[ 張朝 ]——(2013-4-1) / 已閱5470次
一、工程抵押房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工抵房）概念
簡(jiǎn)單而言，工程抵押房即開(kāi)發(fā)商以商品房抵頂工程款的商品房。
舉例：開(kāi)發(fā)商A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，欠施工總包單位B公司RMB2000萬(wàn)元工程款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂一份以商品房抵頂工程款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定A公司以10套商品房抵頂所欠B公司RMB2000萬(wàn)元工程款，但商品房并沒(méi)有過(guò)戶(hù)給B公司，待B公司直接購(gòu)買(mǎi)或找到第三方購(gòu)房者后，商品房直接過(guò)戶(hù)給購(gòu)房者。
二、工抵房具體模式
（一）施工企業(yè)直接購(gòu)買(mǎi)模式
即開(kāi)發(fā)商直接和施工企業(yè)簽訂書(shū)面《房屋預(yù)訂合同》、《抵房協(xié)議書(shū)》。
這種模式中，又細(xì)分為兩種模式：
第一種，施工企業(yè)直接以單位名義購(gòu)買(mǎi)，與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》完成債務(wù)抵消；
此種模式如下:
首先，經(jīng)過(guò)工程結(jié)算，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)共同確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
其次，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預(yù)定合同》,乙方預(yù)定商品房，并明確預(yù)定房屋金額。
再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書(shū)》，《抵房協(xié)議書(shū)》應(yīng)明確要求開(kāi)發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項(xiàng)同乙方依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷(xiāo)。乙方不得再向甲方主張已抵銷(xiāo)的款項(xiàng)。
同時(shí)要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開(kāi)發(fā)商開(kāi)具相應(yīng)金額的正式合法的工程款發(fā)票。
最后，施工企業(yè)以其自身名義與開(kāi)發(fā)商正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商依據(jù)購(gòu)房金額依法向施工企業(yè)（購(gòu)房人）交付購(gòu)房發(fā)票。
此種模式的法律關(guān)系
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開(kāi)發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與施工企業(yè)《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購(gòu)房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
第二種，施工企業(yè)在完成債權(quán)債務(wù)抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
此種模式大體上與第一種模式相同,但某些方面存在明顯區(qū)別：
首先，經(jīng)過(guò)工程結(jié)算，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)共同確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
其次，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預(yù)定合同》,乙方預(yù)定商品房，并明確預(yù)定房屋金額。
再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書(shū)》。
《抵房協(xié)議書(shū)》應(yīng)明確要求：
1、開(kāi)發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項(xiàng)同乙方依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷(xiāo)。乙方不得再向甲方主張已抵銷(xiāo)的款項(xiàng)。
2、施工企業(yè)應(yīng)于具體日期前指定第三人作為買(mǎi)受人同開(kāi)發(fā)商就預(yù)定商品房簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。施工企業(yè)與買(mǎi)受人就款項(xiàng)的支付、商品房的歸屬、處置等問(wèn)題達(dá)成的任何協(xié)議均與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，因此產(chǎn)生的價(jià)款給付問(wèn)題由雙方（施工企業(yè)和買(mǎi)受人）自行解決，任何一方不得因此向開(kāi)發(fā)商主張任何權(quán)利。
同時(shí)要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開(kāi)發(fā)商開(kāi)具相應(yīng)金額的正式合法的工程款發(fā)票。
最后，施工企業(yè)委托第三方與開(kāi)發(fā)商正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商依據(jù)購(gòu)房金額依法向施工企業(yè)（購(gòu)房人）交付購(gòu)房發(fā)票。
此種模式的法律關(guān)系
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開(kāi)發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與施工企業(yè)《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購(gòu)房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
同時(shí)，施工企業(yè)與購(gòu)房者也存在相應(yīng)法律關(guān)系。但此法律關(guān)系不確定，可以為債務(wù)抵消關(guān)系，贈(zèng)與關(guān)系等。
（二）施工企業(yè)直接指定第三方購(gòu)買(mǎi)模式
即開(kāi)發(fā)商、施工單位、購(gòu)房者簽訂三方《抵房協(xié)議書(shū)》，在完成債務(wù)抵消的同時(shí)施工單位指定購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
此種模式如下：
首先，經(jīng)過(guò)工程結(jié)算，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)共同確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
其次，開(kāi)發(fā)商依據(jù)施工企業(yè)要求與購(gòu)房者簽訂《房屋預(yù)定合同》，并明確預(yù)定房屋金額。
再次，開(kāi)發(fā)商、施工企業(yè)、購(gòu)房者三方簽訂《抵房協(xié)議書(shū)》。
《抵房協(xié)議書(shū)》應(yīng)明確要求：
開(kāi)發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項(xiàng)同購(gòu)房者依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付的房屋總價(jià)款中的相應(yīng)款項(xiàng)相抵銷(xiāo)，施工企業(yè)不得再向開(kāi)發(fā)商主張已抵銷(xiāo)的款項(xiàng)。
施工企業(yè)、購(gòu)房者就前述款項(xiàng)的支付、商品房的歸屬、處置等問(wèn)題達(dá)成的任何協(xié)議均與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。施工企業(yè)、購(gòu)房者因此產(chǎn)生的價(jià)款給付問(wèn)題由雙方自行解決，任何一方不得因此向開(kāi)發(fā)商主張任何權(quán)利。
此種模式法律關(guān)系：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開(kāi)發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與購(gòu)房者《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購(gòu)房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
同時(shí)，施工企業(yè)與購(gòu)房者的也存在相應(yīng)法律關(guān)系。但此法律關(guān)系不確定，可以為債務(wù)抵消關(guān)系，贈(zèng)與關(guān)系等。
以上是本人對(duì)于工抵房相關(guān)問(wèn)題從法律方面予以探討，希望大家多多指正！
