[ 劉宏 ]——(2012-12-11) / 已閱5800次
近些年來(lái)，圍繞離婚案糾紛中的房屋分割案件越來(lái)越多，且處理的爭(zhēng)議較大。房產(chǎn)贈(zèng)與既融入中國(guó)傳統(tǒng)文化中家的概念，又體現(xiàn)合同交易的規(guī)則。因此，正確地處理好離婚糾紛涉及房屋“贈(zèng)與”問(wèn)題，關(guān)系到法律的適用性與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
房屋贈(zèng)與涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)按照國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，需要交納相關(guān)財(cái)產(chǎn)行為稅。稅法的一些細(xì)則規(guī)定易受國(guó)家房產(chǎn)新政等影響，具有一定的稅務(wù)籌劃空間，同時(shí)也可能面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)。為了便于離婚糾紛中的房產(chǎn)析產(chǎn)，在法院的調(diào)處下，當(dāng)事人雙方比較傾向于將房屋贈(zèng)與給直系親屬和直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人，于是法律上誕生了“娃娃房主”概念，這畢竟與成年房主在占有、使用、收益、處分方式有很大不同。離婚糾紛中涉及的房屋“贈(zèng)與”問(wèn)題不僅僅不在于法律的適用性，而在于案結(jié)事了的終局效果，這就考驗(yàn)法官駕馭處理問(wèn)題的能力。為了便于當(dāng)事人訴訟中及訴訟后的風(fēng)險(xiǎn)提示，有必要在具體的審判中把握這些值得注意的問(wèn)題，以體現(xiàn)司法的能動(dòng)性。
就離婚糾紛涉及的房屋“贈(zèng)與”問(wèn)題而言，考驗(yàn)法官駕馭庭審能力的一個(gè)重要表現(xiàn)就是如何撕開“贈(zèng)與”的面紗。庭審中應(yīng)防范當(dāng)事人借贈(zèng)與房產(chǎn)之名達(dá)到非法目的，比如，甲某為了逃避其應(yīng)履行的債務(wù)，于是與其妻子丁某協(xié)商將其名下的房產(chǎn)贈(zèng)與給乙某，故與乙某協(xié)商簽訂了一份贈(zèng)與合同（背后又簽訂一份低于市場(chǎng)價(jià)的房屋買賣合同），這有點(diǎn)像市面上房地產(chǎn)買賣的黑白合同。后乙按規(guī)定繳納了契稅，并辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證。事后，利害關(guān)系人丙某知道后認(rèn)為該合同有重大瑕疵，向法院起訴，要求判令乙與甲簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。法院受理后，經(jīng)查證該房屋確系存在瑕疵，根據(jù)《合同法》第五十二條關(guān)于“有下列情形之一的，合同無(wú)效；（三）以合法形式掩蓋非法目的…”、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(試行)》第一百三十條關(guān)于“贈(zèng)與人為了逃避應(yīng)履行的法定義務(wù)，將自己的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與無(wú)效。”等規(guī)定，及結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]438號(hào)）文件關(guān)于“按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，經(jīng)法院判決的無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳納契稅應(yīng)予退還。”規(guī)定，故法院支持了乙的訴訟請(qǐng)求，判決甲、乙原簽訂的房屋贈(zèng)與合同無(wú)效。
關(guān)于離婚糾紛涉及房屋“贈(zèng)與”問(wèn)題，有必要區(qū)分普通住房和非普通住房，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號(hào)）規(guī)定：“一、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)該通知規(guī)定，當(dāng)事人一般就“贈(zèng)與”房屋先簽訂合同再過(guò)幾年辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣才讓房屋“贈(zèng)與”具有稅務(wù)籌劃的空間。這種情況一般發(fā)生在親屬之間借“贈(zèng)與”之名實(shí)為房屋買賣交易，雖然這在實(shí)踐中具有一定的可行性，但也要注意如不及時(shí)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，將面臨國(guó)家房產(chǎn)新政有關(guān)房產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，以及房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
就離婚糾紛中房屋贈(zèng)與涉及“娃娃房主”的問(wèn)題，這當(dāng)然涉及到“娃娃房主”是否具有房產(chǎn)資格問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。”《民法通則意見》第六條關(guān)于“無(wú)行為能力人、限制行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無(wú)行為能力、限制行為能力為由，主張以上行為無(wú)效”，以及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(試行)》第一百二十八條、一百二十九條規(guī)定分別規(guī)定“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。”“贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”。由此可見娃娃房主的主體資格應(yīng)該得到法律的準(zhǔn)證。如涉及到處分該房屋的時(shí)候，應(yīng)該從嚴(yán)掌握《民法通則》第十八條關(guān)于“監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”規(guī)定，或?qū)ξ闯赡曦?cái)產(chǎn)進(jìn)行其他的特別保護(hù)。
（作者單位：江西省武寧縣人民法院）
