīng)濟(jì)前景令人堪憂。
房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)規(guī)制發(fā)展到一定程度，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至更為嚴(yán)重的情況的發(fā)生。
2、導(dǎo)致部分有能力者過(guò)度安逸，不去創(chuàng)業(yè)
火車跑的快，全靠車頭帶，中國(guó)不乏能力卓越的人才，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要這些人才，但這些人才中在取得一定成績(jī)后，購(gòu)置大量的房地產(chǎn)，坐享升值，坐收租金，那么這些人才中可能有部分人就樂(lè)意過(guò)安逸的生活，不再思想去創(chuàng)業(yè)，這對(duì)于國(guó)家的發(fā)展大局無(wú)疑是一筆無(wú)形且不可估量的損失。
3、壓制后起之秀，阻礙其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
試想城市發(fā)展是逐步進(jìn)行的，一定區(qū)域的商業(yè)資源是有限的，后起之秀要進(jìn)入特定區(qū)域商圈，必然付出高額的市場(chǎng)代價(jià)，從而大大降低了其所運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的資本實(shí)力，在很大程度上阻礙了其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。
4、導(dǎo)致公民住的權(quán)利難以保障
房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)規(guī)則發(fā)展，必然導(dǎo)致一部分人坐擁數(shù)套房產(chǎn)，而另一部分人無(wú)房可住，從而富者愈富，貧者愈貧，與社會(huì)主義的初衷背道而馳，并可能導(dǎo)致一系列的社會(huì)矛盾和法律問(wèn)題。
三、保障公民住的權(quán)利，是國(guó)家的長(zhǎng)期工作，不是階段性政策問(wèn)題
一戶一房的提法由來(lái)已久，其本質(zhì)思想是相通的，本文所產(chǎn)生的一戶一房法律制度是指一戶家庭在一定區(qū)域（經(jīng)常居住地）只能有一套住房，一戶商家（房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)等企業(yè)除外）在一定區(qū)域只能有符合自身需要的商業(yè)房。
本人認(rèn)為，在我們社會(huì)主義國(guó)家，保障公民住的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)寫進(jìn)法律、憲法。
衣食住行，是每個(gè)人的基本訴求，做到民富方可國(guó)強(qiáng)，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。這是國(guó)家和政府的長(zhǎng)期工作，絕不僅僅是正常，應(yīng)當(dāng)上升到法律，甚至要把基本方案寫進(jìn)憲法。
四、關(guān)于“一戶一房”法律制度的優(yōu)劣評(píng)價(jià)
1、從能否安穩(wěn)“民心”角度評(píng)價(jià)
政府應(yīng)當(dāng)為誰(shuí)說(shuō)話，應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)商、存積房產(chǎn)資源者說(shuō)話，還是應(yīng)當(dāng)為大多數(shù)“小民”說(shuō)話，新中國(guó)是農(nóng)民子弟兵打下來(lái)的，是窮苦百姓打下來(lái)的，民心還是在于大多數(shù)的“小民”，小民的愿望不高，一戶一房法律制度目的在于保障每戶小民都能力獲得一房，所以，本人認(rèn)為一戶一房法律制度的確立能夠安穩(wěn)絕大多數(shù)小民之民心。
2、從能否正確引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向角度評(píng)價(jià)
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)實(shí)在在需要商界的精英人士，他們?cè)谝欢ǔ潭壬洗_實(shí)能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在確立的一戶一房法律制度后，房地產(chǎn)投機(jī)、投資之路基本被封堵；在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)領(lǐng)域、科技產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的良好政策引導(dǎo)下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上基本可以做到良性引導(dǎo)。
3、從能否實(shí)現(xiàn)“構(gòu)建節(jié)約型”社會(huì)的角度評(píng)價(jià)
據(jù)資料分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲階段滋生了大量的小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)村集體土地上建設(shè)的無(wú)證房屋），同時(shí)大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)也大量涉足房地產(chǎn)建設(shè)，房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，房產(chǎn)從建設(shè)到推到重建之間的“生存期”很短，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，這在一定程度上也是使得貨幣的購(gòu)買力的降低（貨幣貶值），是與構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展機(jī)制背道而馳的。在實(shí)行一戶一房法律制度后，房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格之間的差距將縮小，監(jiān)管和質(zhì)量將作為主要環(huán)節(jié)對(duì)待，無(wú)論是商業(yè)房地產(chǎn)還是住宅房地產(chǎn)的生存期都將大大延長(zhǎng)（至少70年以上），反復(fù)重建的模式將被逐步打消，從而有利于實(shí)現(xiàn)“構(gòu)建節(jié)約型”社會(huì)價(jià)值觀。
4、從能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展角度評(píng)價(jià)
房地產(chǎn)建設(shè)的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)其居住功能和商業(yè)辦公功能，當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模之后，過(guò)于頻繁的房地產(chǎn)交易本身難以從根本上帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的、可持續(xù)性的發(fā)展格局，政府的主要精力還應(yīng)當(dāng)放到農(nóng)業(yè)、工業(yè)、教育、文化、商業(yè)、科技等等方面，方可實(shí)現(xiàn)國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
5、從能否提高公民幸福指數(shù)角度評(píng)價(jià)
無(wú)可置疑，現(xiàn)階段如果實(shí)現(xiàn)了一戶一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指數(shù)，建立良好的生活價(jià)值觀，逐步打消普通勞動(dòng)者“工作一輩子，攢下一房子”的現(xiàn)實(shí)觀念，從而有更好的心情去追求和實(shí)現(xiàn)更多、更寬泛的社會(huì)價(jià)值。
綜上所述，本人認(rèn)為，我們國(guó)家實(shí)現(xiàn)一戶一房法律制度是時(shí)代所必須的，我們要避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)，逐步實(shí)現(xiàn)民富國(guó)強(qiáng)，可以考慮將這一制度以一項(xiàng)法律法規(guī)的形式永久確立下來(lái)。
作者：朱士利（QQ975813515）
單位：北京市兆中律師事務(wù)所
2011年7月12日
