[ 張平 ]——(2012-11-23) / 已閱6559次
房屋作為傳統的不動產在當代社會中仍具有很高的財富價值，尤其是面對日益走高的房價，人民普通認為：房屋的購買和權利的享有是保證財富保值、增值的有效途徑之一。在社會生活中，有些夫妻共有幾套房屋，房屋的使用價值對他們而言小于房屋的交換價值，因此，除保證基本的居住要求外房屋的使用、收益和處分更為夫妻所關心；然而，有的夫妻經過多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋對其的使用價值更為顯著。雖然夫妻雙方為房屋的所有人，然而，根據《物權法》的規定，房屋登記薄和房屋權屬證書載明的權利人難免與權利的實然歸屬相脫節，由于不動產登記薄具有公示公信的效力，因此，房屋登記在賣房配偶名下時善意第三人因信賴登記簿而與處分房屋一方進行的房屋產權變更受法律的保護，但由于賣房配偶處分的房屋為夫妻共有，其與善意第三人達成的房屋買賣合同仍存在效力瑕疵；當不動產登記薄確定的權利人為夫妻雙方或失房配偶時，賣房配偶與第三人達成的買賣房屋合同效力待定，如果房屋已經交付給第三人或者將權利變更給第三人，失房配偶均可以依據法律規范主張權利。下文筆者將采用規范化的研究進路、類型化的研究方法和解釋論的敘述方式來分析失房配偶所享有請求權的樣態。
一、失房配偶向買受人行使請求權的樣態
賣房配偶向第三人出賣夫妻共有房屋時涉及三個基本的主體，即賣房配偶、失房配偶和買受人，在房屋所有權進行變更登記的情況下，登記機關也應成為一個主體。由于通常情況下失房配偶與賣房配偶的關系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自處分后通常會先向買受人主張權利，當登記機構因登記錯誤給失房配偶造成損害的，失房配偶有權請求登記機構承擔賠償責任。
1、向買受人請求支付房屋價款的權利
�。�1）向任何買受人主張請求支付房屋價款的權利
債權表現的權利欲，在今天都是經濟目的，債權已不是取得對物權和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，經濟價值不是暫時靜止地存在于物權，而是從一個債權向另一個債權不停地移動�！�1】因此，追求房屋經濟價值的最大化需要對房屋所有權進行合理適當地流轉。
根據《物權法》第97條規定，夫妻一方處分夫妻共同共有房屋時需經另一方同意，未經另一方同意的處分行為是無權處分行為。根據《合同法》第51條規定，無權處分行為需經另一方追認時才能有效。失房配偶在得知房屋被處分后，為了追求房屋的交換價值而追認了賣房配偶擅自處分行為，則賣房配偶與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，夫妻有權以有效地買賣合同為依據向房屋買受人主張支付房屋價款的權利，第三人在支付房屋價款后也有權主張交付房屋或變更房屋權屬狀態。值得注意的是：由于善意買受人主張房屋所有權善意取得時依事實行為保有房屋的所有權，當失房配偶愿意追認賣房配偶的處分行為，那么，依據《物權法》第106條可以善意取得房屋所有權的善意買受人也能選擇放棄對房屋所有權善意取得的主張，然后，根據房屋買賣合同所規定的權利義務進行履行，因為房屋買賣合同更能體現出雙方的意思自治和合同基礎，當出現情勢變更時，善意買受人當然可以解除合同。
（2）向善意買受人請求支付房屋價款的權利
善意買受人取得房屋所有權的方式并非只能根據有效的合同進行取得。當房屋登記薄上記載的權利人僅為賣房配偶時，第三人善意信賴該權屬登記狀態并與賣房配偶進行房屋所有權變更登記的，第三人依據《物權法》第106條的規定保有對買受房屋的所有權。此時，失房配偶無權追回房屋和房屋的所有權，那么，其是否有權請求善意買受人支付房屋價款，這涉及到善意取得客觀要件的理解問題。
《物權法》第106條規定善意取得需要不動產以合理的價格“轉讓”，而《婚姻法司法解釋（三）》第11條規定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的對價，在發生第三人善意取得夫妻共同共有房屋時是否需要滿足合理的房屋對價已經完全支付？《婚姻法解釋（三）》第11條第1款之所以將《物權法》第106條第1款規定的“以合理的價格轉讓”替換為支付合理對價，是因為價格是對貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購買房屋的情形，而在現實生活中，以物易房的情形并不鮮見，以“對價”替換“價格”形式避免用語的模糊。而且，合理對價應已實際支付，因為從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能，應認為對價是實際支付的對價。【2】
依據《現代漢語詞典》的解釋，價款是買賣貨物時收付的款項，價格為商品價值的貨幣表現，表明價格具有中性，不以支付為界定的標準，因此，作為構成善意取得要求之一價格合理，既指受讓人已經向轉讓人付清了合理的價款，也包括受讓人尚未實際付款，但合同約定了合理的價格。針對有些學者認為價款原則必須實際支付的，否則會引發很多糾紛以及違背善意取得制度宗旨的爭議，崔建遠教授認為：支付價款是合同義務的履行，而非交易行為本身；即使受讓人付清了全部價款，原權利人也可能向受讓人追討，進而引發糾紛；善意取得制度旨在解決無權處分場合受讓人善意時的物權變動問題，不刻意考慮受讓人取得物權是否公平，而受讓人因此而取得利益有違公正的問題，交由不當得利等制度矯正。【3】筆者認為：善意取得雖然要求第三人有償取得，但并不要求價款必須實際完全支付，因為行為是否有償取得取決于行為的性質，買賣行為屬于典型的有償行為，不論價款是否已實際支付均不能影響這一性質的認定。同時，現行房屋價款過于巨大，要求善意買受人在完全支付合理價款后才能取得并保有房屋對善意第三人的保護范圍過窄，影響物的流轉和經濟安全。
因此，善意買受和賣房配偶只達成合理的轉讓價款未完全實際支付并且辦理變更登記的情況下，失房配偶向善意買受人主張返還房屋所有權的物權請求權，因法律的強制規定而消滅并轉化為請求善意買受人支付其未支付房屋價款的債權請求權，善意第三人應當向履行剩余房屋價款支付義務。
2、向買受人請求返還房屋的權利
《物權法》第9條確定了我國現行不動產變動的債權形式主義規則，不動產物權變動的一般規則需要滿足合同有效和依法登記兩個要件，如果欠缺依法登記的要件，房屋所有權確定性的不轉移。在夫妻一方同第三人簽訂房屋買賣合同并將房屋交付第三人，但尚未依法進行登記的情形下，無論失房配偶是否追認了賣房配偶的處分行為，該房屋的所有權并沒有發生轉移。因此，雖然房屋已經交付第三人，出于第三人的事實支配之下，但房屋沒有依法進行登記，房屋所有權仍然屬于夫妻雙方，失房配偶如果對房屋的交易價格不滿意或對房屋的使用價格更為看重，那么，其有權以房屋所有權人的身份向第三人主張返還房屋的請求權。
3、向買受人請求返還房屋所有權的權利
在賣房配偶同第三人簽訂房屋買賣合同并依法進行了登記的情形下，但買受人不能根據《物權法》第106條善意取得房屋所有權時，由于失房配偶不追認該無權處分行為，房屋買賣合同確定無效，雖然該房屋已經進行了變更登記，但是，第三人并非當然的保有對房屋的所有權，如果房屋仍登記于第三人名下或者房屋未被他人登記取得的話，那么，失房配偶有權向第三人主張返還房屋所有權的請求權。
二、失房配偶向賣房配偶行使請求權的樣態
在交易行為滿足不動產物權變動的特殊規則時，法律強制性的規定房屋的所有權已經轉移，如果賣房破具有嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，在婚姻關系存續期間，失房配偶可以在不損害債權人利益的前提下可以請求分割夫妻共同財產；
1、向賣房配偶請求分割夫妻共同財產的權利
在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻雙方已經喪失對第三人主張返還房屋所有權的權利，根據《婚姻法司法解釋（三）》第11條的規定，若第三人已經支付合理對價，則失房配偶也可能喪失請求第三人支付房屋價款的權利。如果賣房配偶具有將第三人支付的合理價款予以隱藏、轉移、揮霍或者偽造夫妻共同債務進行清償等嚴重損害夫妻共同財產利益行為，在婚姻關系存續期間只要不存在損害債權人利益的情形，失房配偶有權依照《婚姻法司法解釋（三）》第4條之規定，向人民法院請求依法分割夫妻共同財產。
在現實生活中，當第三人已經向擅自處分房屋的賣房配偶部分支付了約定的合理對價時，如果存在賣房配偶將該價款予以隱藏、轉移、揮霍或者偽造夫妻共同債務進行清償等行為，在夫妻關系存續期間，失房配偶可以請求將剩余的房屋價款請求權予以分割，這時夫妻雙方對第三人享有的債權作為準物權的客體，其性質為物權性請求權。如果存在夫妻共同債務，失房配偶可以向債權人提前清償、提存或者和債權人達成債務承擔協議。
2、請求賣房配偶少分或不分夫妻共同財產及給付生活困難幫助費的權利
根據《婚姻法》第四十七條之規定，離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。因此，當賣房配偶擅自處分房屋的行為故意有損于夫妻共同財產的保值，那么，失房配偶在離婚是可以向其主張少分或不分夫妻共同財產。
根據《婚姻法》第四十二條之規定，離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成時，由人民法院判決。同時，《婚姻法解釋（一）》第27條規定：“婚姻法第四十二條所稱“一方生活困難”，是指依靠個人財產和離婚時分得的財產無法維持當地基本生活水平。一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。”由于賣房配偶將房屋擅自處分，房屋所有權又為善意第三人取得，失房配偶不能向善意買受人主張返還房屋所有權的，其離婚若沒有住處，則有權向賣房配偶主張給付生活困難幫助費。
三、向登記錯誤的登記機構請求賠償的權利
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