[ 武志國 ]——(2011-12-3) / 已閱24536次
商品房買賣當中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的告知義務與購房人的知情權
整理/武志國 woo_eye@qq.com
告知義務，基于一般的誠實信用原則，是一種法定的附隨義務，告知主要發(fā)生在合同訂立時，一般說來，告知義務的違反通常有兩種情形：一是應該告知而沒有告知，包括隱瞞和遺漏；一是不真實告知，即誤告或錯告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反告知義務，沒有將影響購房人決定是否購房或以何種價格購房的事實和情況向購房人如實告知，影響到購房人人對該合同整體風險的評估，為保護購房人的利益，法律賦予購房人相應的救濟權利，比如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行重大告知義務時承擔嚴厲的懲罰性的賠償責任。
常見的開發(fā)商應當告知購房人的事項，簡單粗略歸納如下23個方面：
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主體信息
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復印件、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案情況。
如：《重慶市國土房管局關于印發(fā)重慶市商品房預售信息監(jiān)控管理規(guī)定的通知》（渝國土房管發(fā)〔2009〕52號 ）第六條規(guī)定，商品房預售信息監(jiān)控實行預售現(xiàn)場信息公示達標制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房的，其售房現(xiàn)場信息公示應達到以下標準： （一）設立證件公示欄，并公示如下證件和信息： 1、《商品房預售許可證》； 2、《房地產(chǎn)權證》； 3、《開發(fā)資質(zhì)證書》； 4、對購房者的《特別提示》。《特別提示》由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制。《特別提示》包括如下信息：（1）購房需要注意事項；（2）項目可否提供住房公積金貸款、公積金中心咨詢電話；（3）當?shù)亟灰妆O(jiān)督管理部門監(jiān)督舉報電話。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售商品房的，還應在公示欄內(nèi)公示商品房銷售委托書、房地產(chǎn)中介服務機構資質(zhì)證書。 （二）設立面積和價格公示欄。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將擬銷售每套商品房建筑面積、套內(nèi)面積、建面價格、套內(nèi)價格在售房現(xiàn)場進行公示。 （三）設立信息查詢處。并提供如下信息查詢和設備服務：1、《商品房預售面積預測報告書》； 2、經(jīng)工商部門備案的商品房買賣合同格式文本及附加協(xié)議；3、設置商品房網(wǎng)上簽約或聯(lián)機備案查詢系統(tǒng)。已實行商品房預售網(wǎng)上簽約或聯(lián)機備案的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在售房現(xiàn)場設置網(wǎng)上簽約或聯(lián)機備案網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，免費為購房者提供信息查詢服務，并進行商品房銷售網(wǎng)上簽約或聯(lián)機備案。 4、項目總體規(guī)劃平面圖； 5、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》； 6、房地產(chǎn)管理部門規(guī)定其他需要提供查詢的信息。
二、商品房建設銷售依據(jù)信息
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須明示該項目建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、土地證復印件、商品房預售許可證原件等。【如《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》】
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將商品住房預售方案等信息，在銷售現(xiàn)場清晰明示。商品住房預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于加強我市商品房預售方案管理的通知》（建發(fā)[2010]632號）規(guī)定，商品房預售方案應當包括以下內(nèi)容：
（一）項目基本情況：項目名稱；項目坐落；土地用途；項目總規(guī)模；配套公建的名稱、位置、建筑面積；屬于業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備的名稱、部位；物業(yè)服務用房的位置、建筑面積；物業(yè)管理區(qū)域劃分的詳細情況，包括規(guī)劃核準的四至、樓棟號、建筑面積、占地面積等。
（二）項目建設進度安排：項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排；本期預售樓棟的基礎完成時間；結構封頂時間；竣工交付時間；配套設施同步交付使用時間；預售樓棟目前的施工進度。
（三）項目預售計劃：項目整體預售計劃，包括每期開盤時間、房屋套數(shù)、預售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、銷售機構和銷售人員、開盤現(xiàn)場負責人員等情況；預售流程，包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現(xiàn)場搖號或先到先選等公開方式。
（四）本期預售商品房情況：本次預售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對照表；本次預售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測繪成果；預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度。
（五）本期自留商品房情況：開發(fā)企業(yè)自留商品房的樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積；開發(fā)企業(yè)需說明自留商品房的原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾；地下車庫用于自留的租賃車位和用于銷售車位的數(shù)量、位置、建筑面積。
（六）項目開盤應急預案：項目開盤活動預計參加人數(shù)；開盤活動方案是否已報相關部門備案；發(fā)生應急事件的處置預案。
（七）預售資金監(jiān)管方案：按本市有關規(guī)定確定預售資金監(jiān)管相關事項的具體方案。
（八）商品房質(zhì)量問題投訴渠道：購房人投訴房屋質(zhì)量問題的渠道、方式及投訴處理程序。
（九）商品房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式：開發(fā)企業(yè)應當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體。提供由資質(zhì)等級為一級且在本市注冊的開發(fā)企業(yè)作為質(zhì)量責任承擔主體出具的經(jīng)公證的擔保函，或通過商業(yè)保險明確質(zhì)量責任承擔主體，提交工程質(zhì)量保險合同或暫保單。質(zhì)量責任承擔主體按照《商品住宅保修規(guī)程》（DB11/641-2009）明確的住宅質(zhì)量保修范圍、期限及要求，履行保修責任。
（十）住房能源消耗指標和節(jié)能措施:商品房的采暖耗熱量指標；外墻、屋面、外窗的傳熱系數(shù)，窗墻比；屋面及外墻保溫材料的種類、保溫層厚度；氣密性指標；遮陽措施、其他節(jié)能措施、保溫工程保修期。
（十一）其他材料：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；前期物業(yè)服務合同（包括物業(yè)服務費用評估報告摘要、物業(yè)服務事項和標準等內(nèi)容）；臨時管理規(guī)約；項目建設方案及備案登記表；經(jīng)規(guī)劃部門批準的建筑物名稱核準文件；商品房裝飾裝修標準及相關附屬設備設施的交付使用情況等材料。
3、售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
4、《無錫市商品房銷售管理實施細則》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，除向承購人出示《商品房預(銷)售許可證》外，還應出示商品房竣工驗收合格證明和商品房初始登記證。中介機構銷售商品房時，應當按規(guī)定向商品房承購人出示有關證明文件和商品房銷售委托合同。
三、房地權利限制信息
商品房基本情況、銷售進度、權利狀態(tài)等預（銷）售信息應及時、全面、準確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示。轉(zhuǎn)讓人應當如實告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關情況。【《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》】
出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。
四、房源信息
1、取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
2、對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。
3、所退房源應當公開銷售。
【《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166號）】
五、商品房價格信息
1、商品房經(jīng)營者應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素：
（1）開發(fā)企業(yè)名稱、預售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
（2）樓盤的建筑結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況。
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