[ 王維永 ]——(2012-9-27) / 已閱6205次
裁判要旨
在房屋買賣交易中，不動產交付后尚未辦理產權過戶登記，又再次轉讓房產的現象，比較多見。在這種情況下，合同附隨義務并不當然免除，附隨義務人仍須履行合同附隨的協助辦理產權過戶登記等義務。
案情
2000年5月2日，原告劉建軍與第三人吳云紅登記結婚。2002年9月16日，第三人吳云紅與被告付蘭平簽訂《房屋買賣合同》，約定由被告付蘭平將其位于奉節縣永安鎮人和街72號礦業公司6幢2單元住房一套賣給第三人吳云紅，房價款為82000元。同年9月20日，第三人吳云紅支付被告付蘭平全部價款，付蘭平為吳云紅出具了收條。原告劉建軍與第三人吳云紅隨后搬進房屋居住。2006年4月25日，奉節縣人民法院以（2006）奉法民初字第45號民事判決書判決劉建軍、吳云紅離婚，該判決已發生法律效力。同年12月15日，原告劉建軍與第三人吳云紅達成《離婚后房屋產權協議書》，約定2002年9月16日購買的被告付蘭平在礦業公司的住房一套，歸原告劉建軍所有。該房屋的產權證明已于2004年7月2日即已辦理完畢，但該房的產權過戶手續一直未予辦理。原告劉建平多次要求被告付蘭平辦理房產過戶登記手續，但被告付平均予拒絕。
被告付蘭平原系奉節縣礦業公司職工，其所賣之房系其礦業公司集資建房。被告付立平與被告羅術瓊于2011年4月7日登記結婚。庭審中，被告付蘭平辯稱：其所屬房屋并非賣給第三人吳云紅，而是打牌輸給吳云紅的；被告羅術瓊辯稱，無論該房是賣了還是打牌輸給別人，她都對房屋享有產權，請求駁回原告的訴訟請求。第三人吳云紅述稱，吳云紅與劉建軍結婚后，于2002年9月16日與付蘭平簽訂合同購買房屋一套，同年9月20日將房價款82000元交給付蘭平，由付蘭平出具收條，并一同到礦業公司領取該房鑰匙并交給了吳云紅，交付房屋后隨即入住。后因法院判決離婚，即與劉建軍達成協議，將該房分給劉建軍所有。
裁判
奉節法院審理認為，誠實信用是我國合同當事人應當遵循的基本原則。被告付蘭平與第三人吳云紅簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，是雙方在平等、互利、自愿基礎上所達成的協議，根據合同法規定，屬有效合同，應受法律保護，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。第三人吳云紅簽訂合同后按照合同約定履行了給付被告方82000元房款的義務，被告付蘭平亦將吳云紅所購買的房屋予以交付，雙方買賣合同中約定的主要義務已經履行，但依照法律規定，被告付蘭平在履行合同后還應履行協助義務。第三人吳云紅系在與原告劉建軍夫妻關系存續期間購得房屋，故該房屋屬吳云紅、劉建軍的夫妻共同財產，原告系該房屋的共有產權人。后吳云紅、劉建軍離婚，并簽訂離婚后房屋產權協議書，約定該房屋歸劉建軍所有，故房屋買賣中乙方吳云紅的權利義務全部轉至劉建軍，即在本案中被告付蘭平應履行的協助義務就是協助原告劉建軍辦理房屋過戶手續。被告付蘭平自拿到該房屋產權證明書之后，未協助原告劉建軍辦理房屋過戶手續，違反了法律規定的合同附隨義務，對此付蘭平應依法承擔相應的民事責任。因此，原告劉建軍請求確認2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同有效，并由被告付蘭平履行房屋產權過戶協助義務的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。
至于被告付蘭平庭審中辯解該房屋系打牌輸給第三人吳云紅，而不是賣給第三人吳云紅的抗辯意見，經查，房屋買賣合同系被告付蘭平自愿簽訂，收條系被告付蘭平自愿出具給吳云紅，且被告付蘭平未提供證據證明自己的主張，故對該意見本院不予采納。被告羅術瓊提出自己與付蘭平2002年1月1日結婚，該房屋系夫妻共同財產，付蘭平出賣房屋時未告知自己，付蘭平系無權處分的意見，經查，涉案房屋是付蘭平作為礦業公司職工所購的公司集資自建住房，具有一定的福利性質，且被告羅術瓊與付蘭平系2011年4月7日登記結婚，故2002年簽訂房屋買賣合同時，該房應系被告付蘭平的個人財產，該房屋的買賣系被告付蘭平對自己的個人財產進行處分，并非無權處分。據此，被告羅術瓊的辯解意見，本院不予采納。遂判決：一，第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同有效；二，被告付蘭平在本判決生效后十日內協助原告劉建軍辦理位于重慶市奉節縣永安鎮人和街72號6幢2單元2-2號房屋一套的過戶手續。
宣判后，各方當事人均未上訴，該判決已發生法律效力。
評析
1、合同的附隨義務不因合同約定義務的履行終結而自然免除
我國合同法第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”該條分兩款規定，第一款是指的合同約定的義務，第二款是指的合同未做約定的義務，亦即合同的附隨義務。根據合同法的該條規定，合同的附隨義務之法律含義應作如下理解：
第一，合同的附隨義務系從誠實信用原則引伸而來。誠實信用原則被視為市場交易之帝王規則，因此合同法第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”該原則要求當事人在訂立、履行合同，以及合同終止后的全過程中，都要誠實，講信用，相互協作，具體包括：在訂立合同時，不得有欺詐或其他違背誠實信用的行為；在履行合同義務時，當事人應根據合同的性質、目的和交易習慣履行及時通知、協助、提供必要的條件、防止損失擴大、保密等義務；合同終止后，當事人也應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務，此為后契約義務，亦稱合同附隨義務。
第二，合同的附隨義務以合同約定義務的全面履行為前提。按照古羅馬法的理解，“合同是一把法鎖。”其意即指合同一經成立，就把雙方當事人拷在了一起。這是因為，合同一經簽訂成立，雙方當事人已經注定相互之間的關系為權利義務對等關系，誰也別想只享有權利而不承擔義務。因此，這就要求簽約的雙方都要互相信任，互相依賴，同心協力使雙方的約定付諸實現，達至雙方預想的合同目的。也就是說，雙方當事人的約定，已將雙方的權利義務注定于合同之中，不全面履行各自的義務，將無法實現各自所享有的權利。從這個角度講，合同是一把法鎖，將雙方當事人拷在了一起。而沒有合同約定的全面履行，就不可能談得上合同的附隨義務。
第三，合同的附隨義務并約定之義務，而系誠實信用原則所要求的義務。按照合同法第六十條第二款的規定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。這就表明，合同的附隨義務，是附隨于合同約定義務之履行所形成的義務，比如，車輛買賣合同所導致的車輛變更登記的協助配合義務，房屋買賣合同所導致的產權過戶登記的協助配合義務，皆屬于該類合同性質、目的和交易習慣所形成的合同附隨義務。即如本案中第三人吳云紅與被告付蘭平之間的房屋買賣，被告付蘭平不但應履行合同約定的義務，也要履行合同未約定但依誠實信用原則應當履行的合同的附隨義務——協助原告劉建軍辦理產權過戶登記。被告沒有協助辦理，即違背了合同的附隨義務，法院判決其應當履行，無疑是正確的。
2、本案被告否定房屋買賣的效力構成合同約定義務與合同附隨義務之雙重違反
一方面，從本案房屋買賣合同的簽訂情況看，按照合同法第一百三十條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付對價的合同。本案第三人吳云紅與被告付蘭平于2002年9月16日簽訂的房屋買賣合同，從形式到內容均符合合同法關于買賣合同的要求：被告付蘭平將房屋交付給第三人吳云紅，完成了出賣人轉移標的物的所有權；第三人給付了房屋價款并由付蘭平出具了收條，作為買受人的吳云紅履行了給付對價的義務。雙方從簽約到實際交付標的物及給付標的物價款，都體現了合同雙方的主觀自愿和平等協商，實現了雙方簽訂合同之目的。按照合同法第三章“合同的效力”規定，該合同系合法有效之合同。按照合同法第八條的規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
另一方面，從本案庭審中被告方提出的抗辯觀點看，無法改變依法成立的合同效力。理由之一，被告付蘭平辯解他的房屋系打牌輸給吳云紅，而不是賣給吳云紅的，該意見之所以未能獲得判決的支持，是因為被告付蘭平空口無憑，根本沒有提供證據來證實他的主張。按照常理推斷，假若真是付蘭平打牌輸掉了自己的一套住房，定會有參與賭博的人在場，甚至會有付蘭平向公安機關的報案登記，還有其他相關證人的證明。但被告付蘭平沒有這些證據，自然得不到法律的支持。理由之二，被告羅術瓊辯稱付蘭平出賣之房系其夫妻共同財產，但經法庭審理查明，付蘭平與羅術瓊結婚登記的時間為2011年4月7日，而付蘭平出售房屋的時間為2002年9月16日，表明該出售之房乃系付蘭平在公司的集資建房，屬其婚前財產，何來夫妻共同財產之說？顯然不攻自破。
再一方面，從房屋買賣成交到尚未辦理過戶登記的時間跨度看，已長達9年之久，被告之所以未履行合同的附隨義務，僅僅是一種表面現象，最本質的原因在于被告有意反悔房屋的買賣，以致原告方多次催促辦理過戶登記都被被告付蘭平及羅術瓊以種種理由推脫，直至拖到成訟后的法庭相見。這就表明，被告的行為已經構成了對買賣合同的約定義務及其合同的附隨義務之雙重違反。這一近10的時空跨度，表明被告方缺乏誠實守信。然而事實證明，凡不講誠實信用的人，最終的結果是“聰明反被聰明誤”，必然受到法律的約束與制裁。
（作者單位：重慶市奉節縣人民法院）
