[ 魏建國 ]——(2013-3-28) / 已閱5025次
[案情]
趙某借王某20萬元到期未還，王某起訴，法院判決趙某還款。但判決生效后，趙某未履行付款義務，王某申請法院執行，要求拍賣趙某的一處房產償還欠款。執行人員將該房產查封。該房居住人杜某提出異議，稱該房是其合法財產，不是趙某的財產，要求解除查封。經查，該房是杜某1年前花11萬元從趙某手中購買的，已付房款，但過戶手續因趙某未提供房權證，一直未辦。
[分歧]
對債務人已出賣給他人但未過戶的房屋，法院能否予以查封，存在兩種不同意見：第一種觀點認為，杜某所提異議不成立，因為房屋產權沒有轉移，該房仍然屬于趙某財產。第二種觀點認為，杜某所提異議成立。因為買賣合同有效，杜某已付購房款，且實際占有和管理了該房產，其利益應受到法律保護；趙某應當繼續履行合同，將房產過戶到杜某名下；法院應當解除查封。
[評析]
筆者同意第二種觀點：
１.趙某和杜某房屋買賣合同有效 從物權法第十五條的規定：未辦理物權登記的，不影響合同效力。《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條第一款規定“法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”來看，房屋買賣合同并不因是否登記而影響其效力。根據誠實信用原則，趙某應當繼續履行合同，將房產過戶到杜某名下。
２.房屋產權雖未轉移，法院也不可執行房屋 （1）債權具有平等性。杜某作為買賣房屋合同的債權人，王某作為借款合同的債權人，二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先于其他債權人的權利，因此，如果法院為了執行王某訴趙某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了王某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。（2）第三人（買方）已付清全部價款并實際占有不動產，并對未辦理過戶登記客觀上沒有過錯。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《規定》）第十七條規定：“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中，杜某由于房產出賣人趙某的原因（辦理總房權證），導致不能提出過戶申請，對未及時辦理房產證沒有過錯，法院查封應當解除。（3）尚未辦理過戶登記時，買方對房屋的權利尚不是物權，但因其已付清全部價款并實際占有不動產，其權利接近于物權。考慮到買方對辦理過戶手續客觀上沒有過錯，以及民間對事實物權的認可，故此種情況下認可買方已經取得了相當于物權的權利。法律并沒有絕對地要求，只要不動產法律上的權利是被執行人的，就一定要不顧第三人的利益進行執行，這是為保護已經履行了全部實質義務的買方，維護交易秩序的穩定。（4）杜某基于對房屋的合法占有權，可以對抗第三人。杜某從趙某手中購買房屋后，因故未辦理產權過戶手續，房屋產權未轉移，毫無疑問，趙某仍是法律上的房屋所有權人。但是趙某享有的所有權已經是一種法律上受到限制的所有權，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權對所有權的限制。買受人杜某基于其與出賣人趙某之間的買賣合同而對該房屋已經合法占有，享有占有權，這種占有雖非物權，但具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。各國物權法都設立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權，對抗來自他人對占有的非法侵害。對占有權的保護在物權法、民法通則中都有所體現。因此，杜某可以基于其合法的占有權對抗王某的請求。（5）“買賣房屋未辦理產權變更登記，房屋產權未轉移，房屋就可以作為債務人的財產予以執行”，系對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執法也要體現法律的價值，即通過法院審判、執行活動最大限度的實現社會的公平、正義和秩序。如果不顧杜某與趙某之間的購房合同，強制執行杜某正在占有使用中的房屋，必須會侵害杜某的利益，不僅對杜某而言有失公平，也是對穩定的社會秩序的破壞，這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法，是法律所不允許的。
綜上，杜某的執行異議成立，應解除對該房屋的查封。
（作者單位：河南省淅川縣人民法院）
