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  • 承租人再次轉(zhuǎn)租的法律效力該如何認(rèn)定

    [ 許明福 ]——(2013-7-4) / 已閱6166次

      【案情簡介】

      2010年9月,張某將一套自己所有的店面出租給李某,租期為兩年。雙方約定:李某不得轉(zhuǎn)租,否則張某有權(quán)解除租賃合同。2011年8月,李某將該店面轉(zhuǎn)租給趙某,租期為一年,并約定期滿可以續(xù)簽。2012年1月,趙某被房主張某告知將收回該店面,趙某認(rèn)為李某隱瞞真相,擅自將店面轉(zhuǎn)租給自己,導(dǎo)致自己無法繼續(xù)承租。于是趙某將李某告上法院,請求確認(rèn)租賃合同有效。在案件的審理過程中,就該轉(zhuǎn)租合同是否有效存在兩種不同的意見! 

      【分歧】

      第一種意見認(rèn)為,轉(zhuǎn)租合同無效。我國《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同!痹撘(guī)定說明未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租,因而承租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。李某與趙某的轉(zhuǎn)租合同無效,趙某的訴訟請求不應(yīng)得到支持! 

      第二種意見認(rèn)為,轉(zhuǎn)租合同有效。我國《合同法》第224條的規(guī)定,僅僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權(quán),并未涉及承租人與次承租人之間合同的效力。從維護(hù)合同穩(wěn)定性及保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益角度出發(fā),在承租人與次承租人之間所簽轉(zhuǎn)租合同未出現(xiàn)法律規(guī)定合同無效的情形下,轉(zhuǎn)租合同不宜認(rèn)定為無效合同! 

      【分析】

      筆者同意第一種意見。本案的關(guān)鍵問題是對于房屋租賃合同,在未征得原房屋所有權(quán)人的同意的前提下,承租人擅自轉(zhuǎn)租的效力問題。  

      對于租賃中的轉(zhuǎn)租問題,我國《合同法》僅在第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同!痹摋l只規(guī)定了經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是有效的,但對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效則未規(guī)定。筆者認(rèn)為,該轉(zhuǎn)租合同是否有效應(yīng)視具體情況而定。如原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定,在此種情況下,承租人擅自轉(zhuǎn)租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系,雙方合意的達(dá)成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意,承租人不得擅自轉(zhuǎn)租,此時承租人自行轉(zhuǎn)租,違反誠實(shí)信用原則,本質(zhì)上為惡意,屬違約行為,此時,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為無效,出租人可行使合同解除權(quán),收回租賃物;對善意的次承租人來說,可依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求賠償損失! 

      在本案中,張某和李某已在原租賃合同中明確約定,李某不得轉(zhuǎn)租,否則張某有權(quán)解除租賃合同。李某隱瞞真相,將該店面轉(zhuǎn)租給不知情的趙某,李某此時并無轉(zhuǎn)租的權(quán)利,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)視為無效。因而筆者認(rèn)為,趙某的訴請不能得到支持。不過依據(jù)無效合同的處理規(guī)定,即《合同法》第58條:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!惫剩w某可以向法院起訴要求李某賠償其相應(yīng)的損失。
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