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  • 由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴某市政府土地行政登記案引起的思考

    [ 章富翠 ]——(2013-2-19) / 已閱6797次

    要點(diǎn)提示
    A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某小區(qū)。A房地產(chǎn)公司與某市國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,合同約定,某國(guó)土局將某市一宗土地出讓給某房地產(chǎn)公司;該合同還約定,規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公、公用設(shè)施和綜合用地,停車(chē)位為住宅總戶(hù)數(shù)的40%。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃部門(mén)辦理了相關(guān)規(guī)劃手續(xù),某小區(qū)規(guī)劃有房屋、停車(chē)位。其后,某房地產(chǎn)公司向市國(guó)土資源部門(mén)提出申請(qǐng),要求對(duì)該小區(qū)里的已經(jīng)辦理了規(guī)劃手續(xù)的42個(gè)地上停車(chē)位辦理土地使用權(quán)證,并提交了申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、土地權(quán)屬來(lái)源證明等申請(qǐng)材料,土管部門(mén)受理。A房地產(chǎn)公司的申請(qǐng)后,經(jīng)審查其提供的材料,報(bào)某市政府審核,某市政府審核后,將上述42個(gè)地上停車(chē)位為某房地產(chǎn)公司辦理了《土地使用權(quán)證》
    其后,原告小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起行政訴訟,要求法院依法撤銷(xiāo)某市政府為第三人核發(fā)42個(gè)車(chē)位的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
    法理思考
    某市政府將上某小區(qū)辦理了規(guī)劃手續(xù)的42個(gè)地上停車(chē)位為某房地產(chǎn)公司辦理《土地使用權(quán)證》,引起行政訴訟,涉及三個(gè)方面的問(wèn)題,第一,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)即原告有無(wú)本案訴訟主體資格;第二,被告某市政府就“某小區(qū)”小區(qū)地上停車(chē)位給第三人某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》需要開(kāi)發(fā)公司提供那些材料;第三,被告某市政府核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》是否合法。
    1、關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)即原告有無(wú)本案訴訟主體資格,存在二種觀點(diǎn),一是,原告有本案訴訟主體資格。某小區(qū)業(yè)委會(huì)是經(jīng)合法產(chǎn)生,并經(jīng)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案的合法組織,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第(五)項(xiàng)的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),除召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)外,還有履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)的職責(zé)。原告提交的某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議,能夠證明其有權(quán)代表該小區(qū)的業(yè)主就本案爭(zhēng)議的地上停車(chē)位事宜主張權(quán)利,并提起訴訟。因此,原告具備本案訴訟主體資格。二是,原告無(wú)本案訴訟主體資格。因?yàn)椤段餀?quán)法》沒(méi)有賦予業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利及訴訟主體資格,對(duì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為提起訴訟的權(quán)利主體是業(yè)主而非業(yè)主委員會(huì)及原告不是被訴具體行政行為的相對(duì)人,不具備本案訴訟主體資格。筆者贊同第一種觀點(diǎn)。
    2、被告某市政府就“某小區(qū)”小區(qū)地上停車(chē)位給第三人某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》需要開(kāi)發(fā)公司提供那些材料。根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定,土地登記分為總登記、初始登記、變更登記和注銷(xiāo)登記等。本案所涉土地登記行為為變更登記。即房屋建設(shè)單位在取得整個(gè)建筑小區(qū)的土地使用權(quán)后,依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位所占有土地而申請(qǐng)的土地使用權(quán)變更登記。《土地登記辦法》第九條規(guī)定:“申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況提交下列材料:(一)土地登記申請(qǐng)書(shū);(二)申請(qǐng)人身份證明材料;(三)土地權(quán)屬來(lái)源證明;(四)地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo);(五)地上附著物權(quán)屬證明”。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。” 本案A房地產(chǎn)公司申請(qǐng)時(shí),應(yīng)該向土管部門(mén)提供《土地登記辦法》第九條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的材料。
    3、被告某市政府核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》是否合法。存在二種觀點(diǎn),一是,本案A房地產(chǎn)公司申請(qǐng)時(shí),如果向土管部門(mén)提供《土地登記辦法》第九條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的材料。那么某市政府核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》就是合法的。實(shí)踐中,房地產(chǎn)公司申請(qǐng)時(shí),主要是難于提供規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃審批文件,即提供的規(guī)劃審批文件能夠證明涉訴的車(chē)位屬于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,還要證明A開(kāi)發(fā)公司是涉訴車(chē)位的合法建設(shè)單位。如果涉訴的車(chē)位不屬于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,那么某市政府核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》就不合法。二是,A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將小區(qū)房屋全部賣(mài)給業(yè)主后,小區(qū)的空地和停車(chē)位歸全體業(yè)主所有,某市人民政府核發(fā)的42個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》不合法。筆者贊同第一種觀點(diǎn)。

    編寫(xiě)人:湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院向建軍 章富翠
    2013年1月10日

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