[ 張生貴 ]——(2012-3-25) / 已閱19492次
律師解析“居住權”與“所有權”
【基本事實】
劉文新一家現居住的“某市西城區宏園9樓2門501號”房屋，原系政府的直管公房，也是拆遷胡同頭條3號危房后新建的回遷安置房。1997年區人民政府對辟才胡同實施危改拆遷，1997年11月12日，拆遷人“某市房地產經營開發公司”與呂大偉簽訂《城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，協議書第二條明確約定“劉文新系拆遷被安置人之一”；協議第三條2項約定，過渡期限自1997年9月19日到1999年9月19日，“過渡期滿后安置到宏廟小區施工號1號樓2門501”，建筑面積約49平米，居住面積約18.6平米，其中樓房門廳或起居室計入居住面積約6平米。1999年9月回遷房建成后，實際面積為52.5平米，劉文新與呂大偉同時獲準入住回遷房。2002年7月16日，劉文新出資五萬多元，以呂大偉的名義回購了此房。2010年1月20日，劉文新之母去世，呂大偉以繼承權糾紛為由將劉文新訴至法院，法院確認了劉文新相應的繼承份額。
【初審裁判】
呂大偉以自己是涉案房屋的所有以人為由，向法院提起訴訟，要求劉文新騰讓房屋，劉文新提請法院中止審理，并向法院提出確認居住權之訴，原審判決劉文新以“實現繼承權”為由，駁回了關于居住權的訴訟請求。
【上訴爭權】
原審關于取得強承權便喪失法定居住權的裁判要旨，直指劉文新的居住生存權，錯將遺產分割法律關系與公房居住權法律關系以及當事人之間的權利義務關系混同對待，原審判決不符合法律規定。
劉文新實現繼承權源于劉文新的母親去世及對母親遺留財產的分配，呂大偉也有相應份額的繼承，不能因此剝奪劉文新的居住權。
劉文新的居住權源于直管公有住房拆遷，拆遷管理部門依職權對被安置人資格審核后對劉文新的居住保障，兩項權利由不同的法律關系分別確定，原審不加思索，混為一談，將劉文新訴求的居住保障，曲解以繼承權吞并居住保障。訴求的是居住保障權，裁判的是遺產已分割，導致判訴分離，如此裁判有違司法原則。
【法律辯析】
原審采用的具體裁判要旨是“作為被拆遷安置人應享有的居住權于法無據”，實際情況是，劉文新主張居住權有法有據。
1、特殊政策決定特別事項：根據國務院關于城市房改相應政策，公有住房的出售對象主要租賃公有住房的家庭，帶有很強的政策傾向，這是由公有住房特有的福利性決定的，居住公房的所有家庭成員均直接享有承租權及回購權，體現在最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見第119 條規定：承租戶以一人名義承租房屋的，在租賃期內該承租人死亡的，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。房屋作為家庭的一項重大財產，是維持家人共同生活的必然需要。
《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第18條規定，職工按成本價或標準價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。國務院市政府規定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人。
2、同是居住房，保障有區別：公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性。如果認為以誰的名義登記，產權就屬于誰獨有，就會出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。
住房制度改革政策解決的是城市低收入民眾的居住困難，妥善處理房改房糾紛問題，應當結合國家政策，依據《民法通則》第七十二條、第七十八條、《民法通則若干意見》第八十八條；《物權法》第九十三條、第九十五條、第一百零三條、第一百零四條規定；正確認識和理解法律精神，保障劉文新享有的居住權，呂大偉負有接受共居人無差別地居住的義務，法律應盡力保護，不得因家庭關系及房屋權屬的變化而變化，導致家庭成員居無定所。
《城市房屋拆遷管理辦法實施意見》規定：對被拆除非成套房屋使用人補償款計算公式中的“原建筑面積”，在下列情況下按照應補償建筑面積執行：（１）被拆除房屋使用人原人均住房建筑面積不足６平方米的，應補償建筑面積按照人均６平方米計算。對于不在拆遷范圍內居住，但原戶口在拆遷范圍內的下列人員，可以計入原居住人口：（１）服現役的士兵；（２）大中專院校在校學生；（３）在國外留學的學生；（４）勞改、勞教人員；（５）按政策規定可以計入原居住人口的其他人員。對在拆遷范圍內有本市常住戶口長期居住在自建房內，并且符合下列條件的居民，可以按照每戶建筑面積三十平方米給予補償，具體價格由各區、縣政府確定：（１）單獨立戶；（２）本人及其配偶、父母、子女在拆遷范圍內無正式住房；（３）本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。拆除共有住宅房屋(以房屋共有執照為準)，其共有人在拆遷范圍內的住房可以獨立使用，并在此長期居住，單獨立戶的，可以作為獨立的房屋作用權人給予補償；其共有人不在拆遷范圍內長期居住，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只給予所有權補償。《辦法》第三十條第二款和市房地局《關于實施<城市房屋拆遷管理辦法>有關問題的通知》第31條關于對長期居住自建房居民補償的規定的適用條件為：在拆遷范圍內有本市常住戶口；長期居住在自建房內；單獨立戶；本人及其配偶、父母、子女在拆遷范圍內無正式住房；本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。
被拆除房屋使用人原住房嚴重擁擠不便，按原居住面積安置確有困難的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口構成狀況，適當增加安置面積予以照顧，但增加的安置面積部分，應按當地區、縣人民政府關于住房制度改革的規定實行房改。無論按原居住面積安置或增加面積安置的，今后都要服從房屋產權單位的住房制度改革。適當增加安置面積的標準：被拆除房屋使用人家庭成員中年滿13周歲以上的子女和其他單身成員，按異性分室、同性不分室的原則安置，13周歲以上的同性成員3人以上的，適當增加居室安置，兩個以上不滿13周歲的子女與父母分室安置，男年滿26周歲、女年滿24周歲的未婚子女分室安置，計算被安置居民的年齡以房屋土地管理局發布房屋拆遷公告或正式動員搬遷之日為限。
【居住權可以對抗所有權】
劉文新雖未被登記為房屋共有權人，但此房實際上已經成為劉文新一家的保障性住房，參照《某市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第11條規定，共同居住人的相關權益應當得到法律保護，劉文新在本市無其他住房，不具備騰房條件，請法院依法認定劉文新對現居住房屋享有居住權利。
《憲法》第三十九條規定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全與安寧，雖然不是從正面直接規定憲法保障公民居住的權利，但通過反向解釋可以推斷出這一精神。
《世界人權宣言》第二十五條規定：“人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務”。聯合國經濟、社會和文化權利委員會《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見（第六屆會議 一九九一年）》第一條規定：“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。”居住的權利是指為生存而必須提供的住房方面的保障。私法領域內，在物權法上居住權則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設施的權利，是他物權中的用益物權之一種。
【司法價值衡量】
審判實踐中，房改后的產權人起訴原共居人騰房的情況較多，一般不應改變房屋居住現狀，在充分釋明和調解后，如產權人堅持要求共居人騰房，法院應駁回產權人的訴訟請求（摘自法官說法第85期2008年2月22日報）。最高人民法院《關于購房人之一在購房時不完全具備條件，但購房后長期共同居住管理使用，糾紛時已具備完全購房條件的應認定產權共有的復函》；東城區人民法院（2003）東民初字第182號民事判決主要內容：法院經審理認為段巍戶籍一直登記在訟爭房屋所在的19號，其經王淑英同意自1997年搬回訟爭之房，此后長期在內居住生活，與王淑英即房屋承租人形成了共居關系，對該房應享有合法的居住權。故判決段巍對本市東城區板廠胡同19號王淑英承租的北房西數第二間享有合法居住權；某市第二中級人民法院（2003）二中民終字第04272號民事裁定主要內容：公民的合法權益受法律保護，本案中，訟爭房雖由謝考進承租，但謝會來、德榮麗作為謝考進的共居人，對訟爭房享有居住權，現謝考進讓謝會來、德榮麗搬離，對此共居人謝會來、德榮麗明確表示不同意，且二人在本市無其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進要求謝會來、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據此判決駁回謝考進的訴訟請求。
生存權是最基本的人權，憲法明確規定了尊重和保護公民的基本人權。訴爭房屋原為拆遷安置房，后劉文新以呂大偉名義購買，呂大偉成為所有權人，但不應剝奪劉文新在此居住的權利，劉文新作為被安置人，對該房屋享有居住權，原審判決錯誤。
