[ 陳璐 ]——(2013-4-12) / 已閱4387次
2005年5月，某房產公司與某實業(yè)公司約定：某房產公司以某大廈前期投入作為出資，某實業(yè)公司保證后期資金投入并在合同訂立后40個月內完工。2010年10月，某法院對某房產公司所有的樓層委托司法評估，其“估價假設”載明“估價結論是以估價對象享有公共配套設施、道路交通等為假設前提。”
此后，某法院委托司法拍賣，《拍賣特別規(guī)定》載明“拍賣標的物是以其在拍賣時的實際狀況進行拍賣，成交后發(fā)生的費用由買受人承擔”，某學校競得該房屋。2011年6月，某實業(yè)公司向某學校交付房屋并要求其支付后期工程費500萬元，某學校不予支付。某實業(yè)公司遂訴至法院要求某學校支付該款項。
本案的爭議焦點在于如何看待“估價假設”與“拍賣特別規(guī)定”的效力。對此問題存在兩種意見，第一種意見認為應尊重“估價假設”的效力，判決駁回原告的訴訟請求。第二種意見認為應以“拍賣特別規(guī)定”為依據(jù)，拍賣后產生的工程費應由買受人負擔，判決支持原告訴訟請求。
筆者同意第二種意見。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價。由此可見，估價報告系人民法院確定拍賣底價的根本依據(jù)。而估價方法是多種多樣的，主要包括成本法、市場比較法、剩余法、假設開發(fā)法等等，本案采用的就是假設開發(fā)法。但無論采用哪種方法，均并不能改變拍賣標的物的現(xiàn)實情況、自然狀況以及權利義務狀態(tài)。因此，估價報告不宜作為處理本案的依據(jù)。然而，“拍賣特別規(guī)定”卻截然不同，其具有法定的拘束力，只要參與競買，競買人就必須認可其規(guī)定，接受其約束，因為如果將拍賣活動視為要約，則“拍賣特別規(guī)定”就系要約的重要組成部分，而競買人競得該標的，就應當視為對要約的承諾。
本案中，“拍賣特別規(guī)定”已經明確以標的物在拍賣時的實際狀況進行拍賣，其后產生的所有費用由買受人承擔。那么，買受人某學校競買所得的標的物就不應當包括后期工程費投入所得的相應配套。而某實業(yè)公司對拍賣標的物的后期投入是為某學校管理事務，有為某學校謀取利益的意思，且某實業(yè)公司并沒有法定或者約定的義務，屬于無因管理的范疇。
同時，也有觀點認為聯(lián)建合同已經約定某實業(yè)公司保證項目后期資金的投入并負責相關費用，故其應當自行承擔后期建設費用，不得再向競買人主張該筆費用。筆者認為該觀點有待商榷，因為聯(lián)建合同系某房地產公司與某實業(yè)公司訂立的，并非某實業(yè)公司與某學校訂立，而合同具有相對性，某實業(yè)公司對某房產公司雖然負有承擔后期工程建設費的義務，但其對競買人不負有該項義務。同時，某實業(yè)公司也不會因此不當?shù)美驗槟撤慨a公司所有的某大廈房屋已經被拍賣，他們之間先前訂立的聯(lián)建合同就處于履行不能的狀態(tài)，故某房地產公司也可以據(jù)此向某實業(yè)公司主張相應權利。
（作者單位：重慶市第五中級人民法院）
