[ 楊東律師 ]——(2012-9-2) / 已閱5365次
【案例概況】
2011年7月11日，季某與某置業(yè)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了位于本市某路商鋪，建筑面積為335.1平方米的門面房一處，該房屋每平方米6100元，總計(jì)2044110元。該合同同時(shí)約定，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，含3%的房價(jià)款由開發(fā)商返還給季某，絕對值超出3%的房價(jià)款需雙倍返還。后季某委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對門面房進(jìn)行了測量，實(shí)際面積為303.75平方米，面積誤差比為9.36%。季某于是將某置業(yè)開發(fā)有限公司告至法院。
【律師分析】
上海房地產(chǎn)律師楊東表示，按照《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，不管是商品房、還是商鋪的銷售時(shí)，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如果有約定，則按約定處理，如果未約定的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 注：面積誤差比等于產(chǎn)權(quán)登記面積減去合同約定面積除以合同約定面積的乘以100%。
由此可見，按照相關(guān)法律規(guī)定，季某有權(quán)選擇退房，開發(fā)商應(yīng)在提出退房之日起30天內(nèi)退已付房款及相應(yīng)利息；季某也有權(quán)選擇不退房，基于購買產(chǎn)權(quán)面積低于實(shí)際面積，其誤差比為9.36%，在誤差3%以內(nèi)的房價(jià)款有開發(fā)商退還季某，超過3%的部分房價(jià)款則由開發(fā)商雙倍返還季某。
【法院判決】
法院審理后認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)該合同第五條之約定，原告要求被告依據(jù)合同約定返還面積誤差比3%內(nèi)的房價(jià)款、雙倍返還誤差比超過3%的房價(jià)款及賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求應(yīng)予支持。
