[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱57532次
第五條 面積確認及面積差異處理。
根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。
商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第___________種方式進行處理：
1、雙方自行約定：
（1）_______________________________________________________________________________
（2）_______________________________________________________________________________
2、雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比=────────────────×100%
合同約定面積
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議
【釋義】 當雙方選擇按建筑面積或按套內建筑面積計算房價時，合同約定的面積（通常稱“暫測面積”）有可能與申請產權登記時主管部門實際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設計的 。
本條設計了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設部《商品房銷售管理辦法》處理。
【常見問題】 選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數開發商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實測面積為準，實測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的單價補足房款；實測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。
【對策】 負責任的開發商應采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第 種第 項方式按期付款：
1． 一次性付款
乙方在 年 月 日前付清全部房價款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優惠，即實際付款額為（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。
2． 分期付款
乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號： ）
（1） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰
拾 元；
（2） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰
拾 元；
3． 貸款方式付款
（1）買受人應于 年 月 日前支付全部房價款的 %，計 元；
（2）買受人應于 年 月 日前支付全部房價款的 %，計 元；
（3）買受人應于 年 月 日前首付款付清后，持有關材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續，否則視為買受人違約。
4．其他方式
【釋義】 本條規定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內容。
【常見問題】 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。但該條的相關規定顯然過于簡單，比如只規定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。
【對策】 開發商應當將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協議》的銀行的相關規定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權解除合同，并要求買方支付確定比例或數額的違約金。
第七條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在 日之內，自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過 天后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2.
【釋義】 按時支付購房價款是買方最主要的合同義務，本條規定了買方逾期付款應承擔的違約責任。按本條１項的規定，買方的違約責任分為兩種，一是按逾期天數支付違約金，合同繼續履行；一是按支付累計已付款的適當比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達到約定天數。
【常見的問題】 本條最難掌握的是如何約定賣方有權選擇解除合同的逾期時間，以及違約金的比例。
【對策】 結合實踐經驗，筆者認為確定賣方有權選擇解除合同的逾期時間應考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標的房產價款的數額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應付款計算的違約金，筆者認為不宜超過１０％。
第八條 交付期限
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