[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱11165次
第三，優先續約/承租條款。
鑒于承租方與出租方在權利實現過程中容易出現失衡狀態，再加上人類理性的有限性，致使承租方較于出租方的天然弱勢愈加明顯。本著減少沖突、促進社會穩定的宗旨，在法律尚無明文規定的情況下，依據法學原理與立法精神，通過當事人合意賦予承租方優先續租的權利，并不違反公平合理的基本原則，而且在現實中該做法業已被廣大人民群眾所認同和接受。
優先續租權（或優先續約權、優先承租權），就是租期屆滿后，若租賃房產繼續對外出租，同等條件下，原承租方享有優先于其他承租方的承租權利。
1. 適用條件。
首先從優先續租權的一般適用條件入手，只有明白在何種條件下可以行使該權利，才能在合同中約定對承租方行之有效的優先續租條款。
（1） 基礎因素——當事人之間簽訂合法有效的房屋租賃合同。
若該合同被確認無效或被撤銷，根據“皮之不存，毛將焉附”的質樸原理，優先續租當然無從談起。
（2） 前提因素——租期屆滿后，該房產繼續對外出租。
若出租方收回房產自用或不再出租，承租方一般不得強行要求出租方必須繼續租賃。
（3） 限制因素——須在同等條件下行使（注意，不是“更優條件”）。
所謂“同等條件”，就是出租方欲與其他方建立房屋租賃關系時所達成的租賃條件（主要條件），包括但不限于租金價格、租賃期限、付款方式等，承租方亦應以此條件繼續與出租方的房產租賃關系。
（4） 主體因素——行使主體僅限于原承租方。
大家都明白，枝葉必須依托樹干本身才得以存續，樹干營養豐富則枝葉茂盛，樹干枯竭而亡則枝葉不復存在。同理，優先續租權附屬于特定的基礎法律關系，其產生與消滅皆從屬于該基礎法律關系，原承租方死亡后，基礎法律關系歸于消滅，則優先續租權亦隨之消滅，而不能繼承。同時，優先續租權也不能單獨轉讓，只能隨承租權的變更而變更。權利人與義務人之間的基礎法律關系以及身份關系，僅應且只能維系在特定當事人之間，身份資格不具有獨立轉讓性。
2. 對“同等條件”的理解。
鑒于出租方對其房產享有當然的占有、使用、收益及處分的權利，而優先續租權在一定程度上干涉了出租方的意思自治，限制了出租方的處分自由，但若以“同等條件”繼續租賃，對出租方的權益并不會造成實質性的影響。因為無論出租對象系何人，在以經濟利益為基礎的房產利用關系中，只要能夠滿足出租方的心理經濟預期，對出租方而言有何不公？
同時，這也并未剝奪其他方欲承租的機會，因為其他方仍然可以參與租賃詢價與談判，如果原承租方不能提供或滿足同等條件時，則根據價高者或條件優厚者得市場的原則，出租方可以決定與其他方建立租賃關系。
故設定“同等條件”完全符合公平合理的原則，能夠充分發揮租賃房產使用價值，平衡出租方和承租方的合法權益。
看到這里，各讀者不禁要問，此處“同等”該如何理解與判斷？
（1） 若采用“絕對相同”的標準，即各項交易條件必須一毫不差，雖操作起來便捷，敢問這種“版版六十四”的絕對標準，如何應對這千嬌百媚的世間萬象？
（2） 若采用“相對同等”的標準，即條件大致相等即可，試問這種伸縮自如的彈簧標準，在實踐操作中如何準確化解矛盾，對原承租方而言難道不是“霧里看花，水中望月，你能分辨這變幻莫測的世界嗎”？
（3） 若采用僅指“價格同一”即可的標準，未免太過單薄，如同一件的確良襯衣如何耐過漫漫嚴冬，根本不符合租賃經營行為的基本現狀，也背離了設計該權的初衷。
鑒于制度價值具有多元性，其所追求的社會效果或欲達到的社會功能決定了多元性的內容。因此，結合我國目前司法實踐，筆者認為，在法律法規無另行規定并尊重多元性的情況下，“同等”的標準可關注以下內容：
（1） 首先體現在租金價格上。承租方行使優先續租權而不損害出租方裝錢的口袋和對金錢渴望的心靈，最直接有效的方法就是保持價格條款的同等，用數字來說話具有說服力。
（2） 不可忽視支付方式。金額的“同等”要最終落到實處，當然需要支付方式來體現。比如，其他方愿意一次性付清整年租金而原承租方僅同意季付的方式，雖不能評以“美女與野獸”的區別，但“租金就在那里，不增不減”，如何更快地將租金放進口袋以達到出租方的心理經濟預期，我想各位讀者早已心知肚明。
（3） 其他交易條件的同等。房產租賃關系中，交易條件當然不僅僅只是租金價格和支付方式這般簡單，還應包括其他對出租方而言具有實質意義的因素，比如商業經營類房產租賃中所涉及的租期長短、樓板加固費用的承擔、電增容的辦理及費用支付、樓體廣告位等。因其他交易條件所涵蓋的內容較為廣泛，需結合當事人的具體情況以及房產現狀來評議和處理，在此也就不一一贅述了。
3. 條款設計構想。
結合以上分析，對于優先續約條款的設計，建議承租方務必從交易條件入手，就租期屆滿后，承租方與出租方就房產租賃關系的繼續發展，所達成共識的實質性交易條件有哪些均應明確約定：
（1） 費用方面。每年租金價格是多少？該價格能否調整？每年能夠調整的次數與幅度多大？調整基數及參考標準是什么？（物業費、推廣費等租賃合同項下的費用亦可采用相同方法進行約定）
（2） 期限方面。每次可續多久？一共可延長幾次？
（3） 程序方面。是書面告知續約意向后雙方另簽協議加以確認？還是只要一方書面通知后即可續約？須提前多久告知對方擬續約的意向？告知方式有哪些？辦理手續包括什么？
（4） 其他方面。這類要求一般是仁者見仁智者見智，結合具體情形加以考量為宜。
筆者并不建議采用輕描淡寫或不痛不癢地方式對優先續約事宜進行約定，比如，“協議期滿后，除出租方將租賃房產收回自用外，承租方享有在同等條件下優先續約的權利”，僅寥寥數字，實際上已將日后具有續約意向的天真的承租方提前掩埋在險惡的房產租賃市場中。因為現實中不乏有此現象，即出租方可能先作出不再繼續出租房產的意思表示，而是將房產收回自用，待一段時間風平浪靜后再將房產出租給他人，從而明目張膽地剝奪承租方的優先續約權。雖說“世間煩惱是浮云”，明知這是出租方的規避行為，但鑒于條款未做嚴格限制，此時承租方能奈何？“自是人間長恨，水東流”啊。
與其后悔不已，不如做到自己的權利要爭取，對優先續約的條款內容約定全面、詳盡、合理。提供如下一例，供各讀者參考：
“本合同租賃期限屆滿前或各次續約期限屆滿前，承租方有權于任何時候（此處也可調整為“于租期或各次續約期限屆滿前提前60日”）書面通知出租方是否延長租賃期限，出租方不得以任何理由拒絕；該書面通知送達出租方之日起，雙方同意此續約合意即生效。續約次數不限，每次延長的期限為【】年，延長后的累計租賃期限不得超過20年；每次續約所對應的該次續約期間的租金上浮標準為上年度租金總額的【】%”。
當然，有些讀者會認為用此類條款打倒出租方是不可能的，出租方當然會為其權益而拼死力爭。筆者雖為法律人士，并非純正的商業人士，但結合以往參與的商業談判，筆者打心里認為：一旦各方坐到談判桌前，談判即成為彼此的尊重，各方的智勇較量是在此基礎上進行的。談判的最終目的不是誰壓倒誰，也不是想法設法置對方于死地，而是一幕幕精心策劃的戲劇，融合著不斷地調整和妥協，以最終獲得與滿足己方要求并達到雙方一致的結果。建議承租方本著尊重、相容、理解、明確和連續的心態，去對待同出租方的每一次談判，包括此類優先續約條款的爭取。
結語
筆者從承租方的立場出發，在《租賃合同起草中需注意的問題系列》上中下三篇文章中，客觀地向讀者描繪了一張房產租賃條款風險圖，承載并傳遞了筆者處理相關案件的真實感受和經驗教訓。從哲學角度而言，這也是我們認識客觀規律，能動利用客觀規律并改造社會的必然結果。當然，僅通過文章的寥寥數筆就熟練掌握駕馭之術是具有較大難度的，但相信睿智的承租方會善于從他人的實踐中總結并汲取經驗教訓，分析成敗得失以及成敗得失背后的原因，從而避免自己重蹈他人覆轍。
同時歡迎各位讀者來信來郵來電，指出筆者的疏漏錯誤之處，提出不同看法。
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