[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱21125次
眼下私家車數量不斷膨脹，在不少小區里，停車位捉襟見肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤的驅使下，許多開發商在物權法實施之后仍在銷售在物權法實施之前就己經在銷售的樓盤的停車位，并在銷售合同里增加一條內容，即約定停車位的產權歸開發商所有，如果業主需要可以另外購買。[3]在被稱為“上海物權法第一案”的小區停車位、車庫權屬糾紛中，上海法院首次運用了《物權法》進行判決，該案件的核心就是開發商是否有權出售地下自行車庫和地面停車位。法院針對原告業主要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》相關規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，房地產公司將小區汽車停車位出售給業主，與法有悖，開發商應當將收取的款項退還業主，并承擔相應利息損失。[4]在該案中，開發商的作法無疑違反了《物權法》第74條的規定，損害了廣大業主的利益。因為《物權法》第74條明確賦予開發商與業主進行約定的權利，而且也強調小區停車位必須首先滿足業主的需要，如果開發商在銷售合同中作出以上約定，過后就肆意提高停車位價格，使得本來就已經承擔高額房款的業主可能最終會放棄購買停車位。
2、高額停車費的征收使得“停車難”問題進一步加劇
《物權法》頒布實施以來，在全國發生的物權訴訟最引人關注的都與停車位和車庫有關。業主已經購買了停車位，但是物業公司繼續向其收取停車管理費，比如北京北廣家園的業主與物業之間就因為征收高額停車費而引發沖突。[5]對于這種沖突，在《物權法》實施之前，業主只能同物業公司交涉，但現在業主們可以用《物權法》作為維權工具。因為既然業主購買了停車位，根據《物權法》第74條的規定，業主就取得了該停車位的所有權，而所有權的權能就在于在法律規定的范圍內，所有人對其財產自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權，[6]這是所有權的積極權能，同時所有權也具有其消極權能的一面，即排除他們干涉的消極權能。[7]物業公司將業主的停車位作為自己的收費停車場，侵犯了業主的所有權，業主有權請求相關機關排除物業公司的干涉。但業主維權之路卻并非一帆風順，因為《物權法》的模糊規定使得各方對同一法律文件卻作出不同的理解，對此，法院也很為難。因此，不論是學界還是實務界，都強烈要求相關部門盡快出臺《物權法》的相關司法解釋。
（二）小區停車位權屬爭議仍未得到有效解決的原因分析
《物權法》第74條在一定程度上平息了現實生活中停車位的權屬糾紛，解決了開發商以及物業管理公司和業主在小區車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個問題:
1、“規劃”的范疇不明。本款并沒有明確“規劃”的范疇，是僅指開發商按強制性要求設計的配建車位、車庫，還是包括那些強制性要求以外的，開發商為了盈利所建的車位部分，即此“規劃”的是以強制性規定為標準還是以開發商標準?因為此項規定關乎哪些車位是開發商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區業主的。而物權法并未對“規劃”與“首先滿足業主的需要”間的關系作明確的規定，也沒有規定如何保障業主“首先權”的實現。
2、“首先滿足業主的需要”模棱兩可。《物權法》第74條第1款體現了停車位是為小區業主服務的思想。規定停車位先滿足業主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應當有一個明確和約束。該規定到底賦予了業主什么樣的權利，該權利性質如何?是規定了一定的期限，還是通過優先購買權來實現?“首先滿足業主的需要”體現了法律對停車位轉讓的一定程度的限制，但是這種限制是一種原則性的表述還是具有某種法律效力的規則?法律并沒有明確。在司法實踐中，這無疑給當事人判斷以及法官裁判帶來一定的困惑。另外，滿足的是業主何種程度的需要，是基本的一輛車的停車需要，還是很多輛車的需要，或者是對外經營租賃的需要等等，都需要法律予以明確。如果開發商違反了該條款，其法律后果如何，業主應當如何尋求救濟?對于這些問題，物權法都沒有解決。
3、《物權法》第74條第2款規定業主可以通過出售或附贈方式取得的車庫、車位問題是業主取得的是車庫、車位的所有權還是使用權?如果是所有權的話，是否需要進行不動產所有權登記?如果該業主想轉讓車位能否轉讓，應當履行什么樣的手續?即由于物權法相關規定的不完善，不能通過登記方式明確物的權利歸屬和發揮物的效能。
4、物權法規定通過雙方協商訂立合同的方式，可以導致車庫、車位的權利歸屬的變動，但其回避了車庫、車位原始產權的界定，況且物權的原始產權不能通過合同約定的方式來界定和確定，合法有效的約定必須是以權利歸屬明確為前提的，如果開發商并不享有車庫、車位的所有權，即使其與業主約定將該車庫或車位通過出售、附贈或者出租方式給交付使用，該約定也因無權處分而存在效力瑕疵。通過《物權法》第74條第1款和第2款的規定，是否能推導出車位的權屬應當屬于開發商所有，通過這種暗含的權屬推定是否符合我國現行法律框架的規定呢?
5、《物權法》第74條第2款規定車庫、車位的歸屬可以通過合同關系來約定。該款很顯然遵循了“私法自治”原則，盡量避免公權力過多的干涉私法領域，也符合現實生活中人們的習慣。然而意思自治、平等協商的基礎性條件應當是當事人之間地位平等，這種平等更多應體現為事實上的平等，即有平等對話和協商的能力。小業主之于開發商，兩者的經濟地位、信息掌握、能力顯然是不對等的。房地產開發商背后的公司都是專業的、處于強勢地位的經濟組織，他們訂立《商品房買賣合同》的條款都是聘請了專業性極強的律師進行了仔細研究的。在實踐中經常出現開發商通過房屋買賣合同，以格式條款約定建筑屋外墻面、屋頂、物業管理用房在內的公共建筑和公共設施的所有權保留為開發商所有。對于此類情況，業主都只能被迫接受，很少有被允許改動的。另外一般購房人通常不具備相關的專業知識，不具有專業知識的自然經濟個體如何能與專業的房產開發公司去分庭抗禮呢?忽略開發商和業主之間的地位不平等的事實狀態，一味追求所謂的意思自治，恰恰剝奪了處于弱勢地位的廣大業主的表達真實意思的權利，意思自治原則成為一方利用其優勢地位侵害另一方權利的工具和手段也就不足為奇了。
三、修訂物權法和完善配套制度界定住宅小區停車位的權利歸屬
我國物權法已經出臺，關于小區停車位的法律權屬及其相關問題的規定亦已起步。筆者提出以下的幾點建議，以期對物權法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。
（一）在立法上明確各類業主共有停車位的法律權屬，并完善與之相配套的登記制度
物權法關于車位權屬的規定對于業主共有的，并未按照不同類型的車位進行，在執行和操作過程中會存在一定的問題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規定
1、小區地面停車位和小區地下停車位，其使用權歸小區全體業主共有。在登記制度上，筆者認為，小區地面停車位應當在業主所取得的土地使用證上面加以注明，小區地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加以注明的方式予以公示。地面停車位和地下停車位之所以采取在土地使用權證上加以注明的方法，是因為其權利的來源是土地使用權。這樣注明，可以表明地面和地下停車位與土地使用權之間的關系，使得其權屬問題更加清晰化。
2、樓房首層架空層停車位，其權利歸本單元所有建筑物區分所有權人共同所有。在登記制度上，可以在房產證明上附上首層架空位的產權證明的方式。樓房首層架空車位采取在房產證明上附上產權證明的做法，是因為首層架空車位其本身是沒有產權的，其權利依附于業主的房產權而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋產權的主物與從物的關系，使得其權利的產生有所依據。
3、樓頂停車位，其所有權歸本單元建筑區分所有權人所共有。在登記制度上，可以采取在業主的房屋產權證上加以注明的方式。樓頂車位采取在業主的產權證上加以注明，是因為樓頂是建筑物區分所有權的共有部分。在建筑物區分所有權證明上加以標注，很好地解釋了單元所有業主擁有樓頂車位所有權的原因。
以上權利性質均為按份共有，既業主按照各自的區分所有建筑物面積之分額進行共有。此外，在《物權法》中未明確涉及的一些住宅小區停車位權利歸屬中具有邊緣性和爭議性的問題，筆者以為主要囊括以下幾點，應該在今后的物權立法中加以完善。
（二）借鑒臺灣模式，引入相關概念
誠如前文所述，我國臺灣地區針對區分建筑物所有權，以及停車位權利歸屬問題的相關立法規定是比較有特點，可操作性也是比較強的。因此，筆者以為，完全可以在完善我國的物權立法過程中對其相應予以借鑒和揚棄，并引入有關的停車位概念。
1、法定停車位
我國小區停車位的增長跟不上車輛保有量的增長，小區車位基本上處于供不應求的狀態。要解決這個供求矛盾，光靠市場自己調節是不行的，它需要國家強制力的介入，需要國家用立法的手段來督促開發商在建造小區的時候，建造一定數量的停車位。這就是“法定停車位”概念。法定停車位可以保證小區內相當數量的業主擁有停車位，使得小區的停車位在較長時間內可以滿足業主的需要。
法定停車位必須由小區內的業主使用，不允許開發商將其使用權擅自轉讓給小區業主以外的第三人。當業主想將其車位轉讓時，也必須在小區內的業主之間進行。當確實有剩余空位時，物管可以在征得業主同意的情況將其對外出租，但租賃合同應為不定期，一旦小區內業主需要使用時，租賃合同自動終止，以小區內業主使用為優先。此外，租賃取得之收益，應歸小區全體業主所有。
2、增設停車位
這里所指的增設停車位，筆者認為基本上相當于臺灣的自由增設停車位。即開發商在滿足了法定停車位的前提下，可以繼續建設的停車位。
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