[ 李雄 ]——(2012-5-15) / 已閱4779次
當(dāng)下，公共租賃住房制度已成為一個(gè)備受關(guān)注的民生話(huà)題和熱點(diǎn)問(wèn)題。而在所有關(guān)于公共租賃住房制度的討論中，政府責(zé)任無(wú)疑是一個(gè)最基礎(chǔ)、最核心的問(wèn)題。基于國(guó)外普適經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)國(guó)情，筆者認(rèn)為，政府在公共租賃住房制度中的責(zé)任應(yīng)主要鎖定在兩個(gè)層面:一是政府的房屋供應(yīng)責(zé)任，二是政府的房屋管理責(zé)任。
作為一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度，公共租賃住房制度首先特別強(qiáng)調(diào)政府的房屋供應(yīng)責(zé)任。從世界范圍來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家的政府都是利用公共政策解決居民的住房問(wèn)題。我國(guó)住房制度改革30年來(lái)的實(shí)踐表明，我國(guó)住房制度改革的市場(chǎng)化過(guò)快和過(guò)度已經(jīng)形成“路徑依賴(lài)”，嚴(yán)重阻礙了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化政府承擔(dān)公共租賃住房供應(yīng)責(zé)任的主要措施有:政府應(yīng)作為公共租賃住房的投資主體，通過(guò)政府直接管理的住房機(jī)構(gòu)組織建設(shè)與供應(yīng)住房;政府應(yīng)積極整合民間閑置房源;政府應(yīng)積極推進(jìn)住房公積金制度改革;政府應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)公共租賃住房;政府應(yīng)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制建設(shè)保障性住房制度。
此外，從世界范圍來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都成立了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)保障性住房的建設(shè)和管理事項(xiàng)。我國(guó)政府除了扮演好公共租賃住房的“供應(yīng)者”關(guān)鍵角色外，還應(yīng)當(dāng)管理好用好公共租賃住房，最終實(shí)現(xiàn)公共租賃住房制度應(yīng)有的制度功能。在此，我想重點(diǎn)談?wù)務(wù)淖》抗芾碡?zé)任。
政府應(yīng)準(zhǔn)確界定公共租賃住房制度的保障對(duì)象。人們一般認(rèn)為，公共租賃住房制度是專(zhuān)門(mén)為解決“夾心層”的住房問(wèn)題而設(shè)計(jì)的。這其實(shí)是一種“誤判”。因?yàn)椋覈?guó)住房制度改革30年的一項(xiàng)重大成果是已經(jīng)在制度層面建立了能夠覆蓋所有人群的住房保障制度體系，只是在制度執(zhí)行層面，制度“走樣”和制度被“異化”等因素最終導(dǎo)致既有的住房保障制度未能實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)。同時(shí)，公共租賃住房制度在制度功能上能夠替代經(jīng)濟(jì)適用住房制度和廉租住房制度，應(yīng)作為我國(guó)保障性住房制度改革的終極目標(biāo)。因此，確定公共租賃住房制度的保障對(duì)象就應(yīng)當(dāng)涵蓋經(jīng)濟(jì)適用住房制度和廉租住房制度的保障對(duì)象，即城鎮(zhèn)中低收入階層的家庭和個(gè)人。盡管界定“中低收入階層”比較困難，但應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題:一是實(shí)施公共租賃住房制度中的“去身份化”和“去福利化”改革，建立面向城鎮(zhèn)所有居民的公共租賃住房保障制度，防止公共租賃住房制度中的“逆向改革”，即把公共租賃住房制度的保障對(duì)象僅限于具有本地戶(hù)籍的城鎮(zhèn)居民。二是建立健全家庭和個(gè)人住房、工作、收入等信息系統(tǒng)，使申請(qǐng)公共租賃住房的家庭和個(gè)人不僅要接受公共租賃住房管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)門(mén)審查，還要接受社會(huì)的廣泛監(jiān)督。三是實(shí)施全方位的動(dòng)態(tài)管理，確保應(yīng)保盡保和公平合理。
政府應(yīng)制定合理科學(xué)的“候房”機(jī)制。政府在管理公共住房中如何確定一個(gè)合理科學(xué)的“候房”機(jī)制，確實(shí)是一個(gè)難題。目前，比較流行的做法包括登記配租和抽簽配租等。相比之下，抽簽配租克服了登記配租無(wú)法解決的一些不公平問(wèn)題，比較容易讓大多數(shù)人接受。當(dāng)然，在公共租賃住房房源有限的情形下，并非所有中簽的申請(qǐng)者都能實(shí)際得到公共租賃住房，這就要求制度設(shè)計(jì)保障那些未能實(shí)際得到房屋的申請(qǐng)者在下一輪“候房”程序中享有優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，申請(qǐng)者如果因?yàn)樽约涸驅(qū)е虏荒艿玫椒课荩贫仍O(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)取消其本輪“候房”資格。
政府應(yīng)實(shí)施動(dòng)態(tài)房屋管理活動(dòng)。一是創(chuàng)新公共租賃住房管理模式。從世界范圍來(lái)看，很多國(guó)家和地區(qū)在公共住房管理方面都專(zhuān)門(mén)設(shè)置了管理機(jī)構(gòu)對(duì)公共住房實(shí)施管理活動(dòng)，盡可能兼顧公平和效率。改革要略為:一方面，國(guó)家應(yīng)創(chuàng)設(shè)一個(gè)從中央到街道、社區(qū)全覆蓋的垂直型公共租賃住房管理體制。另一方面，雖然政府在公共租賃住房供應(yīng)方面承擔(dān)了主導(dǎo)義務(wù)，但無(wú)須以家長(zhǎng)身份獨(dú)攬管理大權(quán)。實(shí)際上，世界上很多國(guó)家因?yàn)檎畬?duì)公共住房的管理成本過(guò)高進(jìn)而轉(zhuǎn)向激勵(lì)租賃者購(gòu)買(mǎi)房屋或者與民間機(jī)構(gòu)合作。這對(duì)我國(guó)如何創(chuàng)新公共租賃住房管理模式具有積極的借鑒意義。二是實(shí)施規(guī)范化管理。一方面，強(qiáng)化公共租賃住房的用途管制，即公共租賃住房的社會(huì)保障屬性決定了其只能用于符合申請(qǐng)資格的居住者自己居住之用。另一方面，完善公共租賃住房的配售政策，即在購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)上，購(gòu)買(mǎi)人可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力決定是否購(gòu)買(mǎi)一套房屋的全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，如果只買(mǎi)一部分，剩余部分仍然需要繳納租金，待購(gòu)買(mǎi)人日后在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下買(mǎi)下剩余的產(chǎn)權(quán);在購(gòu)買(mǎi)房屋模式上，政府除了采用登記配售模式外，還可以根據(jù)申請(qǐng)者的實(shí)際需要實(shí)施定購(gòu)配售模式，申請(qǐng)者根據(jù)政府建房計(jì)劃，選擇需要購(gòu)買(mǎi)公共租賃住房的地理位置、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等條件，然后進(jìn)行抽簽，中簽者再進(jìn)入購(gòu)房的其他程序;在購(gòu)買(mǎi)房屋補(bǔ)貼上，政府應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)者所購(gòu)買(mǎi)房屋的大小、戶(hù)型和收入等情況，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者提供不同等級(jí)的購(gòu)房補(bǔ)貼。三是建立健全退出機(jī)制。針對(duì)目前許多地方已經(jīng)出現(xiàn)的承租人取得公共租賃住房后公然招租、無(wú)正當(dāng)理由空置房屋、私下交易并獲取差價(jià)等普遍問(wèn)題，制度建設(shè)的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)從源頭上“堵死”各種違規(guī)行為。首先，立法應(yīng)建立健全承租人信用檔案和信用等級(jí)評(píng)定制度，通過(guò)信用制度來(lái)規(guī)范承租人的租賃行為。其次，立法可借鑒香港做法，建立“公共租賃住房扣分制”。該制度的核心是確定一個(gè)合適的扣分體系。同時(shí)，扣分制應(yīng)與租金補(bǔ)貼、配售補(bǔ)貼、續(xù)租、強(qiáng)制提前退租等配套措施有機(jī)銜接。最后，政府應(yīng)及時(shí)公布社會(huì)監(jiān)督方式，獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)違規(guī)行為。
（作者系西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授）
