[ 佟靜怡 ]——(2013-1-29) / 已閱7686次
近年來，隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速發展，房屋所有權也逐漸由政府所有轉為個人所有。政府逐漸退出了房屋管理這一領域，對物業的管理漸漸由房管局移至物業服務企業。物業管理企業的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。在物業管理快速發展的同時，物業糾紛不斷，業主滿意程度較低，物業服務合同糾紛案件在全國法院審理范圍內都呈逐年上升的趨勢。
所謂物業服務合同糾紛，是指在某一特定區域內，物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中，與業主或者業主委員會、房地產開發企業因物業管理與服務、服務收費、安全管理等利益沖突而產生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。
一、物業服務合同糾紛產生的原因
1、業主對物業管理公司的所提供的服務不滿意。隨著人們生活水平的提高，人們對物業管理專業服務的需求量迅速增加，從而對服務質量的要求也在相應提高。實踐中，許多業主都反映物業管理公司對于小區環境的管理沒有達到其預期，履行義務不到位。如：小區的綠化沒到位，小區的衛生不合格、垃圾處理不及時，甚至提出小區安全隱患大，經常有自行車、摩托車被盜的情況發生。在這種情況下，許多業主以此為由，拒絕或者拖延交納物業費。
2.物業服務相關法律規范、規章制度不健全，行政管理工作不夠完善
我國的物業管理產生于20世紀80年代，起步較晚，制度不成熟，相應的物業服務法律規范、規章制度的發展也較為滯后。直到2003年，國務院頒布了具有里程碑意義的行政法規《物業管理條例》，該條例將前期物業管理其納入法制軌道，彌補了前期物業管理缺失的境況，使規范前期物業管理市場有法可依。2007年3月《物權法》出臺，對建筑物區分所有權作出明確規定，確立了物業管理的一些基本制度，提出了一些解決物業管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產業的興起，物業管理領域的問題愈加復雜而多樣化，沒有可依據的對應規范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關，規范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產生提供了人為環境條件。
3、前期物業服務企業一般由開發商選聘，而不是由全體業主或業主委員會選聘。
由于前期物業公司一般是房地產開發企業的關系企業，也許是房地產開發企業成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產開發企業和物業管理企業。業主往往不會去區分物業企業與房地產開發且是兩個獨立的民事主體，而認為他們就是一家的。所以業主往往會以房屋質量問題或房屋規劃、綠化率未達承諾為由，拒絕支付物業費。
4、業主與物業服務之間的服務合同約定不明，對服務內容、服務質量標準、收費項目及收費標準等有關事項均沒有約定。
由于物業管理缺乏相應的行業管理服務標準，且物業服務合同對物業管理企業管理和服務的義務約定又較為概括，業主與物業管理企業在對物業管理本身的認識上存在較大差距，業主認為既然已經交納了物業服務費，那么一旦居住過程中出現了任何問題，物業管理企業都應當管，否則就不交付費用，
二．物業合同糾紛的特點
1、案件數量增長幅度快。
近幾年，物業服務合同糾紛案件在全國法院審理范圍內都呈逐年上升的趨勢。從案件數量上看，我院2008年受理物業服務合同糾紛案件140起，2009年受理380起，2010年截止到4月份已受理279件，在案件受理數量上呈現出不斷增長的趨勢。從這些數據中能夠看出，業主與物業服務企業之間相處的并不和睦，問題也逐年增多。
2、糾紛具有群體性，群眾影響大。
由于一個物業服務區域只有一個物業服務企業，往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，因而規模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。因此，物業公司遇到的問題往往具有同一性質，特別是在物業費的收交、公共設施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務方面，極易引發群體性訴訟。且由于是群體性訴訟，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調查和調解工作，調解難度大，調解率低，很多案件要經過二審程序。
3、物業服務收費案件所占比例最大，物業企業勝訴率高
由物業服務企業作為原告提起訴訟的案由相對較為單一， 案由幾乎全部為拖欠物業管理費，而由業主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現出多樣化趨勢，包括物業服務企業所提供的服務不符合合同的要求而產生的違約、物業服務企業擅自增收管理費或私自占用綠地、共有區域，以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。
相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，因此，無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至是在合同中對責任的規避等方面都比業主更有優勢。因此，對于物業服務合同糾紛這種新類型案件，由于其在我國產生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業服務從業人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現業主在訴訟中敗多勝少的現象也并不奇怪。
三、解決物業服務合同糾紛的對策
1，完善物業管理立法，明確和細化物業管理的服務規范和質量標準以及業主委員會的性質和職能。國務院出臺《物業管理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側重點有所不同，因此有關部門還應就審判實踐中如何更好地適用條例做進一步協調和明確。同時，房產和質量監督部門應對物業管理的行業規范、制度，服務質量標準進一步明確和細化，使物業管理行業盡快納入法制化和規范化的軌道，同時也能為法院審理物業糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。此外，應將業主委員會的性質和職能在物業管理法規中進行明確，使業主委員會與物業管理企業相對應，成為業主對物業實施民主、高效、自治化管理，甚至是調解糾紛的有效途徑。
2、提高開發商的履約意識及物業服務企業的服務意識
在法院審理的物業合同糾紛中，近半數以上的案件是因為房地產開發商的遺留問題引發的，主要包括擅自變更小區規劃、房屋出現質量問題、配套設施不全、與售房時承諾偏差太大等。應提高房地產開發商履約意識，讓開發商意識到，當前的行業不規范行為獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負身，企業要想可持續發展靠的則是商業信譽和實力，同時政府部門和行業協會等機構應對開發商進行必要的引導。
物業管理企業缺乏市場經濟條件下應有的平等主體意識和服務意識。業主是物業管理權的法定享有者，物業管理企業并不當然具有物業管理的權利，二者之間是平等主體間的服務和被服務的民事法律關系。只有端正了對物業管理法律關系的認識，才能從根本上提高物業管理企業的總體服務質量和水平。
3、完善物業服務合同
由于物業服務合同制度本身存在的缺陷，是導致物業服務合同糾紛的根本原因，因此，要從減少物業服務合同糾紛，降低物業服務合同案件的訴訟率，就必須要確立業主和物業服務企業雙方約定的義務在物業管理活動中處于核心地位，并且建立一套完善的物業服務合同制度。在如何確定合同內容方面，筆者認為，在物業服務合同中不要籠統約定“物業服務企業協助做好維護治安秩序和安全防范工作。”應盡量詳細地在合同中約定物業服務公司的義務。為細化物業服務企業的工作任務，可以在合同中這樣約定：對于治安秩序的維護，物業服務企業應當實行24小時值班、聘請保安N名、安裝監控設備、夜晚巡邏要達到N次（視具體情況由業主與物業服務企業約定）、貴重物品出門要登記檢查。對于安全事故的防范，物業服務企業應當經常查看小區設施狀況，在事故發生時及時向有關部門報告，及時查看受傷者的情況，將其送往醫院。
合同中過于籠統的規定，當糾紛發生時，業主很難確定物業服務企業的具體義務，只能推定物業服務企業具有安全保障義務，而這個義務是有限的，很顯然對業主不利。如果將物業服務企業的工作任務細化，那么業主就能夠很清楚地了解物業服務企業的義務是什么，業主自身的財務收到損失，就要看物業服務企業是否違反了合同中規定的義務，如果違反，物業公司就應當承擔責任，這樣更有利于業主維護自己的利益。
總共2頁 1 [2]
下一頁
