[ 柳殿奎 ]——(2012-11-8) / 已閱7240次
業主對所購特殊商品房享有特別知情權
——河南南陽中院判決穆大紅等訴鑫東海置業有限公司侵權案
裁判要旨
業主對開發商出售的特殊樓層享有特別知情權。開發商對小區公共設施造成的生活環境污染的因果關系承擔證明責任。
案情
2009年6月，穆大紅等三人購買了河南省南陽市鑫東海置業有限公司（下稱開發商）開發的南陽市臥龍苑小區9號樓1單元103、102、101室。購房時，由于開發商沒有告知三住戶其在負一樓(即地下室)安裝有高壓配電設備，三住戶入住后感覺室內有持續噪音。隨后，三住戶發現負一樓有開發商安裝的供整個小區使用的高壓配電設備，其中含有３臺變壓器、１２臺配電箱，另外還有一套應急發電設備及配套油罐，且配電設備的輸入輸出電纜及排熱管道均用金屬支架與上面樓板固定相連，頂部距上面樓板150厘米左右，現場沒有安裝隔音、隔磁設施。為此，穆大紅等三人訴至南陽市臥龍區人民法院，請求判令開發商停止侵害，并拆除安裝在地下室的高壓配電設備。
裁判
臥龍區人民法院審理認為，本案屬于民法規定的特殊侵權行為，依法應適用舉證責任倒置的原則，而開發商沒有提供相應證據證明其不對原告造成侵害。同時，被告在原告買房時沒有告知其負一樓安裝有高低壓配電設備，也侵害了原告購房的知情權。
臥龍區人民法院判決：開發商于判決生效后拆除9號樓負一樓安裝的全部高壓配電設備及應急發電設備，并遷移到不影響小區居民安全生活的地方。
開發商不服，提起上訴。
南陽市中級人民法院經審理認為，關于上訴人開發商應當履行告知義務。開發商稱買房人看房時應對周圍環境進行考察，對此，開發商將全小區的變電設備及應急發電設備安放在9號樓的地下室，在出售房屋時應對9號樓的業主特別是一樓的購房戶予以釋明，以保障消費者的知情權。通過現場勘查，該小區地下室面積較大，均設計為車位予以出售，小區院內綠地下方的地下空間完全可以用來安放該供電設備。關于是否對三被上訴人造成環境污染，通過實地勘察，地下室機房內噪音較大，下午四點多鐘在被上訴人穆大紅家中能夠聽到交流變壓器的明顯噪音。關于電磁波輻射及散熱問題，因沒有進行鑒定，無法予以定量。綜上，開發商開發的樓盤，雖然經過相關的行政部門的審批、驗收，但將該小區所使用變壓設備和應急發電設備安裝在被上訴人對應的地下室，對長期生活居住的被上訴人有較大地影響，應當予以拆除并遷移到不妨礙小區居民居住生活的地方。
南陽中院判決：駁回上訴，維持原判。
評析
本案涉及兩個焦點問題：一是業主知情權問題，二是舉證責任倒置問題。
首先，開發商在業主購房時，對安裝在住宅樓負一樓的高壓配電設備未履行告知義務，侵犯了購房者知情權。知情權屬于我國合同法規定的先合同義務范疇。我國合同法第四十二條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”所謂先合同義務，又稱前合同義務或先契約義務，是指在要約生效后合同生效前的締約過程中，締約雙方基于誠信原則而應負有的告知、協力、保護、保密等的合同附隨義務。它是建立在民法誠實信用、公平原則基礎上的一項法律義務。
其次，開發商應對其安裝在住宅樓負一樓的高壓配電設備與環境污染之間不存在因果關系承擔倒置舉證責任。所謂舉證責任倒置，指基于法律規定，將通常情形下本應由提出主張的一方當事人（一般是原告）就某種事由不負擔舉證責任，而由他方當事人（一般是被告）就某種事實存在或不存在承擔舉證責任，如果該方當事人不能就此舉證證明，則推定原告的事實主張成立的一種舉證責任分配制度。在一般證據規則中，“誰主張誰舉證”是舉證責任分配的一般原則，而舉證責任的倒置則是這一原則的例外。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第七十四條第三項規定，因環境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任。
本案中，開發商在三原告購房時沒有告知其負一樓安裝有高低壓配電設備，顯然侵害了三原告購房的知情權。同時，根據舉證責任倒置規則，開發商又沒有提供相應證據證明其不對三原告的生活環境造成侵害。因此，開發商應承擔侵權責任。
本案案號 （2010）宛龍民初字第316號；（2011）南民一終字第432號
案例編寫人：河南省內鄉縣人民法院 柳殿奎 楊慧文
